中国城市房价之谜 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

对很对人来说，中国各个城市的房价似乎充满了令人难解的谜团。比如，为何京沪深杭等城市的房价似乎永远在上涨？而相比之下，重庆、长沙、贵阳等城市的房价为何这么低？很多人因此预设了这样一个简单的观念，即一座城市的房价往往是与其繁荣发达的程度直接挂钩，城市越是繁荣发达，房价就越高。其实，这里面存在诸多认知误区，本书试图解开这些谜团和缪误。

作者简介

苏东

财经作家，资深媒体人。曾在《南风窗》《中国企业家》等杂志任职，长期在经济领域进行一线调查，长期进行实地市场调研，近十余年时间走访了中国数十个城市，对中国经济和房地产的发展趋势有深入研究。

目录

第一章 北京曾有过的三次房价下跌

北京为鼓励买房曾送户口

2005年北京房价大涨仍低于杭州、温州

2008年的房价回落

学区房的房价暴涨成吐糟点

2014年北京房地产降价

北京房价再度上涨周期落后

北京房价与青岛房价涨幅悬殊的原因

第二章 上海房价涨跌与北京并不同步

从低落到高涨，旧城改造温州炒房团

2005年北京房价暴涨而上海房价下跌

暴涨与短暂下跌的循环往复

上海房价开始落后于北京

第三章 青岛21世纪初房价暴涨之后趋于平稳

青岛房价为何一开始落后于郑州

青岛房价的高涨之路

城市经营是收紧土地

土地拍卖的操控

主政者思路改变房价也随之改变

第四章 重庆房价为何如此亲民

重庆房价也曾出现不小涨幅

主政者将政策落实在增加建设土地上

炒房客的滑铁卢

第五章 贵阳房价为何这么低

十四个超级大盘的崛起

房价不断下跌

第六章 房价上涨的原因剖析

2000年以来房价大幅上涨的路径

住房需求超出以往

来自外来购房者的影响

土地控制造成住房供应偏紧

通货膨胀是影响房价上涨的较小因素

重点城市住房供应严重缺少

房价畸高的城市仍占少数

第七章 房价上涨的原因之一——人口迁移

人口向东部沿海地区迁移是趋势

中国规模恢宏的人口迁移

人口向哪些地方迁移

省会拥有何种优势

可建设用地不平衡

农村存在占用土地严重的现象

高房价存在危害

需要住房的城市外来人口

第八章 房价上涨的原因之二——供给不足

土地供应是影响房价的最重要因素

中国大城市的人口密度“最高”

国内供地数量严重不足

土地供应不足或许是大城市堵车问题的原因之一

配套措施十分重要

供地方式应当改良

第九章 1998—2003年：广州抑制房价上涨与土地供应密切相关

洛溪新城的作用

华南板块的兴起

大量楼盘供应的终结

第十章 杭州：房价为何一路上涨

率先成立土地储备中心

政府紧急“纠错”

第十一章 温州房价的跌落之旅

暴跌意义巨大

融资造就“温大胆”

开启第一个暴跌模式的城市

填海致供给量大增

第十二章 香港楼市泡沫破灭的原因

联合声明的条件

重点在“八万五建屋计划”

房价暴跌令负资产阶级不满

第十三章 中国城市高房价的原因

低房价城市土地供应量都大

中国人就是喜欢买房

投资买房很正常

第十四章 如何解决北京、上海的高房价问题

白领没有逃离一线城市

2010年时的建议：迁出国家大学、科研院所和央企总部

降低北京和上海的人口增长

搬迁部属高校最可行

雄安新区可预见的几个前景

北京住房总量需达到1980年的五十倍

第十五章 一些关于房价的典型错误观点

炒房客不是房价上涨的罪魁祸首

房租上涨与房产中介无关

囤积房源和土地十分正常

中国的空置房到底多不多

地产商人不是房价上涨的罪魁祸首

富人购买的房产与普通民众购买的不一样

人们对房价高涨原因认识不清源于对经济学知识的缺乏

关于房价问题的其他认识误区

第十六章 对房价调控政策的思考

房价难调源于将政策重点放在抑制投机上

征收房产税会增加购房者负担

中小地产开发商最愿意降价

“因城施策”比“一刀切”政策更具针对性

民粹主义思想或是抑制房价的大敌

降低房价唯一有效的政策就是大量供应土地

后记 中国的住房还可不可以买

中国的城市房价会继续上涨

如何挑选投资房产的城市

沿海海景房有没有投资价值

精彩书摘

北京房价与青岛房价涨幅悬殊的原因

与很多人的印象不同，北京的房价并非没有便宜过。

甚至在19992003年间，北京的商品房销售价格还曾出现一个明显的下降。在1998年期间，北京的房价也曾动辄80009000元/米2，而到了2002年期间，天通苑、回龙观的很多新建住房，即使买房者没有任何关系，完全的市场价，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝阳区青年路一带的新房房价也是30004000元/米2。

而同期，一个典型的二线城市青岛市区的房价普遍都在5000元/米2。自2003年过去十几年以后，北京的房价上涨了1020倍，而同期青岛的房价仅仅上涨了34倍。

为什么2003年前北京的房价会这么便宜呢？主要还是因为那个时候北京的土地供给量特别大，新建住房数量特别多——住房供应量大。

北京土地和住房供给量最大的时期应该是在2000年期间。虽然没有找到那些年住房供给量的数据，但普通人都能感觉到在那段时间北京住房建设的规模之大，足以令人为之咋舌。

在供应规模上，除了城市继续围绕主城区周边扩张之外，还新开辟了回龙观、天通苑、望京、通州等几个当时尚处在远郊的、完全崭新的大型住宅区。仅仅在那四五年的时间里，北京就兴建了数量庞大的新建住宅。直到现在，这些当时大量建造的住宅还在让所有身在北京的人持续地受益。

这也就是在那段时间里北京的房价能够持续下降，房价也特别低的原因。实际上，北京的房价重新开始大幅上涨是在2005年期间。

当然，造成这种上涨原因的酝酿期还要在2005年之前。前面已经介绍过，应该在2002年期间，因为土地要控制，北京的土地供给开始逐渐收紧，然后又经过两年的酝酿，住房市场上这种供给的突然减少后果逐渐显现——市场上住房供应量急剧减少，导致

北京的房价自2004年开始进入第一轮的急剧上涨。

北京的土地供给是如何收紧的？其中有多个原因。

其一，国土资源部出台了严格的土地政策，严格限制土地的审批转让，并制定出了每年每一座城市全部的建设用地的总量。导致整体上各地政府在土地转让方面更加谨慎，不再像以往那样按照需求大量供应地块。

在国土资源部的土地控制行动中，1997年，杭州市成立土地储备中心，之后，杭州全市土地就由国土管理部门统一调控，实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为。2001年11月，杭州被国土资源部确定为全国国有土地资本运营的试点城市之一，随后杭州的经验被推广到全国。

这是对全国城市建设用土地供应量打击最大、也是最关键的一项政策。从此之后，全国所有城市的土地供应都受到了严格的监管和控制，再难以较为宽松地放出土地了。此后，中国很多城市的房价也就走上了上涨的不归之路。

其二，原先房地产开发企业除了可以从市一级政府部门拿地之外，还可以通过其他途径拿地。比如搬迁的工厂区、拆迁的居民区，都可以成为开发商的一个重要土地供应地。早期，体制上对一些县镇一级政府的土地控制还比较宽松，于是很多县镇机构利用自己的这些自主权也都大量供应土地。但是，随着后来出台的规范土地转让的政策，逐渐让这些渠道断绝了，这是影响并最终减少土地供应相当关键的一个因素。

2002年期间，首创集团在北京亚北温榆河投资兴建占地2500亩上城国际花园；珠江地产在通州工业区开建占地3000亩珠江国际新城；万科地产在京通黑庄户开发占地5000亩新楼盘，都是通过北京市下属的区县批到的土地。而这也是在那几年里，北京的住宅开发量特别大，房价也相对比较低的一大原因。

其三，在2000年之前，国内曾掀起过大建开发区的热潮，很多地方都办起了开发区，然后就可以在建设开发区的名义下大量提供土地以供建设用地进行使用。但在2001年期间，许多媒体开始大量曝光“乱建开发区”的现象，导致大量开发区被裁撤，没有被裁撤的部分，面积也遭到了很大缩减。

如果开发区批准设立，那么就可以在政策上得到大量合法的建设土地出让，但这条途径失去之后，就直接减少了大量建房土地的供给。

其四，以往各城市对建筑的密度并没有特别严格的规定，因此建房的单位一般都倾向于将建筑物建得非常密集（关于这点，只要看一看中国大多数城市老城区的面貌就可以知道了）。但在20002003年期间，一方面是在政府的倡导和要求下，另一方面也是在部分地产企业造高品质住房经营策略的引领下，低密度住房在一段时间内成为商品住房建设的主流。导致同样的土地出房率降低，这也是那两年房价飙涨的一个原因。

当时，很多房地产业内人士以及相关政府部门考察了欧美以及新加坡等地之后，看到这些“先进国家”住房容积率水平一般都很低，便提出“我们不应该违反这一规则”，因而要求住房降低容积率。许多开发商在那时就纷纷打造低密度的住宅，并将较低的容积率看作是住房建设上档次的一个象征。

很多媒体也推波助澜，纷纷称：“为优化人居环境……应加强对城郊接合部的十大边缘居住集团的规划，适当控制建筑密度……已建成的望京居住区密度过大，塔楼林立，居住环境欠佳，当初规划之时缺乏长远眼光，今后应吸取教训。”而有关政府部门更是表示：“凡容积率超过1��3的房地产项目，一律不批。”通过这样的严格控制，整体居住环境得到了提升。

北京自从收紧了土地的供给，直接造成新建房屋数量减少。与此同时，北京的人口扩张却大大增加了。原因就在于大量涌入的，而且直到今天仍旧在继续涌入的外来人口。

我们每个人都可以看到，每年都有大量的大学毕业生到北京寻梦，越来越多的外地人涌入到这座巨大的城市里。这是非常正常的现象，是我国在市场经济环境下，资源进一步自发按照经济规律配置，得到更合理使用的必然结果。

但住房供应远远赶不上这些外来人口涌入的速度。从根本上来看，是在这样强劲的需求，即所谓在“刚需”的直接推动下，北京的房价不断地创出新高。

上海房价开始落后于北京

不过，由于住房库存量一直较多，在这波上涨行情中，上海房价的涨幅要较大幅度地落后于北京，北京的房价全面赶超了上海。根据2013年6月统计的房价排行显示：北京的平均房价是 33908元/米2，上海是26357元/米2；北京房价最高的西城区居然是62309元/米2，而上海最高的静安区是45259元/米2。

上海房价为何在那几年逐步低于北京呢？事实上，上海在消费能力、财富总量、新增的工作机会以及人口总量，也就是整体的购买力和住房的需求等方面，都与北京相当。房价低于北京的原因，应该与上海那几年住房的供给量一直高于北京。在此前的数年中，上海的新房成交量一直比北京多1/3以上。

但是，随着上海住房供给的减少，上海在近几年房价又开始追赶上北京，如今，上海的住房成交量已经基本与北京持平了。有分析指出，上海7个核心区域，许多都是连续14周是零供应新建住房。在20032007年期间，上海住宅平均每年供地1797万平方米，而在20082015年期间，住宅平均每年供地就只有732万平方米了，减少了一大半。说明上海的房价上涨，住房供给不足是非常重要的一个原因。

有业内人士称，2010年上海供应的房子基本全被卖掉了。按竣工面积计算，上海常住人口的平均面积是26平方米，算上拆迁可能只有17平方米，而政府统计上海人均居住面积35平方米只是按户籍人口统计。

房价的上涨与北京一样，也是一直持续到2014年。在2014年经历过短暂的下跌（当年的18月份，上海商品房销售面积同比下降8��3%，其中住宅销售面积下降10��0%）。但在2015年的多重政策利好促使下（短短一年时间，央行五次降息四次降准，全面二孩政策逐渐放开，特别是上海推出“3?30楼市新政”，二套房首付降为4成和买房满2年后出售免征营业税等；之前，还松绑了首套房认定、首付标准和三套房贷等等限制），上海的楼市在深圳楼市暴涨之后，紧接着开始再次的水涨船高。

2015年，上海市纯商品住宅销售均价为32001元/米2，同比上涨了17��6%；而在2016年2月的契税优惠政策推出后，上海房价进入暴涨模式。当时还爆出过一条消息，说有352套千万级新房一天被抢光。

不过，随着上海市有关方面紧急推出“3?25新政”限制房价， 新政规定包括外地户口上海买房社保缴费从2年提高到5年，外地单身维持限购，上海户口购置第二套房屋，对于普通住宅，首付提高到5成，对于非普通住宅，首付提高到7成等。上海楼市也如深圳那样呈现量价齐跌的现象。

在调控政策实施一个月后，上海楼市成交量和房价双双齐头下跌。根据上海某房地产研究院统计数字显示，2016年4月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一个月下降了50%；面积约100万平方米，下降52%；新房成交均价为31717元/米2，比之前下跌6%。

前言/序言

前言关于房价的谎言为何盛行

写这本书很重要的原因是，目前关于房价的走势及形成，很多人依旧存在错误的认识。对很多人来说，中国各个城市的房价似乎充满了令人难解的谜团。比如，为何京沪深杭厦等城市的房价似乎永远在涨？而相比之下，重庆、长沙、贵阳等城市的房价却这么低。

由于找不到答案，很多人因此就预设了这样一个简单的观念，即一座城市的房价是与其繁荣发达的程度直接挂钩，也即城市越繁荣发达，房价就越高，而城市不怎么繁荣发达，房价就会便宜——所以北上沪深永远涨，三四线城市不要碰。

但只要稍加思考，就会发现其错漏之处——显然这一观念无法解释同样是省会城市，湖南的长沙相比江西的南昌房价却要低不少。目前大众公认，无论是经济的发展，还是市场的繁荣发达程度，长沙都要比南昌远为优胜。

如今，河南的郑州差不多已是内陆省份中房价最高。如果郑州是因为经济发展优越，势头好，因此房价本来就应该高的话，那么同样是经济发展优越，发展势头更好的长沙，其房价为何却只有郑州的一半呢？

相似的例子还有身为直辖市的重庆。实际上，重庆市区的繁荣发达程度还要远超长沙，但重庆的平均房价也只能与长沙持平，位于省会级以上城市中房价最低之列。而且，自2016年以来诸多城市房价暴涨，重庆的房价却还不涨，以至于有关“重庆房价不涨”的文章频频见诸报端。为什么特别繁荣发达，甚至近几年GDP增长都是第一的城市，房价却几乎不涨呢？

另外，在大众公认繁荣发达的大城市中，广州的聚拢财富能力以及城市的地位都要明显超越杭州，但曾经有段时间广州的房价却大大低于杭州。

在同样算经济较为落后的省份里，还有安徽合肥，综合房价甚至能够超出经济更为发达的长沙和重庆近一倍。

由以上所述事实可知，说城市房价由其繁荣程度、购买力、对外吸引力等决定并不那么靠谱。

说到房价，人们还可以看到类似温州这样的城市“奇葩”。温州曾经是国内城市的一个典范，曾经被认为是中国最有钱、财富最雄厚的城市。曾几何时，温州炒房团还一直被当作是各地房价暴涨的罪魁祸首。在20022005年间的房价暴涨潮中，很多人都认为，当时全国很多城市的房价暴涨，都与温州炒房团有很大关系。而在很长一段时间里，温州的房价被列为中国最昂贵的城市之一。

但就是这样一座城市，却在2010年之后出现了连续数年的房价下跌，甚至下跌了近一半左右。

笔者的一位朋友讲述了这样一件事情：他认识的一个老板，2008年动用了大部分财产，花费近2亿元在温州将一栋楼房的顶层全部买了下来。而如今，这一房产仅值7000万元了。

到底是什么原因造成了以上这些奇怪的事实？笔者会在本书中尝试解析清楚。

面对京沪等城市房价的暴涨，还有很多人将之归咎到货币超发上，很多人用各种数据，显示了“天量”的货币超发，引发了通货膨胀。但如果是因为通货膨胀而引起的房价暴涨，应该是所有地区的房价普涨才对，但事实却并非如此。这一观点显然无法解释，为何在2015年开始的新一轮房价暴涨潮中，仅仅只在少数城市出现房价暴涨呢？事实上，在此轮房价暴涨的时间段，全国房价没怎么涨的城市有很多——甚至应该说，全国绝大多数的城市或地方的房价基本都原地不动。

为何房价的上涨如此有选择性呢？

还有，为了抑制房价上涨，政府曾多次使出大招，采取了各种限购的政策，但效果最终却有些乏善可陈，甚至陷入越限越涨的怪圈，这又是什么原因呢？

这一个个现象都令人疑惑。如果您对这些事情也抱有疑问，并想探究一下原因，那么您可以读一读这本书——它将会一一解答以上问题。

弄懂了这些问题，也就弄懂了中国房价上涨的原因。

当然，由于房价的问题非常复杂，不能仅通过讲述道理来介绍，本书在写作时结合了部分城市的房价走势案例。这些案例包括北京曾有过的三次房价下跌；北京房价十年暴涨十倍背后的奥秘；为何在十年中，北京房价涨了十几倍，而青岛房价仅涨了三四倍；为何上海房价上涨与北京不同步；重庆的房价因何偏低；青岛房价为何前高后低等。

书里还用非常具体、详细的事例介绍了在19982003年间，广州是怎样抑制了房价上涨，让当时被一致公认为一线城市的广州成为房价超低的省会级城市；杭州为何会在2000年后，成为国内房价上涨的先锋，率先开启了房价一路上涨模式；近几年温州房价之所以暴跌的原因。此外，本书也详细介绍了2000年香港楼市泡沫的破灭，2003年后又为何暴涨等等。在行文安排上，这些城市的案例都与道理的讲述穿插进行，可能次序前后略显凌乱，但由于道理讲述与案例分析都非常重要，也是不得已而为之。

在本书中，笔者谈及房价的涨幅，更喜欢用同地段、同楼盘的二手房的房价变化来进行比较，而不是用现行普遍采用的各种新房的统计价格来进行比较。

这样的比较才能避免由于地段不同而导致的标准不同问题。

就在本书审订出版之际，一件对多地房价都影响巨大的事情发生了。2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。中央各级媒体以极快的速度进行了报道，并将雄安新区的定位提高到与深圳和上海浦东新区相提并论的高度。无疑，这将极大地影响多地的住房市场，特别是最受关注的北京住房市场。在这样的情况下，笔者又对部分内容进行了修订和补充，同时也删减了一部分内容。

书中阐述的观点，是笔者近十年的调研和研判的结果，纰漏之处，概由笔者负责， 中国城市房价之谜 下载 mobi epub pdf txt 电子书 格式