商業地産項目運營精準執行：招商實務與管控 下載 mobi epub pdf 電子書 2025

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寫 著，天火同人工作室，組織 編

圖書標籤:

• 商業地産
• 招商
• 運營
• 項目管理
• 實務
• 管控
• 零售地産
• 寫字樓
• 商業規劃
• 資産管理

齣版社： 化學工業齣版社

ISBN：9787122272690

版次：1

商品編碼：11982288

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2016-07-01

用紙：膠版紙

頁數：198

字數：260000

正文語種：中文

編輯推薦

適讀人群 ：適閤地産企業、地産服務機構、地産策劃機構等組織的高管、策劃人員，地産行業研究人員閱讀。
1.係統化梳理商業地産的開發三大關鍵節點；
2.全書章節和內容符閤房地産開發流程客觀規律，實用性突齣；
3.企業建立管理製度的上佳參考範本，讀者拿來即用的有效工具手冊；
4.曉暢明白，版式優美，使用便捷。

內容簡介

《商業地産項目運營精準執行》係列圖書係統化梳理商業地産開發的三大關鍵節點——前期定位與規劃、招商實務與管控、開業行銷及組織。本冊書內容為招商實務與管控，依次講解瞭商業地産銷售模式、商業地産價格製定、商業項目銷售案場管理、商業地産招商策略管理、商業地産招租管理等內容。在每一章節中，內容以基礎的理論剖析結閤案例參考，加入不少實用的工作圖錶，版麵設計以手繪風格為主，可讀性與實用性較強。

內頁插圖

目錄

第一章 商業地産銷售模式 1
第一節 直接銷售模式 2
一、直接銷售模式的2種操作類型 2
二、直接銷售模式的優劣性 3
第二節 産權式返租銷售模式 7
一、産權式返租銷售的2種類型 7
二、産權式返租銷售對三者的影響 10
三、産權式返租銷售的優勢與風險 11
第三節 帶租約銷售模式 20
一、帶租約銷售的2種操作方法 20
二、帶租約銷售對三者的優勢與劣勢 21
三、規避帶租約銷售風險的6類方法 24
第四節 REITs型銷售 28
一、REITs的5個基本要素 28
二、REITs的組織體係 29
三、REITs的4個種類 29
四、REITs産權銷售的優勢與問題 32
第二章 商業地産價格製定 37
第一節 商業地産租金價格製定 38
一、確定租金價格的7個要素 38
二、確定租金價格的2個原則 41
三、租金價格認可度調研的2個技巧 42
四、項目租金體係製定的2種方法 44
五、初步確定各樓層租金均價的方法 46
第二節 商業地産産權售價確定方法 56
一、倒推法確定售價 56
二、成本法確定售價 58
三、比較法確定售價 59
四、市場認同法確定售價 61
五、提高産權售價的3個技巧 68
第三章 商業項目銷售案場管理 74
第一節 商業地産案場銷售技巧 75
一、接聽電話銷售技巧 75
二、電話追蹤客戶的技巧 78
三、閤理利用售樓處12個功能區 82
四、售樓現場接待客戶的7個步驟 85
第二節 商業地産銷售案場管理規範 94
一、銷售案場人員工作職責製度 94
二、銷售禮儀規範管理條例 97
三、案場日常管理細則 100
四、銷售案場接待規範 103
第三節 商業地産案場銷售控製 107
一、銷售控製的3個目的 107
二、銷售控製的4個原則 108
三、銷售控製的8個措施 109
第四章 商業地産招商策略管理 113
第一節 商業地産的招商策劃 114
一、商業地産招商策劃的6個步驟 114
二、商業項目招商管理10個原則 119
三、招商團隊組建策略 122
四、商業地産項目招商的10項準備工作 127
五、商業地産項目招商的5個工作步驟 131
六、商業地産招商的8個常見誤區 132
第二節 主力店招商管理 143
一、主力店價值分析 143
二、主力店招商5要素 145
三、主力店招商失敗的6個常見原因 150
四、主力店閤理招商的4大步驟 151
第三節 商業地産招商談判技巧 155
一、商業地産招商談判 155
二、商業地産招商談判應對客戶的技巧 158
第五章 商業地産招租管理 169
第一節 租戶組閤策略 170
一、租戶組閤的四大要素 170
二、租戶組閤的4個基本原則 174
三、租戶組閤的3個指導策略 176
第二節 租賃策略與租賃契約管理 179
一、租賃策略實施及運用 179
二、製定租賃契約的內容及約定要點 184
第三節 商業地産三大核心租賃模式 189
一、模式一，零售産權整體租賃 189
二、模式二，零售産權分零租賃 191
三、模式三，自留産權整體租賃 192
第四節 商業項目運營常用的3種租金方式 195
一、方式一，純租金 195
二、方式二，純扣點 196
三、方式三，扣點加租金 198

前言/序言

商業地産項目運營精準執行：招商實務與管控 洞悉市場脈搏，賦能商業未來 在瞬息萬變的商業地産領域，一個項目的成功與否，往往取決於其運營的精細度與執行的到位程度。從宏觀的市場分析到微觀的租戶對接，從前期的招商策略到後期的日常管理，每一個環節都至關重要，直接關係到項目的價值實現和長期收益。本書《商業地産項目運營精準執行：招商實務與管控》，正是這樣一本深入淺齣、體係完備的實戰指南，旨在幫助您全麵掌握商業地産項目的核心運營邏輯，實現招商的精準突破與管控的有力落地。 本書並非泛泛而談的理論說教，而是基於大量真實商業地産項目的成功與失敗案例，提煉齣係統性的方法論和可操作的工具。我們深知，每一位從業者都渴望在競爭激烈的市場中脫穎而齣，提升項目的吸引力、增強租戶的忠誠度、最終實現利潤的最大化。因此，本書將重點聚焦於商業地産運營的兩個核心驅動力：精準招商與高效管控，並將其拆解為一係列具體、可執行的步驟與策略。 第一篇：精準招商——激活項目生命力的基石 招商是商業地産項目的“生命綫”，其核心在於“精準”。精準招商並非簡單的“廣撒網”，而是基於對市場、客群、競品以及項目自身特點的深刻洞察，製定齣具有針對性的招商策略，吸引最適閤項目的優質租戶，從而形成良性的商業生態。 第一章：市場洞察與定位分析——精準招商的第一步 在啓動招商工作之前，充分的市場調研與精準的項目定位是成功的基石。本章將引導您深入剖析宏觀經濟環境、區域消費趨勢、目標客群畫像以及競爭對手的優劣勢，從而為項目找到清晰的市場定位。我們將詳細介紹： 宏觀經濟與消費趨勢分析： 如何識彆和理解影響商業地産發展的宏觀經濟指標，把握消費升級、新興業態的齣現等關鍵趨勢。 區域市場分析： 如何細緻研究目標區域的人口結構、消費能力、交通便利性、周邊配套等，評估市場潛力。 競品分析： 如何係統地研究競爭項目的業態組閤、品牌檔次、租金水平、運營策略，找到項目的差異化優勢。 項目定位與目標客群畫像： 基於以上分析，如何為項目確立清晰的定位（如高端購物中心、社區型商業街、特色主題商業等），並構建詳盡的目標客群畫像，包括其年齡、性彆、收入、消費習慣、興趣偏好等。 SWOT分析與差異化策略： 如何運用SWOT分析工具，識彆項目的優勢、劣勢、機會和威脅，並以此為基礎，製定齣獨特的、具有競爭力的招商差異化策略。 第二章：招商策略的製定與組閤——設計最優的租戶結構 清晰的市場定位之後，就需要轉化為具體的招商策略。本章將著重講解如何根據項目定位，設計最優的業態組閤和租戶結構，並通過多種招商模式的組閤，最大化招商效率。 業態規劃與組閤邏輯： 如何根據項目定位和目標客群需求，科學規劃主力店、次主力店、配套商業、特色業態的比例和功能布局。我們將探討不同業態之間的協同效應，以及如何通過業態組閤來提升項目的吸引力和客流。 主力店招商策略： 主力店對於項目至關重要，本章將深入探討如何識彆、篩選和引入符閤項目定位的知名品牌作為主力店，並分析主力店閤作的關鍵要素。 品牌選擇與組閤原則： 如何建立科學的品牌篩選標準，從知名度、美譽度、經營能力、與項目契閤度等多個維度進行評估。我們將講解如何通過不同層級、不同業態品牌的組閤，打造齣層次分明、富有活力的商業矩陣。 特色業態與體驗式商業的引入： 在同質化競爭日益激烈的當下，如何引入具有創新性、體驗性的特色業態，成為吸引年輕客群和提升項目差異化競爭力的重要手段。我們將分析各類新興業態的特點及其引入策略。 招商模式的選擇與組閤： 除瞭傳統的租賃模式，還將探討聯營、閤作經營、股權閤作等多種招商模式，以及如何根據項目實際情況，靈活運用多種模式，實現最優的資源配置和風險分擔。 第三章：招商執行的實操流程——從接觸到簽約 有瞭清晰的策略，執行力是關鍵。本章將詳細拆解招商執行的每一個環節，提供可操作的工具和技巧，幫助您高效完成招商任務。 目標租戶清單的梳理與篩選： 如何係統性地建立目標租戶數據庫，並根據項目需求進行精細化篩選。 銷售工具與展示文件的製作： 如何製作具有吸引力的招商手冊、項目介紹PPT、戶型圖、效果圖等，清晰地展示項目優勢。 有效溝通與談判技巧： 如何進行專業的商務洽談，掌握租金、租期、免租期、裝修期、物業費等關鍵談判要素，並運用心理學技巧，達成互利的協議。 閤同的起草與簽署： 重點講解商業租賃閤同的關鍵條款，如何規避潛在風險，保障雙方權益。 客戶關係管理（CRM）： 如何建立完善的客戶信息管理係統，持續跟進潛在客戶，維護良好閤作關係。 招商團隊的組建與激勵： 如何打造一支高效專業的招商團隊，並建立有效的激勵機製，激發團隊潛能。 第四章：創新招商模式與推廣——拓寬招商渠道 除瞭傳統的招商渠道，掌握並運用創新招商模式，能夠有效拓寬招商視野，發現更多優質租戶。 綫上招商平颱與數字營銷： 如何利用互聯網平颱、社交媒體、專業招商網站等進行綫上推廣，擴大項目曝光度。 行業展會與交流活動： 如何有效參與行業展會，結識潛在租戶，拓展人脈資源。 顧問公司與第三方閤作： 如何與專業的招商顧問公司閤作，藉助其資源和專業能力，提升招商效率。 社群營銷與口碑傳播： 如何通過建立業主社群，鼓勵口碑傳播，吸引更多潛在租戶。 政策引導與招商優惠： 如何利用政府的扶持政策，設計具有吸引力的招商優惠方案，吸引特定類型租戶。 第二篇：高效管控——保障項目持續盈利的引擎 精準招商為項目帶來瞭優質的租戶，而高效的管控則能確保項目持續穩定地運營，實現價值的最大化。管控的核心在於“精細”與“協同”，涵蓋瞭從租戶關係維護到日常運營的方方麵麵。 第五章：租戶關係管理（TRM）——維係租戶滿意度的關鍵 良好的租戶關係是項目長期穩定運營的基石。本章將為您提供一套係統的租戶關係管理體係。 租戶關係管理的重要性與目標： 深入闡述TRM的價值，以及如何通過TRM提升租戶滿意度、續租率和口碑。 建立有效的溝通渠道： 如何建立多渠道、常態化的溝通機製，及時瞭解租戶需求和反饋。 租戶滿意度調查與分析： 如何設計和執行租戶滿意度調查，並根據數據分析，識彆存在的問題並製定改進措施。 租戶支持與服務體係： 如何為租戶提供優質的開業指導、經營支持、營銷協助等增值服務。 衝突管理與糾紛解決： 如何有效處理租戶之間的衝突和與項目方的糾紛，維護良好的商業氛圍。 建立租戶忠誠度計劃： 如何通過積分、會員體係、節日活動等方式，增強租戶的歸屬感和忠誠度。 第六章：項目日常運營管理——確保項目順暢運轉 日常運營管理是確保項目功能正常發揮、顧客體驗良好的基礎。本章將詳細講解項目日常運營的關鍵環節。 物業管理與設施維護： 如何建立高效的物業管理體係，保障項目環境的整潔、安全和設施設備的正常運轉。 安全管理與應急預案： 如何製定完善的安全管理製度，並建立有效的應急預案，應對突發事件。 環境管理與保潔標準： 如何設定科學的保潔標準，確保項目公共區域的舒適與美觀。 能源管理與成本控製： 如何通過精細化管理，優化能源使用，降低運營成本。 標識係統與導視設計： 如何設計清晰、美觀的標識係統，提升顧客的尋路效率和購物體驗。 停車場管理與人流引導： 如何優化停車場管理，提升車輛通行效率，並有效引導客流。 第七章：營銷推廣與活動策劃——提升項目吸引力與客流量 持續有效的營銷推廣和精彩紛呈的活動策劃，是吸引顧客、提升項目活力的重要手段。 年度營銷推廣計劃的製定： 如何根據項目定位和市場變化，製定具有前瞻性的年度營銷推廣計劃。 主題活動策劃與執行： 如何策劃和執行具有創意、吸引力強的各類主題活動，如節日慶典、新品發布、文化展覽等。 廣告宣傳與媒體閤作： 如何利用傳統媒體和新媒體進行廣告投放，提升項目知名度。 會員體係與積分營銷： 如何構建完善的會員體係，並通過積分、優惠券等形式，刺激消費。 社交媒體運營與內容營銷： 如何有效利用社交媒體平颱，與顧客互動，傳播品牌信息，吸引客流。 聯動營銷與跨界閤作： 如何與其他品牌、機構進行聯動營銷，拓展客源，擴大影響力。 數據分析與效果評估： 如何通過數據分析，評估營銷推廣活動的效果，並不斷優化策略。 第八章：財務管理與收益提升——實現項目價值最大化 精細的財務管理是保障項目盈利能力，實現投資迴報的關鍵。 租金收取與管理： 如何建立高效的租金收取流程，並加強對欠費租戶的管理。 物業費與公共費用分攤： 如何閤理確定物業費標準，並公平有效地分攤公共費用。 成本控製與預算管理： 如何建立嚴格的成本控製體係，製定科學的年度預算，並對各項支齣進行有效管理。 收益分析與盈利模式優化： 如何定期分析項目收益情況，識彆盈利增長點，並探索新的盈利模式。 投資迴報分析與資産管理： 如何進行投資迴報分析，評估項目價值，並進行有效的資産管理。 第九章：風險管控與閤規經營——防範潛在風險 商業地産運營過程中，潛在的風險無處不在。本章將指導您如何識彆、評估和管控各類風險，確保項目閤規運營。 閤同風險管理： 如何在閤同條款、執行過程中，規避法律風險。 租戶經營風險： 如何關注租戶經營狀況，識彆潛在的經營睏難，並提前乾預。 市場變化風險： 如何及時捕捉市場變化，並及時調整運營策略。 政策法規風險： 如何關注國傢和地方的政策法規變化，確保項目經營符閤法律要求。 消防與安全風險： 如何加強消防安全管理，定期檢查，確保符閤消防規範。 突發事件應對與危機公關： 如何建立有效的突發事件應對機製，並進行專業的危機公關。 本書的特色： 體係化： 全麵覆蓋商業地産項目運營的招商與管控兩大核心領域，構成完整、係統的理論框架。 實戰化： 藉鑒大量真實項目案例，提供可操作的工具、方法和流程，強調執行力。 工具化： 提供多種圖錶、模闆、清單，幫助讀者直接應用於實際工作中。 前瞻性： 關注行業發展趨勢，融閤最新的運營理念和營銷策略。 易讀性： 語言通俗易懂，結構清晰，適閤不同層次的商業地産從業者閱讀。 無論您是項目開發商、運營商、招商經理、物業經理，還是對商業地産領域充滿興趣的投資者，本書都將是您不可或缺的案頭寶典。通過深入學習本書內容，您將能夠： 精準把握市場機遇，製定齣切閤實際的招商策略。 高效執行招商任務，引進優質租戶，優化租戶結構。 建立科學的租戶關係管理體係，提升租戶滿意度和忠誠度。 優化項目日常運營，提升顧客體驗，吸引穩定客流。 有效進行營銷推廣，策劃精彩活動，放大項目品牌影響力。 強化財務管理，控製成本，最大化項目收益。 識彆和管控各類風險，保障項目閤規、穩健運營。 《商業地産項目運營精準執行：招商實務與管控》，將助力您在復雜的商業地産環境中，撥開迷霧，抓住機遇，以精準的執行力，開創項目運營的新篇章，實現商業地産價值的持續增長。

評分☆☆☆☆☆

這本書的文字風格非常犀利、直白，完全沒有學究氣，讀起來有一種在高手過招時旁觀的快感。它不是那種堆砌術語的書，更像是一本實戰手冊，字裏行間充滿瞭對行業“潛規則”的洞察。例如，在談到“品牌方引入的博弈”時，作者毫不避諱地分析瞭主力店與次主力店、網紅品牌與成熟品牌的談判籌碼差異，以及如何在租賃談判中抓住對方的痛點。書中提到的“場景化體驗的設計”部分也讓我眼前一亮，它不再是空泛地談“體驗經濟”，而是結閤瞭具體的案例，解析瞭如何通過燈光、氣味、音樂乃至員工的服務話術來構建一個完整的“心流”體驗，這對於我們提升項目溢價能力至關重要。這種直擊核心、直指痛點的寫作方式，極大地提升瞭閱讀效率，讓人感覺每一頁紙都浸透瞭汗水和教訓，是教科書學不到的“內功心法”。

評分☆☆☆☆☆

這本書的理論深度和實操性簡直是為我們這些在商業地産一綫摸爬滾打多年的老兵量身定做的。讀完後最大的感受就是，以往憑經驗和直覺處理的很多問題，現在都有瞭清晰的框架和方法論來支撐。特彆是關於市場分析和定位的章節，作者沒有停留在泛泛而談，而是深入剖析瞭不同能級城市和不同業態的細微差彆。比如，對於一個首次進入的二綫城市項目，書中詳細拆解瞭如何從宏觀經濟指標、人口結構到微觀的競品動態進行全方位掃描，並給齣瞭明確的打分標準和風險預警模型，這比那些隻會套用通用模闆的培訓材料要實在太多瞭。我尤其欣賞其中關於“存量優化”的策略，麵對存量項目改造升級的壓力，作者提供瞭一套循序漸進的“體檢-診斷-手術”流程，從客群畫像重塑到空間動綫優化，每一個步驟都配有可執行的工具包，讓我找到瞭突破口，而不是像以前那樣無從下手，感覺一下子手中多瞭幾把鋒利的“手術刀”。

評分☆☆☆☆☆

我過去幾年一直在關注國內外關於商業地産運營的頂尖報告，但很少有能將“策略製定”和“日常執行”連接得如此緊密的。這本書在這方麵做得非常齣色，它沒有把運營拆成孤立的幾個模塊，而是構建瞭一個閉環管理係統。讓我印象最深的是關於“運營KPI的設定與考核”那一章。它清晰地闡述瞭，為什麼有些項目管理團隊看起來很忙碌，但最終的坪效和租金增長卻不理想，核心在於KPI的層級錯位。書中詳細說明瞭如何將董事會的戰略目標，層層分解到招商、企劃、物業管理團隊的具體考核指標上，並且強調瞭數據反饋和及時糾偏機製的建立。這套係統性的思維方式，讓我對如何管理我的下屬團隊有瞭全新的認識，不再是簡單地布置任務，而是確保每個人都在朝著同一個目標高效發力，真正實現瞭“上下同欲”。

評分☆☆☆☆☆

這本書的深度遠超我對一本中文行業書籍的預期，它在“風險管控”和“危機公關”方麵的論述尤其具有前瞻性。在當前的經濟環境下，商業地産的運營風險是多維度的，包括閤資方的退齣、重要租戶的集中到期、乃至突發公共事件。書中對這些“黑天鵝”事件的處理預案進行瞭細緻的沙盤推演，並給齣瞭不同情景下的“SOP”（標準作業程序）。例如，當一個核心租戶突然宣布破産清算時，如何迅速啓動“風險對衝池”，在不影響整體招商節奏的前提下，用哪些替代性品牌來填補空缺，並最大限度地減少對周邊租戶情緒的負麵影響，這些細節的闡述極為專業和到位。它教會我們，優秀的運營不僅是創造價值，更是在危機來臨時能夠穩住船舵的能力。

評分☆☆☆☆☆

從排版和邏輯結構來看，這本書也體現齣極高的專業水準。它不像某些專業書籍那樣晦澀難懂，而是巧妙地運用瞭大量的圖錶、流程圖和案例對比來輔助理解復雜的概念。特彆是關於“招商組閤優化模型”的部分，作者用一個直觀的矩陣圖展示瞭不同業態的“引流貢獻度”與“租金貢獻度”之間的關係，這使得我們這些非金融背景的運營人員也能迅速掌握資産配置的核心邏輯。更難能可貴的是，作者在論述中穿插瞭自己多年來的行業沉浮和深刻反思，這些“個人印記”使得內容充滿瞭人情味和可信度，讓人覺得作者不僅是理論傢，更是浴血奮戰過的實乾傢。這本書不僅是一本工具書，更像是一位經驗豐富的前輩，手把手地帶著你走過一條充滿挑戰但迴報豐厚的專業道路。

評分☆☆☆☆☆

書很不錯，囤一些，空瞭看，價格還可以。書很不錯，囤一些，空瞭看，價格還可以。

評分☆☆☆☆☆

我買的這三本書都是適閤在招商領域有些基礎的人士閱讀，結閤實際用處很大。

評分☆☆☆☆☆

很好，實用工具

評分☆☆☆☆☆

很好的書，現在正好可用

評分☆☆☆☆☆

實用的書籍

評分☆☆☆☆☆

東西很好，物流也挺快的！

評分☆☆☆☆☆

不錯，和好的一本書，適閤初學者

評分☆☆☆☆☆

還是看紙質書有感覺

評分☆☆☆☆☆

截瞭圖湊咯8咯啦