中國法院2013年度案例（4）：房屋買賣閤同糾紛 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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編輯推薦

　　匯集全國各地法院審結的典型案例，分捲分類編排
　　高度提煉案情和裁判要旨，突齣爭議焦點，剔除無效信息
　　主審法官撰寫“法官後語”，展現法律適用方法和裁判思路
　　1.作者
　　國傢法官學院案例開發研究中心持續20年編輯瞭享譽海內外的《中國審判案例要覽》叢書，自2012年起推齣《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。
　　2.規模強大
　　今年推齣15本，含傳統和新近的所有熱點糾紛，這些案例是從全國各地法院收集到的上一年度審結的近萬件典型案例中挑選齣來的，具有廣泛的選編基礎和較強的代錶性。
　　3.內容獨特
　　不再有繁雜的案情，高度提煉案情和裁判要旨，突齣爭議焦點問題。
　　不再有冗長的分析，主審法官撰寫“法官後語”，展現裁判思路方法。
　　《中國法院2012年度案例係列》、《中國法院2013年度案例係列》包含分冊：1.婚姻傢庭與繼承糾紛；2.物權糾紛；3.土地糾紛；4.房屋買賣閤同糾紛；5.閤同糾紛；6.買賣閤同糾紛；7.藉款擔保糾紛；8.民間藉貸糾紛；9.侵權賠償糾紛；10.道路交通糾紛；11.雇員受害賠償糾紛（含幫工損害賠償糾紛）；12.人格權糾紛（含生命、健康、身體、姓名、肖像、名譽權糾紛）；13.勞動糾紛（含社會保險糾紛）；14.公司糾紛；15.保險糾紛。

內容簡介

　　《中國法院2013年度案例（4）：房屋買賣閤同糾紛》匯集全國各地法院新審結的典型案例，分捲分類編排。高度提煉案情和裁判要旨，突齣爭議焦點，剔除無效信息。主審法官撰寫“法官後語”，展現法律適用方法和裁判思路。不論您是法官、律師，還是案件當事人，《中國法院2013年度案例（4）：房屋買賣閤同糾紛》力爭大限度地為您節約查找和閱讀案例的時間，使您獲得真正有用的信息。

內頁插圖

目錄

一、商品房預售

1�痹な凵唐販吭儺凶�讓的閤同是否有效

——岑雪清訴黃锡彬房屋買賣閤同案

2�幣螄嘍勻斯�錯相信代理權存在緻錶見代理不成立

——林明強訴福建省平潭縣興容房地産有限公司等商品房預售閤同案

3�苯ㄖ�物區分所有權中車庫約定不明情況下的歸屬問題

——馮曉伶訴北京海城房地産開發集團有限公司商品房預售閤同案

4�憊賾諼ピ莢鶉蔚腦級ㄊ欠翊嬖誑沙廢�的情形

——梁渝生、李顯華訴重慶駿偉置業有限公司商品房買賣閤同案

5�憊郝虻納唐販客ǖ朗蘢枘芊袢啡銜�開發商違約責任

——李錦萍訴寜德東方偉業商用置業有限公司商品房預售閤同案

6�幣蚍康夭�限購政策導緻商品房買賣閤同目的無法實現的風險應由買賣何方承擔

——吳錞錞、奚寶華訴泉舜集團（廈門）房地産股份有限公司商品房預售閤同案

7�笨�發商“未告知”買受人未取得商品房預售許可證，是否構成“故意隱瞞未取得預售許可證明的事實”

——宋鈺瑩訴威海華油置業有限公司商品房預售閤同案

8�庇餛詘溜のピ莢鶉蔚娜隙�

——張某訴中集公司商品房預售閤同案

9�狽坎�新政下如何更好地保護購房人利益

——北京北亞華欣置業有限公司訴劉紅商品房預售閤同案

10�閉�府部門拆遷延誤能否成為延期交房的理由

——楊其梅訴廈門皇傢房地産開發有限公司商品房預售閤同案

11�斃姓�行為在民事訴訟中的認定

——劉文訴北京正圓世嘉房地産開發有限公司商品房預售閤同案

12�背雎羧宋慈〉濛唐販吭な坌碸芍っ饔肼蚴莧碩┝⒌納唐販吭な酆賢�無效，已取得財産應返還，並根據雙方過錯承擔責任

——董文林訴儀徵市中宏基房地産開發有限公司商品房預售閤同案

13�彼逞庸て諤焓�如何認定

——黃燕春訴南寜嘉士城物業投資有限公司商品房預售閤同案

二、商品房銷售

14�筆欠裼Φ蓖嘶股縴呷酥Ц兜墓悍孔�讓金

——丁進祿訴楊德江商品房買賣閤同案

15�痹ぴ己賢�的識彆以及未能訂立本閤同的法律後果

——張永亮訴駱宏耀房屋買賣閤同案

16�卑慈綻奐頻奈ピ冀鵯肭筧ㄋ咚鮮斃Ш問逼鶿�

——曾麗娟、李智傑訴廣州市龍灣實業集團股份有限公司、廣州市龍灣實業集團股份有限公司第一分公司商品房銷售閤同案

17�痹諞�求違約方繼續履行閤同的情況下能否同時適用定金罰則

——高利興等訴福建德久能源實業發展有限公司房屋買賣閤同案

18�薄敖杳�買房”閤同的有效性

——王莉岩訴裴鬆濤、福建邦盛房地産開發有限公司商品房銷售閤同案

19�背雎羧吮匾�的說明、告知義務

——熊彬訴北京銀座興業房地産經紀有限公司房屋買賣閤同案

20�苯桓對砍椎娜掌謔欠褚歡ㄗ魑�交房義務履行日期

——蘇靜訴北京達華莊園房地産開發有限公司房屋買賣閤同案

21�幣院戲ㄐ問窖詬欠欠�目的的擔保物權行為不能對抗閤法的債權行為

——中國建設銀行股份有限公司天津河東支行訴天津市鴻軒房地産開發有限公司房屋買賣閤同案

22�焙賢�解除權的形成及行使程序

——天津鬆江花樣年置業有限公司訴李麗房屋買賣閤同案

23�倍暈磁�露委托人的商品房買賣閤同的效力如何認定

——徐均、季建鋒訴南通北方置業有限公司商品房買賣閤同案

24�幣蜆�傢房貸政策調整導緻房屋買賣閤同無法履行，當事人能否解除閤同

——李玉賢訴盤錦天川房地産開發有限公司房屋買賣閤同案

25�鄙唐販柯蚵艉賢�預告登記的法律程序分析

——束必俊訴大豐市寶利置業發展有限公司等房屋買賣閤同案

三、二手房買賣

26�鄙形窗燉聿�權證的房屋買賣案件中違約的判斷及同時履行抗辯權的適用

——鄭小拉訴高瑞金房屋買賣閤同案

27�蔽淳�共有人書麵同意閤同是否有效

——周躍進訴謝清水等房屋買賣閤同案

28�泵�為房屋買賣實為民間藉貸之證據睏境

——詹玉琦訴張福氣等房屋買賣閤同案

29�狽腔�於法律行為的物權變動不必遵循一般公示原則

——李丁地訴黃璿銘等房屋買賣閤同案

30�憊�證書在房屋買賣中的效力應如何認定

——顧國龍訴瀋善玉等房屋買賣閤同案

31�薄抖ń鷙賢�》的性質判定問題

——顔朝枝訴林梅如房屋買賣閤同案

32�迸�兒購買父親房産是否適用善意取得製度

——袁洪文訴謝寜房屋買賣閤同案

33�甭蚍咳艘老薰核哢蠼庠嫉拇�理

——冷國偉訴申榮愛等房屋買賣閤同案

34�蔽�托人齣售被查封的房産，閤同無效的後果應由誰承擔，中介機構承擔何種責任

——陳爭龍訴趙文森、包世武、廈門鑫萬邦公司房屋買賣閤同案

35�蔽奕ùΨ中形�與善意取得權利的判定

——黃春娥訴吳振舟等房屋買賣閤同案

36�幣焉枇⒌１Ｎ鍶ǚ坎�買賣閤同效力的認定

——王啓敬訴鄭慶失、楊嚇華房屋買賣閤同案

37�痹諶〉梅課葜�前當事人口頭約定轉讓購房資格的效力認定

——陳恩民、張留環訴陳聯民、苗風蘭房屋買賣案

38�被�撥土地房産轉讓的閤同效力及違約事實認定的問題

——康聰成訴董榮輝、肖白瑜房屋買賣閤同案

39�被楹蠊餐�還款方對婚前購買房屋方主張婚前購買房屋方的單方售房閤同無效

——陳希安訴滕召海房屋買賣閤同案

40�倍�手房買賣中“陰陽閤同”的效力問題

——楊衛東、王青訴崔衛華房屋買賣閤同案

41�背雎羧宋薰示懿渙煒釷蔽ピ莢鶉蔚娜隙�

——王敏華訴餘訓育房屋買賣閤同案

42�憊賾詵課萋蚵糝蟹蚱薰餐�意思錶示的推定

——浦亞軍訴高艷芬、陳必文房屋買賣閤同案

43�筆率低貧ㄔ誄閃⑸埔夤郝虺『係撓τ�

——廈門市榮聖興工貿有限公司訴陳良地房屋買賣閤同案

四、經濟適用房轉讓

44�甭蚵舯Ｕ閑宰》康暮賢�效力問題

——許俊雪訴李燕林房屋買賣閤同案

45�蔽淳�房屋管理部門錶示迴購的政策性住房不能上市交易

——崔京會訴王俊法、北京閤力創展房地産經紀有限公司房屋買賣閤同案

五、農村房屋買賣

46�背欽蚓用衲懿荒芄郝蚺┐寰用竦姆課�

——林泗寶訴李廣偉房屋買賣閤同案

47�比綰畏樂苟褚饉咚先送ü�法院裁判實現其不當利益

——李立娟訴劉秀芳房屋買賣閤同案

48�迸┐宸課萋蚵艉賢�是否有效

——盧長海訴張纔山房屋買賣閤同案

49�輩煌�農村集體經濟組織成員間房屋買賣行為有效

——傅徵兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣閤同案

50�迸┐宸課萋蚵艟婪裝訃�的效力分析

——瀋夢信訴韓振華、瀋振文房屋買賣閤同案

51�鄙婕巴戀羋蚵艄叵檔牟糠治扌�是否影響閤同其它部分的效力

——韋文靈、韋衛紅訴石景祥房屋買賣閤同案

52�蓖�村不同組村民是否屬於同一農村集體經濟組織成員的認定

——汪增恒訴賀顯貴房屋買賣閤同案

53�憊悍咳四芊裉崞鶉啡現�訴要求確認房屋買賣協議書有效

——江建光訴鄭培力等房屋買賣閤同案

六、拆遷安置房買賣

54�背雎羧訟侶洳幻靼燉矸課莨�戶手續如何處理

——黃賢訴硃建忠房屋買賣閤同案

七、公房轉讓

55�幣曰�撥方式取得土地使用權的房屋可否自由買賣

——福建省閩清縣第一中學訴劉希強房屋買賣閤同案

八、集資房買賣

56�敝骯そ�其參與所在單位集資修建房屋的指標轉讓給他人的行為是否閤法有效

——袁華鋒訴易旭初房屋買賣閤同案

57�倍褚獯�通緻第三人利益受損之閤同無效

——周雪芹訴李小泉等房屋買賣閤同案

精彩書摘

前言/序言

　　序
　　《中國法院年度案例》叢書，是國傢法官學院於2012年開始編輯齣版的一套大型案例叢書，以後每年初定期齣版，由國傢法官學院案例開發研究中心具體承擔編輯工作。此前，該中心已經堅持20年不輟連續編輯齣版瞭《中國審判案例要覽》叢書，凡80捲，分中文版和英文版在海內外發行，頗有口碑，享有贊譽。現在該中心又編輯齣版《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。該叢書2012年首次齣版以後，受到讀者的廣泛好評，並迅速售罄，國傢法官學院案例開發研究中心及時編撰推齣《中國法院2013年度案例》係列。
　　總的說來，當前市麵的案例叢書大多“不好讀”，存在篇幅長、無效信息多、案例情節雜、缺乏深加工等不足。《中國法院年度案例》叢書試圖把案例書籍變得“好讀有用”，故在編輯中堅持以下方法：一是高度提煉案例內容，控製案例篇幅，每個案例基本在3000字以內；二是突齣爭議焦點，削除無效信息，盡可能在有限篇幅內為讀者提供有效、有益的信息；三是注重對案件裁判文書的再加工，大多數案例由案件的主審法官撰寫“法官後語”，高度提煉、總結案例的指導價值。
　　同時，本叢書還有以下特色：一是信息量大。國傢法官學院案例開發研究中心平均每年從全國各地法院收集到的上一年度審結的典型案例超過10000件，《中國法院年度案例》有廣泛的選編基礎，可提供給讀者新近發生的全國各地的代錶性案例。二是方便檢索。為節約讀者選取案例的時間，叢書分捲細化，每捲下還將案例分類編排，每個案例用一句話概括焦點問題作為主標題，讓讀者一目瞭然，迅速發現需要的案例。
　　總之，編輯《中國法院年度案例》就是為瞭讓案例類書籍簡便、易用，這既是本叢書的特點，也是編輯齣版這套叢書的理由。當然，案例作者和編輯在編寫過程中也不能一步到位實現最初的編寫願望，可能會存在各種不足，甚至錯誤，歡迎讀者批評指正，我們願意承擔責任，並不斷改進。
　　在信息社會，流行快餐文化，紙質類媒介往往輸給數字化媒介。在此情景下，中國法製齣版社全力支持《中國法院年度案例》的齣版，給瞭作者和編輯們巨大的鼓勵。我們在此謹錶謝忱，並希望通過共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索齣一條編輯案例書籍的新路，更好地服務於學習、研究法律的讀者，服務於社會，服務於國傢的法治建設。
　　……
　　購買的商品房通道受阻能否確認為開發商違約責任
　　——李錦萍訴寜德東方偉業商用置業有限公司商品房預售閤同案
　　【案件基本信息】
　　1�輩門惺樽趾�
　　福建省寜德市蕉城區人民法院（2011）民字第93號民事判決書
　　2�卑贛桑荷唐販吭な酆賢�糾紛
　　3�鋇筆氯�
　　原告：李錦萍
　　被告：寜德東方偉業商用置業有限公司【基本案情】2010年9月30日，原、被告簽訂東方偉業廣場-1-1157號《商品房買賣閤同》一份，雙方約定被告將坐落於寜德東方偉業廣場第一幢樓第一層的A號商業店麵（其建築麵積43��35平方米，套內麵積25��54平方米，分攤麵積17��81平方米，單價21560元/平方米，總房價934626元）預售給原告。閤同簽訂後，原告已依約交付房價款474626元，餘款已依約辦理按揭。被告違反閤同附件一約定的商場平麵布局，在原告所購店麵前的商場通道的位置，分彆加以攔截堵塞，將設計為開放的各店封閉作連體商場。原告認為該行為將大大降低原告店麵的經營效益，嚴重違背瞭原告簽訂閤同時對閤同利益所作的判斷。故訴至法院請求判令被告履行閤同約定的交付條件，拆除違約圍堵於訟爭通道處的障礙物，恢復閤同標示的通道原狀。【案件焦點】本案雙方爭議的焦點問題是：被告是否存在違約；如果被告存在違約行為，應如何承擔責任；被告應否對第三人的占道行為嚮原告承擔違約責任。【法院裁判要旨】福建省寜德市蕉城區人民法院經審理認為：原、被告雙方於2010年9月30日簽訂的東方偉業廣場-1-1157號《商品房買賣閤同》內容並不違反我國法律、行政法規的禁止性規定，屬於閤法有效的閤同，應受我國法律保護。雙方在該閤同第八、十三、十七條及閤同附件一、三中對上述訟爭通道設計布局等均有約定，雖然約定內容不十分明確具體，但是結閤蕉城法院調取的寜德東方偉業廣場一層平麵竣工圖、寜德山水測繪有限公司的測繪圖、被告預售廣告及本院現場勘驗圖等證據，可以認定上述訟爭通道按規劃設計要求的約定較為明確。而被告即期交付給原告使用的上述訟爭通道（特彆是主爭通道）與閤同約定的交付條件明顯不符，被告存在明顯的即期違約行為，被告應對此承擔違約責任。根據我國《閤同法》第一百零七條、第一百一十一條、第一百二十一條的規定，原告有權自由選擇追究被告何種違約責任，本案原告優先選擇瞭雙方在閤同第十三條中的違約責任約定，並要求被告對訟爭通道進行重作，理由充分，應予支持。依照《中華人民共和國閤同法》第三十二條、第四十四條第一款、第六十條、第六十一條、第六十二條第（一）項、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十一條、第一百二十一條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第八十四條第二款，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《最高人民法院關於民事訴訟證據的若乾規定》第二條的規定，作齣判決：一、被告寜德東方偉業商用置業有限公司應於本判決生效之日起將坐落於寜德東方偉業廣場第一幢樓第一層的A號店麵前的訟爭通道在現有商場公共通道基礎上按照寜德山水測繪有限公司的測繪圖等測繪規格標準重作並拆除其占道設施；其中主爭通道高度標準應與該商場其它公共通道高度一緻，主爭通道地麵鋪設標準應改為玻化磚鋪設，該地麵玻化磚及其吊頂裝修規格布局應與該商場其它公共通道的裝修規格布局相一緻。二、第三人福建省三福百貨有限公司應於本判決生效之日協助被告寜德東方偉業商用置業有限公司履行上述第一項重作義務。
　　如果未按本判決指定的期間履行上述重作義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，應當支付遲延履行金。【法官後語】1�痹�告與被告簽訂的該《商品房買賣閤同》係雙方自願協商訂立，是雙方的真實意思錶示，且不違反我國法律的強製性規定，該商品房買賣閤同閤法有效，雙方應當按照閤同約定全麵、正確地履行自己的閤同義務。作為商品房公共配套設施的通道、走廊、樓梯等，屬於各購房戶購買的商品房的必要組成部分，商品房齣賣人在交付閤格的商品房的同時也應當按照約定的規劃設計要求標準完成。顯然，本案中被告交付給原告的店麵與閤同約定的原設計要求標準、狀況均不符，被告存在明顯的即期違約行為；即使違約原因諸多，包括因第三人侵權等原因造成，也不因此免除被告的違約責任，這已被我國《閤同法》第一百二十一條所明確規定。
　　2�北桓嬖誚桓陡玫昝媸保�作為店麵必要組成部分的該訟爭公共通道不符閤約定要求，原告有權依法要求被告按照閤同約定的標準繼續履行、采取補救措施和承擔相應的違約責任。雙方在購房閤同中約定違約金的支付數額，並不當然免除違約方繼續承擔上述履約義務，違約方有此履約能力的，仍應繼續履行或采取一些補救措施等。
　　3�貝釉�、被告在該閤同第八條第一款第（三）項的約定中可以看齣，“小區內部道路”通常是指大樓外小區內用於公共通行的道路，而非指大樓內雙方訟爭的通道、梯道、走廊等。因此，被告在本案中的違約責任，並不適用該閤同第八條第二款中對違約金的約定。退一步說，如果“小區內部道路”包括大樓內的通道、梯道、走廊等，那麼該第八條第二款的違約責任約定，進一步證明瞭雙方約定的訟爭通道布局、長寬尺度標準是規劃設計標準。被告除瞭要按照約定的標準繼續履行閤同義務或采取補救措施外，還應當支付約定的違約金。法院確定被告承擔按約定的設計標準重作上述訟爭通道及拆除占道設施的違約責任，有事實和法律依據。
　　該案一審宣判後，雙方及第三人均錶示服判，均未提起上訴，目前該案一審已生效。
　　上述案例在現實生活中大量存在，特彆是一些房地産不法商與第三人暗中勾結或者明目張膽的違約行為，對購房者造成瞭一定的侵害，因此，開發商應承擔相應的違約責任，該民事判決結果在商品房買賣過程中具有普遍性、典型性和指導性。
　　編寫人：福建省寜德市蕉城區人民法院劉永其林輝福

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　　國傢法官學院案例開發研究中心持續20年編輯瞭享譽海內外的《中國審判案例要覽》叢書，自2012年起推齣《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。

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　　經濟適用房閤同是指經濟適用房所有者將經濟適用房所有權給他人，他人支付價款的閤同。經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性住房。購買經濟適用房實行申請、審批和公示製度。經濟適用房在取得房屋所有權證和土地使用權證一定年限後，方可按市場價上市齣售;齣售時，應當按照屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價的一定比例嚮政府交納收益。個人購買的經濟適用房在未嚮政府補繳收益前不得用於齣租經營。

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在信息社會，流行快餐文化，紙質類媒介往往輸給數字化媒介。在此情景下，中國法製齣版社全力支持《中國法院年度案例》的齣版，給瞭作者和編輯們巨大的鼓勵。我們在此謹錶謝忱，並希望通過共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索齣一條編輯案例書籍的新路，更好地服務於學習、研究法律的讀者，服務於社會，服務於國傢的法治建設。

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　　2.規模強大

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　　房屋買賣閤同是指齣賣人將房屋所有權轉移給買受人、買受人支付價款的閤同。此處的房屋，包括瞭商品房、經濟適用房、房改房，農村房屋等各類性質的房屋。

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