房地产开发与经营（第四版）/“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

　　吕萍教授领衔编著的《房地产开发与经营》一书，是一部广受读者欢迎的畅销教材，先后被教育部评为“十一五”“十二五”国家级规划教材。本书结合我国房地产理论和实践在近年来发展的新趋势，对房地产开发与经营管理的理论与方法进行了系统的阐述和探讨。全书首先概述了房地产开发与经营的基本概念、经营理论与策略，介绍了房地产企业及其经营管理、房地产项目及其定位，进而对房地产项目用地的获取、市场调研可行性研究、房地产融资、项目管理、市场营销及房地产交易等房地产开发与经营的主要环节进行了重点的分析和阐述，并对物业管理的基本内容及其常见问题进行了讨论。本书的一大特色是案例研究，全书安排了多个房地产开发与经营的实际案例，案例内容涵盖房地产开发与经营的各个环节，融理论与实务于一体，使本书更具实践性和操作性。
　　本书是为高校房地产开发与经营及相关课程编写的教材，同时也非常适合房地产从业人员作为系统学习房地产开发与经营理论和知识的参考书。

作者简介

吕萍，中国人民大学公共管理学院土地管理系系主任，教授、博士生导师；兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、亚洲房地产学会理事、住房和城乡建设部房地产教学指导委员会委员、中国土地学会土地经济分会副主任委员等职。长期从事土地和房地产领域的教学与研究工作，主要研究专长为土地与住房政策、土地经济与管理、房地产价格与市场等。主持国家自然科学基金、国家社会科学基金，以及联合国开发计划署、教育部、国土资源部等机构的多项研究课题。著有《农民工住房：理论、实践与政策》《土地城市化与价格机制研究》《房地产开发与经营》等学术专著与教材多部，发表学术论文数十篇。

目录

目录


第一章绪论

1��1房地产开发与经营及其特点

1��2房地产开发与经营形式和内容

1��3房地产开发与经营学科的建设

关键术语

复习思考题



第二章经营理论和策略

2��1房地产开发与经营理论概述

2��2房地产开发与经营策略分析

2��3房地产开发与经营决策

关键术语

复习思考题



第三章房地产企业

3��1房地产企业概述

3��2房地产企业战略和组织模式

专栏3—1东莞绿色建筑成本

专栏3—2万科住宅建设使用工业化的方式

3��3房地产企业的设立与资质等级管理

3��4房地产企业的行业管理

关键术语

复习思考题






第四章房地产项目及项目定位

4��1土地储备和一级开发项目

4��2房地产综合开发项目

4��3房地产转让项目

4��4房地产项目定位

4��5案例分析

关键术语

复习思考题



第五章房地产项目用地的获取

5��1划拨土地使用权的获取

5��2出让土地使用权的获取

5��3协议出让土地使用权的获取

5��4招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取

5��5土地使用权转让

关键术语

复习思考题



第六章房地产市场调研

6��1房地产市场调研概述

6��2房地产市场调研的操作流程

6��3房地产市场调研数据的分析方法

6��4房地产市场调研报告

6��5房地产市场调研案例

关键术语

复习思考题



第七章房地产开发项目可行性研究

7��1房地产可行性研究概述

7��2房地产项目的财务状况分析

7��3房地产项目的风险承受能力分析

7��4房地产项目的国民经济评价

7��5房地产项目的环境影响评价

7��6房地产可行性研究案例

关键术语

复习思考题



第八章房地产融资

8��1房地产融资概论

8��2房地产融资的资金来源

8��3房地产融资的主要方式

8��4房地产融资的成本管理

8��5房地产融资的风险管理

关键术语

复习思考题



第九章房地产开发项目管理

9��1房地产开发项目管理概述

专栏9—1绿色建筑将成为未来房地产开发项目的新亮点

9��2房地产开发项目质量管理

专栏9—2某精装住宅项目质量问题解决对策

9��3房地产开发项目进度管理

专栏9—3碧桂园高效的生产周期

9��4房地产项目成本管理

专栏9—4万达商业开发模式的相对低成本战略

9��5房地产开发项目其他管理

专栏9—5SOHO淘金烂尾楼

9��6房地产开发项目管理案例分析

关键术语

复习思考题



第十章房地产市场营销

10��1房地产市场营销概述

专栏10—1文化营销

专栏10—2房地产体验式营销

10��2房地产市场营销策略

专栏10—3中海地产品牌定位

10��3房地产市场营销运作

10��4房地产市场营销策划案例

关键术语

复习思考题



第十一章房地产交易

11��1房地产交易概述

11��2国有土地使用权交易

专栏11—1协议、招标、拍卖、挂牌出让方式范围认定

11��3房地产买卖

专栏11—2商品房预售的产生及其发展

专栏11—3预售商品房的转让

11��4房地产租赁

11��5房地产抵押

11��6房地产交易案例

关键术语

复习思考题



第十二章物业管理

12��1物业管理概述

专栏12—1北京市物业服务企业基本情况

12��2物业管理的内容和程序

12��3不同类型房地产的物业管理

12��4物业管理标准与管理常见问题

12��5物业管理案例

专栏12—2万科物业管理模式简析

关键术语

复习思考题



参考文献

精彩书摘

房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过
程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本章主要对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。


1��1房地产开发与经营及其特点〖*2/3〗
1��1��1房地产开发与经营的基本含义
1��1��1��1房地产开发




“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。因此，从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产品的生产和建设的过程。房地产本身的特殊性、房地产企业的特点以及房地产业的特殊性等，使房地产开发具有与其他项目不同的特点。
1��1��1��2房地产经营
“经营”是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称， 是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。
伴随商品经济的产生和发展，企业经营这个范畴的内涵和外延不断加深，涉及生产、技术、组织、销售、财务以及物质供应等领域，成为指导企业以最少的投入获得最大的产出的一种谋划、决策和组织实施行为。企业根据社会需要及市场需求，不断调整产品结构，生产适销对路的产品; 企业通过对高新技术和设备的研究，增强竞争能力，提高经济效益；企业通过对协作关系、协作组织和协作方式的研究，提高应变能力；企业通过研究销售市场、改进财务管理以及开发人才智力等，开拓市场，提高经营效益，使自身在市场竞争中立于不败之地。
房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略， 并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活动。狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
房地产经营活动是以房地产市场为背景进行的。随着我国房地产市场的规范化和不断完善，房地产经营将会起到越来越重要的作用。在激烈的市场竞争中谁能运筹帷幄，掌握市场的脉搏，制定出科学的战略和策略，并能切实加以实施，谁就能实现既定的目标，从而取得成功。
1��1��1��3有关概念的讨论
对于房地产开发与经营的概念，在实际中常出现多种解释，或是将开发与经营视为一个概念，或是讨论开发与经营的相互包含问题，或是与其他概念如管理概念相混淆等。
房地产开发与经营是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容。在某些情况下，可以将其视为一个整体来研究，如讨论房地产开发经营与国民经济的关系时，可以讨论房地产活动与国民经济的互动影响，或是在全面分析和策划房地产活动时，全程和统一考虑房地产的活动内容等。但是，在更多的情况下是将二者分开来讨论，特别是在具体实施的过程中，由于各自的内涵和特殊性——如房地产开发实施有特定的理论和方法，房地产经营也有固有的理念和技巧——分别研究可能会更具有实际意义。
关于经营和管理的解释，尚没有唯一的定义,不同学科、不同著作看法各异。如管理学科或管理科学，是把经营作为管理学的一个部分来讨论的； 而经营管理学派的奠基人法约尔把工业企业从事的活动划分为:技术、商业、财务、安全、会计、管理六项活动，并总称其为“经营”，管理活动只是经营活动的一部分。由此可见，虽然各学科对这两个概念解释不一，但其共同点在于无论经营还是管理都是企业为达到一定目的，有组织、有计划地进行的经济活动，不同的定义差别只是在于对概念内涵和外延的界定上。
本书倾向于认为经营活动与企业“决策方针、确定目标”的机能相联系，而管理则与“执行和实现目标”的机能相联系。因此，企业经营实际是确定企业的经营方针，制定经营目标, 进而通过企业管理经济活动执行既定方针，并实现既定目标。当然，从实际运作来看，管理和经营在企业经济活动中是难以严格区分开来的，往往相互交织，在企业全部经济活动中发挥着重要的作用。
1��1��2房地产开发与经营的特点
房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点， 因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大，以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点，对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。
1��1��2��1房地产开发与经营难度较大
这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大， 形成周期长，需要通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而有必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。
同样，由于房地产商品本身的空间不可移动性，加之影响房地产价格的因素复杂多样，因此同类商品的可比较性差、个案性强，这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。
1��1��2��2房地产开发与经营风险较大
这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时,房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。
1��1��2��3房地产开发与经营政策性强
房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调控作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向， 力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。
此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。

前言/序言

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