發表於2024-12-25
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任澤平,國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師,中國金融40人論壇特邀研究員、中國新供給50人論壇成員、中國人民大學兼職研究員等。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任。曾在《人民日報》《經濟研究》等報刊發布文章近百篇,專著《宏觀經濟結構研究》收入“當代經濟學文庫”。
導論
**篇 房地産周期的基本規律與**經驗:一綫房價隻漲不跌的神話
**章 中國房地産周期研究
**節 房地産周期的決定因素:長期看人口、中期看土地、短期看金融
第二節 房地産長周期的階段性特點:理論邏輯與**經驗
第三節 中國房地産周期:過去、現在與未來
第四節 房地産政策工具的影響機製分析與**比較
第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示
第二章 人口遷移的**規律與中國展望:城市的勝利
**節 人口遷移的主要理論邏輯
第二節 **上人口遷移規律:城市的勝利
第三節 中國人口遷移趨勢:步入第二階段,嚮大都市圈集聚
第四節 中國人口遷移展望:集聚與分化
第三章 從**經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢:人口控製VS城市規劃
**節 城市人口集聚的基本邏輯與**經驗
第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力
第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模
第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題
第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃
第二篇 房地産市場風險:十次危機九次地産
第四章 **曆次房地産大泡沫:催生、瘋狂、崩潰及啓示
**節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産
泡沫
第二節 日本1986—1991年房地産泡沫
第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫
第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴
第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機
第六節 曆次房地産泡沫的啓示
第五章 中國房地産泡沫風險有多大?
**節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌
的不敗神話:城鎮化、居民收入和貨幣超發
第二節 **房價:居於世界前列
第三節 房價收入比:一二綫城市偏高,三四綫城市基本閤理
第四節 庫存:去化壓力比較大的是三四綫中小城市
第五節 租金迴報率:整體偏低
第六節 空置率:三四綫城市高於一二綫城市
第七節 房地産杠杆:居民杠杆快速上升但總體不
高,開發商資産負債率快速上升
第六章 這次不一樣?——2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較
**節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高:與日本和香港比較
第二節 與過去比:此輪一綫城市房價上漲的新特點
第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比
第四節 與2015年中國股市大泡沫比
第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險
第七章 保匯率還是保房價:來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示
**節 房價和匯率的理論關係
第二節 “俄羅斯模式”:棄匯率、保房價
第三節 “日本模式”:保匯率、棄房價
第四節 “東南亞模式”:棄匯率、棄房價
第五節 來自三種模式的啓示
第三篇 房地産政策與製度:短期調控和長效機製
第八章 德國房價為什麼長期穩定、在**獨善其身?
**節 德國房價長期穩定、在**獨善其身
第二節 德國住房供給:居住導嚮的製度設計,總量充足、市場多元
第三節 德國住房需求:貨幣政策盯住通脹,住厲
金融政策長期保持中性,城市體係均衡 第四節 啓示
第九章 中國房地産調控二十年:問題、反思和抉擇
**節 1998—2001年:房改啓動市場
第二節 2002—2004年:抑製房地産市場過熱
第三節 2005—2007年:穩定住房價格
第四節 2008—2009年:刺激住房消費
第五節 2010—2013年:遏製房價上漲
第六節 2014—2016年9月:藉穩增長和去庫存,再度刺激
第七節 2016年9月至今:長短結閤,促進健康發展
第八節 曆次房地産調控的反思
第十章 誰是房地産盛宴的*大受益者:房價構成分析
**節 從宏觀來看,土地齣讓金和稅收占房價的八成
第二節 從中觀城市來看,土地齣讓金和稅收占房價的六成左右
第三節 從微觀企業來看,土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右
第十一章 地王之謎:來自地方土地財政視角的解釋
**節 地王頻齣和高房價背後的製度因素:土地財政
第二節 土地財政的曆史和成因
第三節 土地財政是地方政府的核心
第四節 客觀認識土地財政的積極作用
第五節 正視土地財政帶來的待解問題
第六節 改革完善土地財政
第十二章 供需錯配、人地分離:一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源
**節 人口遷移趨勢:大都市圈化
第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離
第三節 解決之道:從短期調控到長效機製,從限製需求轉嚮供給側改革
第十三章 房産稅會推齣嗎:從曆史和**視角推斷
**節 房地産稅改革的**經驗與**必要性
第二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件
第三節 房産稅的曆史和效果
第四節 其他**和地區房産稅實踐經驗
參考文獻
後記
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