中國房地産思想係列叢書：商業地産返租揭秘 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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內容簡介

　　《中國房地産思想係列叢書：商業地産返租揭秘》將從專業和商業價值的可實現方麵探討商鋪分割銷售和返租迴報的閤理性和可操作性，抹去濛在它上麵20多年的浮塵，用辯證的思想和真實的案例來證明它，從而實現中國商業地産的新路開闢，破解中國商業地産的世紀之問和10年命題。

作者簡介

　　歐輝煌，中國商業地産風雲人物之一，21世紀中國商業地産傑齣青年領袖之一，中國商業地産戰略規劃專傢和思想者、實戰派。具有豐富的專業市場、主題商場、步行街商業、購物中心和城市綜閤體等多種商業形態的規劃、開發、運營、管理及資源整閤經驗，卓越的市場分析和研究能力，精密的邏輯分析及精準的定位能力，獨創商業規劃運營體係。十幾年來在國內的實操項目麵積達七百萬平方米，擅長企業戰略、規劃開發、招商運營及品牌營銷等。現為天道投資管理中心董事，近年曆任新世界集團旗下商業項目顧問、易居中國集團區域負責人、天海集團商業顧問、以及上海億豐集團、浙江錦泰集團、奧邦集團、五洲集團、內濛中泉集團、華泰集團等顧問。曾自操作過的案例：南寜嘉和國際社區、海南萬寜雨林灣畔、海口新埠島項目、中山科技新城太陽城項目、連雲港福港集團、重慶漢國中心、廣州中華廣場項目、北京西卑大悅城項目、南京1912項目、西安奧林匹剋花園、成都半山衛城等項目的顧問與管理執行。現任廣東商業地産聯盟副會長，長三角商業地産聯盟副會長、廣東省連鎖協經營協會常務理事，中國房地産研究院名譽副院長、廣東營銷學會理事、中國商業地産産業研究院專傢顧問團特約顧問等社會職務.獲評中國策劃人100強、中國商業地産最佳操盤手、中國商業地産卓越推動人物之一等等……

目錄

第一部分 問題
第一章 商業地産項目為什麼要返租
第一節 什麼是返租
第二節 五花八門的返租手段
第三節 觸目驚心的現象與事實
第四節 不返租可以嗎
第五節 有的商業地産項目為什麼不銷售
第六節 可怕的返租陷阱
第七節 返租綁架中國商業地産
第二章 商業地産返租解決瞭什麼問題
第一節 難以破解的商業所有權與經營權
第二節 商業利益平衡論
第三節 破解中國商業地産的經營密碼
第四節 返租解決商業地産融資難題
第五節 小刀鋸大樹，何以撬動中國商業地産
第六節 商業地産中國式突圍
第七節 商業怎麼辦？商業如何辦
第三章 透過返租現象看商業地産本質
第一節 中國商業地産第一爆——瀋陽太原街萬達廣場
第二節 誰在製造爛尾商業樓？誰將收購爛尾商業樓
第三節 返租是不治之癥，還是重度感冒
第四節 萬達不返租的利與弊
第五節 誰在走陽關道，誰在過獨木橋
第六節 驚天騙術——竊鈎者誅，竊國者為諸侯
第七節 還原返租真相

第二部分 解析
第四章 商業地産租售利弊論
第一節 商業地産租售模式分析
第二節 隻租不售——為何可望不可即
第三節 整租整售——瘦肉賣個豆腐價
第四節 租售結閤——商業地産的現實路徑
第五節 尋路中國商業地産
第五章 商業地産銷售方法論
第一節 中國商業地産銷售模式分析
第二節 外圍街區式商鋪銷售
第三節 低樓層商鋪分割銷售
第四節 全樓層分割銷售
第五節 獨棟街區拖帶式商鋪銷售
第六節 訂單式商鋪銷售
第七節 銷售與返租的糾結分閤
第六章 商業地産經營方嚮論
第一節 什麼樣的開發商，纔有條件持有商業地産
第二節 商業地産3年返租以後怎麼辦
第三節 商業地産與性格命運論
第四節 經營利益博弈
第五節 購物中心經營收益模式分析
第六節 百貨化市場經營收益模式分析

第三部分 對策
第七章 金典廣場啓示錄
第一節 金典廣場不隻屬於南海，也屬於中國
第二節 螺螄殼裏做道場
第三節 往事不堪迴首
第四節 如何從招商失敗中涅槃重生
第五節 “笨人”創造金典廣場的未來
第六節 如何創造多贏格局
第七節 分割銷售商鋪年迴報25％～30％，這不是神話
第八節 金典廣場改變瞭什麼
第八章 銷售型商鋪經營成功實例
第一節 牌坊與婊子論
第二節 這不是個難題
第三節 佛山有個東方廣場
第四節 雲浮有個時代廣場
第五節 時代廣場再認識
第六節 時代廣場何以能夠持續良性運營
第七節 全新的商業經營模式已經誕生
第九章 誰在改變中國商業地産的未來
第一節 開發商不具備的能力
第二節 做中國商業地産的“癌癥剋星”
第三節 我們幫你製定不是陷阱的銷售價格策略
第四節 負責任的商鋪銷售方案
第五節 經營團隊後麵“隱形的翅膀”
第六節 連鎖化發展與擴張
第七節 天道，替天行道

後記 問中國商業地産，誰主沉浮

精彩書摘

　　《中國房地産思想係列叢書：商業地産返租揭秘》：
　　同時，萬達集團也很快看到瞭産權式商鋪的問題。由於分散經營管理造成的預期收益無法達到，萬達集團因此在2004年嚮355位業主提齣瞭返租計劃：從2004年到2007年期間，由瀋陽萬達商業廣場管理有限公司負責嚮業主支付約定的租金，商鋪交由萬達統一經營。另一方麵，瀋陽萬達商業廣場的産權式商鋪進行瞭重新包裝，並且加蓋瞭大棚，安裝瞭中央空調、液晶廣告屏和通往地下的滾梯，將地下停車場改造為商業鋪麵。
　　到瞭2005年，盡管萬達集團付齣瞭許多努力，卻還是沒能扭轉乾坤。在冷清瞭又一年之後，萬達集團選擇瞭“拆遷”，希望通過退鋪的方式一次性解決投資商鋪的業主今後的收益問題，這也就在形式上終結瞭瀋陽萬達商業廣場“産權式商鋪”的曆史。
　　據悉，萬達集團承諾業主年返租迴報的金額為業主總投資的8%，以瀋陽萬達商業廣場商鋪銷售大約8億元的總金額計算，每年給業主的返租金額將是6400萬元，3年的總額將接近2億元。但是，産權式商鋪開業以後，在經營上毫無起色，這就意味著要加上2004年萬達一次性投入的改造費用。截至2004年9月，投入的1億多元的資金並沒有給産權式商鋪注入一絲活力，也沒有達到萬達集團扶持旺場的初衷。
　　業界認為，一般一個新的商業項目需要3~5年的市場培育期，而瀋陽萬達商業廣場中的産權式商鋪是種種問題導緻的積重難返。麵對這樣的現狀，在2007年，也就是萬達承諾返租的第一個3年時限結束的時候，如果産權式商鋪仍然不能走上正軌，進入良性發展，那麼萬達又將如何麵對業主的收益問題呢？此時的拆遷不論是對於萬達還是産權式商鋪的投資業主，都有些武俠的味道——英雄為瞭不讓毒素侵人心髒，隻能忍痛斷臂。五、産權式商鋪的硬傷在哪
　　萬達集團並不是商界的無名小卒，在2003年時，萬達集團通過與沃爾瑪等眾多國內外零售業巨頭的閤作，創造瞭“訂單地産”。而且，在瀋陽萬達商業廣場中的産權商鋪陷入經營睏境之後，萬達集團也迅速采取瞭“穩定-返租-改造”的措施，但為什麼迴天乏術呢？
　　瀋陽萬達商業廣場是萬達集團在長春、濟南、南京等開發單體式商業廣場後，首次嘗試多店組閤形式的商業廣場，也是當時萬達投資最大的商業廣場項目。然而，就像長春萬達商業廣場一樣，盡管萬達注意到瞭業態方麵的差異化，卻沒有正確估計人們的消費習慣，使得“由主力店為商鋪吸引客流”的構想成為空談。
　　盡管有以上兩處硬傷，導緻産權式商鋪難以實現經營的本質原因卻是産權的分散。萬達集團發展研究部於2005年做過一個調查，選瞭中國30個有代錶性的大型購物中心做模型，結果發現，在中國，凡是做銷售性的購物中心的，90010的經營狀況都不好，剩下的10%也僅能勉強維持。甚至認為，凡是把商業地産做成追求短期現金流形式的商業中心，幾乎沒有一個是成功的。六、用重建終結産權分散
　　既然産權分散已經被公認為商業地産陷入睏境的“罪魁禍首”，那麼，對於萬達來說，或者徹底放棄或退齣瀋陽萬達商業廣場産權式商鋪今後的經營管理，或者徹底改變産權式商鋪的産權歸屬問題，使這塊土地的發展走上康莊大道，成為萬達集團不得不麵對的選擇。萬達選擇瞭後者。
　　自2004年以後，萬達集團就已經宣布“今後開發的商業地産項目的商鋪爭取隻租不售”。而在國內眾多地産專傢和商界人士異口同聲聲討産權式商鋪的投資風險時，産權式商鋪作為失敗的産品形式已是“老鼠過街人人喊打”。作為商鋪類産品，能夠用於經營是商鋪的使用價值，而産權式商鋪獨立經營、各自為政的經營理念，顯然不能滿足大型商業地産乃至城市綜閤體“差異與互補”的要求。
　　七、萬達廣場真的做到瞭“隻租不售”嗎
　　相對於國內的其他房地産開發商，萬達一直具有較強的資金實力。瀋陽太原街萬達廣場拆除重建時，萬達退迴給原投資者的資金達到6億元，而且還不含3年返租迴報近2億元的租金迴報。
　　一個開發商怎樣捨得將已經進口袋的錢再次掏齣去，而且是6億元之多？
　　對於大多數開發商來說；這樣的拆除重建是不現實的。很多開發商選擇逃避，甚至逃之天天。投資者投訴萬達廣場“不兌現承諾”，但對於開發商來說，“不兌現承諾又怎樣？”，即使將萬達告上法庭，萬達也無須為此承擔過多的連帶責任。在一個商業社會裏，投資有風險，一個願打，一個願挨，誰能保證你的投資一定發財呢？
　　……

前言/序言

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