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中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期，存量市場正在逐步崛起，未來存量市場會取代增量市場成為新的SCZD，也必將成為主賽道、主戰場，房企必須未雨綢繆，提前應對。未來在存量開發、存量運營、社區服務、存量資産證券化等各個環節的數百萬億的存量市場空間有待挖掘，新的掘金機會已經來臨。 全書按照新空間（主題商業、聯閤辦公、長租公寓）、新服務（社區增值服務）、新金融（資産證券化）布局，既層層遞進，又相互關聯——新空間為新服務提供瞭更好的載體和呈現形式，新服務是從“物”到“人”，是構成新空間的*鮮活的一部分；而無論是新空間還是新服務，都需要新金融的杠杆纔能更好地撬動起來。 本書既從方法論上指明掘金存量市場三大領域的關鍵要點、難點和對策，又從實踐操作上針對各個領域選擇瞭十多傢代錶性的GN外案例進行深度剖析，總結其創新模式、經驗教訓及可藉鑒的點。每傢企業J是一種存量市場掘金的典型樣闆，特點鮮明，解讀深入。
目錄
序／III D一章增量市場風起雲湧，存量市場朝陽初升 D一節/中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期 一、未來十年增量市場會持續處於高位平颱期/3 二、中國房地産開始進入存量房時代/18 三、存量市場全麵崛起需要三大條件/24 D二節/存量市場的六大新特徵 一、從“增量開發”到“存量改造”/31 二、從“短平快運作”到“持有運營”/31 三、從“空間為王”到“內容為王”/32?????? 四、從“吃硬飯”到“吃軟飯”/33 五、從“ 時代”到“傢時代”/34 六、從“産銷模式”到“資管模式”/36
序／III
D一章增量市場風起雲湧，存量市場朝陽初升
D一節/中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期
一、未來十年增量市場會持續處於高位平颱期/3
二、中國房地産開始進入存量房時代/18
三、存量市場全麵崛起需要三大條件/24
D二節/存量市場的六大新特徵
一、從“增量開發”到“存量改造”/31
二、從“短平快運作”到“持有運營”/31
三、從“空間為王”到“內容為王”/32??????
四、從“吃硬飯”到“吃軟飯”/33
五、從“ 時代”到“傢時代”/34
六、從“産銷模式”到“資管模式”/36
D三節/存量市場的四大掘金機會
一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟”/37
二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業/40
三、掘金社區服務：後服務市場潛力巨大，得用戶者得未來/47
四、掘金資産證券化：金融崛起，加速盤活存量/49
D二章新空間：存量運營，從“物理空間”到“內容生産”
D一節 商業地産：消費升級下的存量商業物業盤活
一、從功能商業到精神商業，精神消費成為剛需/53
二、商業運營三大痛點：外部衝擊、物業缺陷和運營睏境/54
三、商業地産運營破局三大方嚮：業態重組、産品優化和運營創新/62
四、商業物業未來的發展趨勢/101
五、典型案例——日本永旺湖城/107
D二節/聯閤辦公：提升空間密度和衍生價值的新辦公物種
一、移動互聯網時代的到來與小微創業企業的興起，催生瞭新型辦公需求/118
二、聯閤辦公四類運營模式與兩大關鍵點/123
三、聯閤辦公空間內容生産的四種模式/126
四、典型案例/152
D三節/公寓：租賃是一種新生活方式
一、市場變瞭，觀念變瞭，需求變瞭/161
二、四類玩傢、兩大模式/163
三、公寓內容生産的四種形式/169
四、公寓內容創新的難點/203
五、典型案例/206
D三章新服務：社區O2O，得用戶者得未來
D一節/社區O2O領域萬眾創新，三大流派爭相鬥艷
一、D三方綜閤平颱/233
二、垂直服務平颱/236?????
三、物業管理平颱/238
D二節/房企切入社區O2O服務的經驗教訓
一、經驗：打牢根基、善藉資源、利用技術與循序漸進/242
二、教訓：杜絕“搶蛋糕”和“甩包袱”心態，綫上綫下都要強/249
D三節/房企社區O2O突圍的三大方嚮
一、自建平颱，大力發展社區O2O，實現盈利Z大化/259
二、藉助外力，與行業XJ平颱綁定/264
三、不忘初心，立足於服務地産主業/267
D四節/典型案例
一、彩生活：把社區服務做到傢/270
二、美國FirstService/279
D四章新金融：存量資産證券化,從“産銷模式”到“資管模式”
D一節/資産證券化的基本特點和實施過程
一、資産證券化的基本過程和參與主體/291
二、資産證券化的主要特徵及其本質/298
三、資産證券化和傳統企業證券化的區彆/310
D二節/D前中國存量資産證券化概況
一、我國的房地産ABS由證監會主管/313
二、我國房地産ABS的曆史與類型/316
三、我國房地産存量市場證券化的概況/318
D三節/資産證券化的交易基礎和産品結構
一、物業費ABS的交易結構/330
二、租金收益權ABS的交易結構/334
三、REITs的交易結構/337
D四節/實施資産證券化的核心能力
一、優質基礎資産的獲取能力/344
二、信用增級的能力/352
三、收益權的實現和保障機製/355
四、投後管理的能力/355
D五節/資産證券化D前麵臨的難點和痛點
一、法律法規不完善/359??????
二、投資迴報率缺乏吸引力/374
三、專業性人纔嚴重不足/378
四、參與機構多，發行效率低/382
五、重主體信用，輕基礎資産/385
六、夾層劣後缺乏專業投資者/388
七、二級市場流動性還FC差/390
D六節/資産證券化經典案例
一、案例一：物業費ABS——招商創融—金科物業資産支持專項計劃1號/394
二、案例二：租金收益權ABS——中信—茂庸租金債權信托計劃/402
三、案例三：GN1單公募REITs——鵬華前海萬科REITs/411
四、案例四：商業“輕資産”代錶——凱德PE REITs模式/421
五、案例五：買入、修復、賣齣的黑石模式——杠杆收購 IPO/426
後記/437
參考文獻/439
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董藩（ZM經濟學傢）、金輝（華住總裁）、毛大慶（優客工場創始人）、潘軍（花樣年CEO）和鄒益民（平安地産董事長）傾力推薦
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在綫試讀
D三節存量市場的四大掘金機會 逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地産市場的各路人馬帶來瞭廣闊的發展空間。對開發商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化等各個環節。 一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟” 在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發模式正成為房地産業的新戰場，受到開發商、私募基金和金融機構的重點關注，也湧現齣各種或輕或重的創新模式。城市更新發展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業全新價值的使命。 存量開發，其本質在於城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類： D一類是微觀層麵的舊樓改造，以樓宇“美顔”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新（企業購買整棟舊樓或分散的舊房，經過重新改造裝修，再次齣租齣售）和商業地産的更新（收購經營不善的商業物業或寫字樓並進行重新定位、裝修，再分割産權齣售或長期持有的商業物業更新）。 D二類是宏觀層麵的舊城改造（或者說城市更新），以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從徵地、拆遷和安置開始的住宅、商業地産或其他物業的開發。 1.微觀層麵以物業增值為核心目標的舊樓改造 D前，許多開發商和房地産基金都已嗅到瞭存量房改造市場的商機。對開發商而言，要麼對自持物業進行項目升級改造以實現其Z大價值，要麼收購老城區內有潛力的老舊物業進行改造升級以獲取市場迴報；對房地産基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業物業、酒店、寫字樓等，然後重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資産估值，Z後通過轉售或資産證券化退齣。
D三節 存量市場的四大掘金機會
逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地産市場的各路人馬帶來瞭廣闊的發展空間。對開發商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化等各個環節。
一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟”
在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發模式正成為房地産業的新戰場，受到開發商、私募基金和金融機構的重點關注，也湧現齣各種或輕或重的創新模式。城市更新發展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業全新價值的使命。
存量開發，其本質在於城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類：
D一類是微觀層麵的舊樓改造，以樓宇“美顔”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新（企業購買整棟舊樓或分散的舊房，經過重新改造裝修，再次齣租齣售）和商業地産的更新（收購經營不善的商業物業或寫字樓並進行重新定位、裝修，再分割産權齣售或長期持有的商業物業更新）。
D二類是宏觀層麵的舊城改造（或者說城市更新），以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從徵地、拆遷和安置開始的住宅、商業地産或其他物業的開發。
1.微觀層麵以物業增值為核心目標的舊樓改造
D前，許多開發商和房地産基金都已嗅到瞭存量房改造市場的商機。對開發商而言，要麼對自持物業進行項目升級改造以實現其Z大價值，要麼收購老城區內有潛力的老舊物業進行改造升級以獲取市場迴報；對房地産基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業物業、酒店、寫字樓等，然後重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資産估值，Z後通過轉售或資産證券化退齣。
目前越來越多的房地産商開始強強聯閤，從舊樓改造切入城市更新領域，比如朗詩地産與中信資本設立的投資基金是以收購項目和運營資産為主，其投資的主要標的物為城市具有升值潛力的舊樓，對其進行改造升級，增加項目附加值之後，再推嚮市場。在城市的選擇上，朗詩地産與中信資本定位於上海、北京、深圳、香港這些一綫城市，同時兼顧強二綫城市。雙方閤作按5∶5的比例共同對基金進行聯閤管理，朗詩地産主攻房産專業運營和改造，中信資本更多側重資本層麵的運作。
需要注意的是，開發商和房地産基金介入城市更新，各自的齣發點和訴求是不同的。開發商介入城市更新，是從開發的角度參與，關注的是資金成本及對項目的控製力，希望獲得更多的收益；而房地産基金介入城市更新，則是從投資的角度參與，更多關注的是項目投資可行性分析、風險防控和提供開發資金，聚焦的是迴報率、周轉期及承受的風險。所以，開發商與房地産基金的閤作普遍帶有額外條款，例如約定股權贖迴的時間、迴購的金額等。
2.宏觀層麵以土地獲取為核心目標的舊城改造
上海和深圳是兩個Z具代錶性的城市。兩者都是中國經濟增長Z具活力的地區，需求旺盛，但新增土地J少，因而供需失衡狀況嚴重，另外城鎮化較早，發展速度快，原有的土地規劃、基礎設施等相對落後，有自發的城市更新升級需求。但在舊城改造操作模式上，兩者差彆較大：上海是政府ZD模式，而深圳是市場化模式。深圳因其市場化特質房企參與度高，市場運作相對成熟，在政策寬鬆度上有其他區域無法比擬的優勢；而上海近兩年密集齣颱針對舊城改造的有關政策，規劃先行、逐步放開的路徑也具有很強的藉鑒意義。
（1） 政府ZD型：上海
上海城市更新範圍主要是四個方麵：工業用地、老舊住區、曆史文化風貌區、商業商務區。從可更新的規模來看，工業用地潛力Z大；從房企傳統開發模式來看，老舊住區改造更受開發商關注。作為政府ZD更新模式的代錶，上海城市更新政策自上而下的管理導嚮FC明確，但對開發商的吸引力不足。主要體現在兩個方麵：D一，要重新收儲，打擊瞭開發商做一級開發的積J性；D二，要求較高的自持比例，比如工業用地，原權利人除瞭重新收儲之外，直接參與開發還要求FC高的自持比例。盡管這些政策的目的是保證城市更新質量，但是加大瞭開發商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策層麵有進一步的放鬆，例如針對舊住宅區的開發可嘗試加大一二級聯動比例，而對於工業用地轉型，在自持比例要求上可以適D降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。
（2） SCZD型：深圳
深圳的模式是SCZD型，整體特點可以用三個詞來概括，那J是整體規劃、SCZD和保障先行。1先，政府會在整體層麵進行統籌規劃，主要負責政策的製定，計劃和規劃的審批；其次，在具體運作時則是政府通過各種優惠政策吸引外部資金參與，是一種市場運作的模式；再次，從深圳舊改政策來看，FC重視和突齣保障房配建這一塊，《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》明確提齣，在拆除重建類城市更新項目中，應配建不低於8%的保障房，項目位於城市軌道交通近期建設規劃的綫路站點500米範圍內的，配建比例核增3%。
二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業
存量運營的著眼點是從傳統對“空間”的管理，轉嚮基於“空間裏的人”的服務和價值開發，為他們提供更多的增值服務，創造商業價值。因此，存量運營是一種基於客戶資源再挖掘而産生的商業模式。例如，為目標客群創造一些能夠顯示地位、質量和品質的環境，為普通社區民眾創造便利、安全、潔淨和物美價廉的商業環境，或者創造宜老、宜養等環境，都是運營商的差異化競爭手段。具體而言，主要分為公寓、聯閤辦公和商業三大闆塊。
1. 公寓：租賃風起，駛嚮萬億藍海
長租公寓是租賃市場中的一股新興力量，也是産業趨勢中正處於風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的重要原因之一。
（1） 高房價及龐大的流動人口催生過萬億的租賃需求
中國目前流動人口超過2億，房屋租賃的交易額也已突破萬億，而圍繞這些人口産生的住宿及生活消費，更是一個超過萬億的市場。根據國傢衛計委發布的《中國流動人口發展報告（2016）》顯示，2015年我國流動人口規模達2.47億人，占總人口的18%，相D於每6個人中有1個人是流動人口。按照《國傢新型城鎮化規劃》的實施進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口，70%的流動人口通過租房居住，按目前人月均租金475來測算，年租金規模已突破萬億。
另外，從GJ比較來看，我國租金GMV潛力十分巨大，像紐約、洛杉磯和東京這些大城市，居住人口少於我國上海、北京，但租金GMV卻是上海、北京的2~4倍，這意味著我國整體租賃市場有著廣闊的發展空間。
（2） 租房需求升級
目前租賃市場的租房者八成是85後，其中45%以上為90後。通常情況下他們剛步入社會大多在3年以內，有穩定的租房需求。而85後、90後的人群在優越的物質條件下長大，大多無法接受二房東所提供的較為差勁的居住條件。他們更加強調生活質量，強調個性化和社交化，看重文化氛圍，因此，他們普遍會選擇更良好的環境居住，包括配套和服務。
在消費升級的大背景下，傳統的租賃市場難以滿足或難以理解這種需求，這為品牌公寓提供瞭重要的發展機會，需求的升級也將進一步推動租金上漲。
（3） 政策紅利降臨
為促進房屋租賃市場的健康發展和對房地産市場進行供給側改革，建立租售並舉的市場供給體係，2015年以來，國傢製定瞭多項政策措施，在稅收、金融、土地等方麵給予大力支持。
尤其2016年6月，GWY印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》。這是房屋租賃行業規格Z高的政策之一，覆蓋行業麵廣，優惠力度大，將整個行業的戰略地位提升到瞭全新的高度。
縱觀目前齣颱的培育和發展住房租賃市場的政策，其中心是“實行購租並舉，發展住房租賃市場”，且都是從以下4個方麵切入：積J培育租賃市場供應主體，包括專業住房租賃企業、房地産開發商、租賃中介、個人齣租住房；允許改建商業用房用於租賃，並享受民水民電；給予住房租賃企業、機構或個人稅收、金融和土地優惠政策；推進REITs試點。
這對於改善租賃住房供應結構，降低公寓運營企業成本，規範租賃行業秩序，提升租賃需求都有積J意義，必將J大地推動我國租賃市場的發展。
（4） 資本市場助推
自2014年YOU 獲得雷軍1億投資之後，長租公寓便開始從幕後走到颱前，一時間聚焦瞭所有鎂光燈和眼光。2016年，盡管GNGDP增速放緩，許多行業顯現寒鼕，但公寓市場卻一直受到資本的追捧。
在資本的青睞與支持下，多數長租公寓企業尚處創業前期，少數企業初見規模，培育起瞭競爭力。雖然長租公寓現在整體尚未實現盈利，但是資本看好其未來發展，依然力挺。相信未來還會有更多資本進入該領域，在資本的催化下，行業的進化有望加快並迅速破解D前麵臨的難點和痛點，開創齣健康、可持續的發展之路。
2. 聯閤辦公：站在萬眾創新風口，前景廣闊
科學管理學派的泰鬥泰勒和馬剋斯?韋伯倡導的科層製管理，曾被企業廣泛認同。這種管理模式下，每個員工都清楚角色分工和標準作業流程，並在主管的監督之下完成分內工作。在工業時代，科層製管理模式幫助企業實現瞭大規模高效生産和運作，典型的如通用汽車、富士康、麥D勞等。
但是，在移動互聯時代，企業需要適應高度不確定性和快速變化的競爭環境，工業經濟時代曾被廣泛應用的科層製管理模式顯現齣運作低效的特點，弊端叢生並日漸式微。傑剋?韋爾奇入主美國通用電氣（GE）之後，突破傳統科層組織模式，通過扁平化管理將GE打造成“無邊界組織”，再造瞭GE。稻盛和夫的阿米巴經營模式、海爾的人單閤一模式及華為的項目型組織等均是為瞭順應時代變化而進行的變革。未來的新組織形態一定是用戶中心主義（生産需求由用戶發起），企業“平颱化”（行政QW讓位於業務單和個人的主觀能動性），員工“創客化”（去行政服從，發揮個體的積J性）。
馬化騰倡導企業“構建生物型組織，讓企業組織自身在失控過程D中擁有自進化、自組織能力”，並提齣瞭生物型組織的“灰度法則”，具體包括需求度、速度、靈活度、冗餘度、開發協作度、創新度和進化度7個維度。
移動互聯網時代，一個人J能成為組織單並開展商業活動，傳統辦公模式已不能滿足中小企業的辦公需求。因為自組織的彈性大，空間需求難以預測，又無法承擔過高的成本，“辦公難”成為中小企業的一大痛點，聯閤辦公模式應運而生。
我國中小企業數量的爆發式增長及高新技術、文化娛樂等D三産業的占比逐漸攀升，有效地推動瞭聯閤辦公潛在市場的發展。粗略估計，聯閤辦公空間潛在市場規模超過韆億，潛在服務人群超過1500萬。除瞭企業需要外，很多房地産開發商、産權所有者也看到瞭這種新的辦公形態所帶來的增值效應，這種企業、房地産商共贏的方式讓需求端和供給端更快地開始接受聯閤辦公空間。
（1） KQ的需求為聯閤辦公空間的齣現奠定瞭基礎
2015年年末，全國範圍內進行瞭工商登記的中小企業超過2000萬戶，個體工商戶超過5400萬戶；2015年全國新登記企業443.9萬戶（日均新登記企業1.2萬戶），比2014年增長21.6%，創曆年新登記數量新高。産業結構繼續調整優化，D三産業快速發展推動中小企業數量不斷攀升。截至2015年年底，我國D三産業實有企業1635.7萬戶，占企業總數的74.8%。在D三産業D中，“互聯網 ”等新産業、新業態增速顯著，形成經濟發展新動能。整體來看，在北上廣深一綫城市，服務業和科技産業在整體經濟中的比重已經超過50%，但對標美國（服務業和科技産業占整體經濟的70%以上），增長空間依然很大。
具體到細分行業，2015年信息傳輸、軟件和信息技術服務業新登記企業為24萬戶，比2014年增長63.9%；文化、體育和娛樂業新增登記10.4萬戶，比2014年增長58.5%。這些知識和技術密集型行業的增長，為自由職業者和中小型科技企業創造瞭生存的空間和環境。而聯閤辦公空間存在的基礎，正是大量的自由職業者、創客和中小企業。
（2） 聯閤辦公空間的市場FC廣闊
諸多機構的預測數據顯示，到2020年，GN20個大城市的商業辦公麵積會達到3億平方米以上。2020-2025年，會有30%的麵積轉化成各種模式的聯閤辦公的承載物。假設一平方米的年産值平均增長到4000左右，聯閤辦公的總市場規模J會達到韆億——大約在2000億~2500億，能夠提供的工位在1500萬個左右。
截至2016年年初，中國聯閤辦公空間數量超過2300傢，平均每傢提供的工位數在300~400個，能提供約80萬個工位，僅為2020年預測市場規模的5.3%。
總體而言，目前在中國，聯閤辦公的業態已經處於快速成長階段，並且被越來越多的企業客戶所接受。但在辦公空間管理運營的過程D中，如何注入更多的內容，豐富産品能提供的服務和價值，逐漸成為各聯閤辦公品牌關心的關鍵問題，也是未來實現品牌增值的核心手段。
3. 商業：巨量商業物業有待盤活
在樓市“去庫存”的大環境下，房地産庫存結構性問題漸漸浮齣水麵。與住宅麵臨的高庫存多集中於三四綫城市相比，我國商業地産的庫存情況更令人擔憂。根據RET睿意德的數據，截至2015年年末，我國一綫、二綫和三綫城市的商業物業平均空置率分彆為7%、21.25%和27.50%。
雖然過剩比較嚴重，但是商業物業還在快速增長。國傢統計局數據顯示，2016年全國商業地産開發投資2.24萬億，同比上漲7.5%，較2015年增幅擴大3.3%，高於同期住宅投資6.4%的漲幅。其中，商業營業用房開發投資同比上漲8.4%，增幅擴大6.6%！而新開業的大型商業項目增幅更是驚人。贏商網大數據中心統計數據顯示，2016年全國開業大型商業項目465個，商業總體量4319.35萬平方米，比2015年增長32.1%。相比之下，2016年社會消費品零售總額的增幅為10.4%（商務部數據）。與此同時，2017年全國預計開業大型商業項目數量更是高達970個，商業體量預估達9851萬平方米，是2016年新開業商業體量的近2.3倍。
商業地産的供給遠遠超過瞭商業發展的需求，供求關係已經失衡。新增的商業物業連同已有的，使得商業物業總存量快速攀升，即便空置率保持在現有的水平上，閑置的總量也將十分驚人。相比之下，近些年新增的商業物業在硬件等方麵優於此前的存量，這使得原有的商業物業麵臨的挑戰更大。
可以預見，隨著房地産步入“下半場”，通過創新挖掘存量商業物業的價值，將是開發商麵臨的1要任務，也將培育齣新的發展模式和利潤增長點。
三、掘金社區服務：後服務市場潛力巨大，得用戶者得未來
70年是我國房屋建築産權的歸屬年限，姑且可以將其視為一個生命周期。如果我們將此看作一個整體的話，開發商所占據的項目規劃、建設施工及新房銷售等隻占這個周期裏5年的時間，而後期的社區服務則占據65年，市場空間巨大。而在房地産行業現有的商業模式中，並未開發這些存量住戶的價值。
可是，隨著房地産市場的逐步成熟及存量房比例的不斷提高，社區服務的商業價值在不斷顯現，地産服務行業將CY地産開發，成為新的盈利增長點。
1. 從關注“造房子”到提供“全生命周期服務”，社區服務前景廣闊
社區服務的發展前景究竟有多廣闊？一方麵，近年來，隨著新中産階級崛起，消費不斷升級促進瞭物業服務需求市場——特彆是物業服務中的增值服務市場的崛起；另一方麵，物業服務的在管麵積正逐年增加，規模效應凸顯。
一組數據對比可以說明，在歐美國傢，社區商業已占據社會商業總支齣的60%以上，而在中國，目前整體水平尚不足30%。根據D一太平戴維斯發布的數據，到2020年，全國住宅物業麵積將達到300億平方米，社區服務消費將超萬億，社區服務市場必將是一個萬億級的藍海。
對於社區物業服務來說，未來將從單純的物業管理升級到物業服務。如何為居民提供更好的服務及配套設施，將成為開發商在開發環節思考的重要內容。目前，越來越多的開發商在嘗試綫上App、智能傢居、配套醫療、配套教育等方麵的探索，雖然現在看來還隻是錦上添花，但是未來很可能會成為雪中送炭。
參照美國的發展趨勢，未來中國房地産業的重心必將落在地産服務行業。而且互聯網重新構建瞭房地産業的生態結構，社區服務因為滿足瞭互聯網化的四大要素而成為未來發展的重點：擁有海量的用戶基礎，具備長尾價值；根據不動産的固有特性，可以提供産品 服務的非標準化産品；具有廣闊的市場空間；D前效率偏低，用戶痛點多。盡管社區O2O仍處於初創期，但如果能夠滿足住戶需求，後期市場空間廣闊。
2. 社區後市場備受關注，傳統物業開始資本化
隨著大數據、雲計算、移動互聯等新科技的興起，越來越多的物業服務企業在社區O2O領域進行探索，形成瞭多種風格的社區服務模式。物業服務已然成為一個潛力巨大的新興服務産業，吸引瞭越來越多的房地産企業涉足於此。不僅如此，2015年以來，多傢房地産龍頭企業，如萬科、碧桂園、中海等都紛紛拆分物業，讓其資本化，D立走嚮市場。物業這個新興的服務産業，如何獲得更多的客戶服務接口，把握業主消費需求，為社區提供更多如醫療、養老、教育和J業之類的增值服務，將會成為未來利潤的增長點。開發商們無疑將增加對生活服務領域的關注，形成自身物業增值服務的特色，為發展成為有競爭力的社區綜閤服務運營商而不遺餘力。
四、掘金資産證券化：金融崛起，加速盤活存量
未來房地産資産證券化業務將會以物業費ABS和類REITs破冰嘗試為起點，Z終過渡到成熟的REITs模式。
類REITs主要是指以特定基礎資産或資産組閤所産生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資産支持證券的業務活動。D前，專項産品不僅為投資人提供瞭理財産品，而且也在盤活存量資産和拓展企業融資渠道方麵做齣瞭積J嘗試，滿足瞭投融資雙方的需求。
資産證券化可以使房企達到融資目的又不提升負債率，專業能力強的資管公司可充D多個證券化項目的SPV（特殊目的載體：接受發起人的資産組閤並發行以此為支持的證券的特殊實體）或提供專業顧問服務，探索整閤同一區域不同歸屬的低效資産，將其納入一個資産包內統籌更新，可使其重新煥發區域活力，提升現金流。
REITs則意味著投資者可以擁有地産的物業，並在這些項目長期運營中不斷分享租金收益和物業的升值。REITs的主要特點在於集閤投資者資金投資於成熟物業組閤，由專業機構進行經營管理，並將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。參照歐美房地産業成熟國傢的發展程度，粗略測算，中國式REITs的營收空間介於400億~2000億。不過，由於我國的存量市場還在迅速膨脹，這個數據也會隨著存量市場的增大而水漲船高。
對開發商來說，則可以通過REITs解決持有運營物業投資規模大、迴收周期長、運營管理要求高所帶來的問題，開發商可以將物業齣售給REITs實現退齣，縮短投資迴報周期，提高資金使用效率，這有助於開發商專注提高運營管理能力，實現輕資産轉型的經營模式。
相較於成熟市場而言，REITs在中國的發展纔剛剛起步，監管製度、法律法規和相關的稅收配套機製尚不完善。另外，商業物業的投資迴報普遍較低，是製約REITs發展的關鍵因素。但REITs業務是一片新藍海，大量的領域仍待探索，這給房地産行業留下瞭巨大的創新和想象空間。
目前GN主要案例有類REITs性質的中信啓航專項資管計劃，高和資本發行上海中華企業大廈私募REITs，華僑城歡樂榖主題公園入園憑證收入專項資管計劃，鵬華前海萬科基金以寫字樓物業費收入為基礎資産的信托投資基金，以及博時—世貿物業資産支持專項計劃等。
綜上所述，D存量地産的掘金大幕徐徐拉開時，存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化是四大新的掘金機會，這需要業內人士進行更多的實踐和探索。由於城市更新等存量開發模式已經比較成熟，也有許多著作專門研究，所以本書將聚焦在存量運營、社區服務和存量資産證券化這三大內容，在後續章節詳細展開論述。總體來說，200多萬億的存量市場，是足夠寬廣的賽道與舞颱，存在著足夠多的機會等待我們去挖掘，也有足夠的空間滋養成韆上萬傢企業的生存和發展，下一個巨無霸、D角獸可能J在我們身邊。
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作為一名對城市發展和空間利用有著深刻思考的城市規劃愛好者，我一直對房地産市場中“增量”與“存量”的辯證關係非常感興趣。當前，中國許多城市已經進入瞭存量時代，如何最大化利用現有土地和建築資源，提升城市功能和居民生活品質，是擺在我們麵前的嚴峻挑戰。《掘金存量地産》這本書，從書名就能感受到其強烈的市場洞察力和前瞻性。我特彆希望書中能夠深入探討存量地産的多元化價值釋放路徑，例如，如何將老舊的住宅區進行功能升級和品質提升，以滿足居民不斷變化的需求；如何將閑置或低效的商業空間通過業態創新和場景重塑，煥發新的生命力；如何將工業遺産或公共建築進行創意改造，賦予其新的社會和文化價值。書中提到的“房地産存量經營新生態”，更是引發瞭我對於未來房地産發展模式的無限遐想，它是否意味著一種更加精細化、人性化、可持續的城市發展新範式？明源地産研究院的專業視角，以及中信齣版社的嚴謹態度，讓我對這本書的深度和廣度充滿期待，相信它將為我們描繪齣一幅充滿活力的存量地産發展藍圖。
評分對於正在轉型期的許多房地産開發商和運營商來說，如何有效盤活存量資産，實現可持續的盈利增長，是當前麵臨的重大課題。我深信，《掘金存量地産》這本書的齣現，為我們提供瞭一個前所未有的係統性解決方案。《存量經營新生態》的副標題，預示著其探討的將不僅僅是單一的項目運營，而是構建一個整閤瞭技術、服務、資本等多方力量的全新生態鏈。我非常期待書中能夠詳細闡述如何構建一個高效的存量資産管理平颱，如何運用數字化手段對資産進行精準畫像和價值評估，以及如何在存量物業中挖掘新的商業機會，例如通過引入創新業態、優化空間功能、提供增值服務等方式，實現資産的價值最大化。此外，書中關於“新生態”的構建，我認為是其亮點所在，它可能意味著要打破傳統的開發商與運營商之間的壁壘，形成一種協同共生的關係，共同推動存量地産價值的提升。明源地産研究院的研究能力，結閤中信齣版社的專業齣版經驗，相信能為我們帶來一場關於存量地産經營的深度思想盛宴。
評分我是一個對房地産市場有濃厚興趣的普通讀者，雖然不是業內人士，但一直關注著這個與我們生活息息相關的行業。最近幾年，房地産市場似乎進入瞭一個新的階段，不再是過去那種“蓋瞭賣、賣瞭蓋”的模式，而是更多地在討論如何“經營”已經建好的房子。這本書的題目《掘金存量地産》一下子就抓住瞭我的眼球，讓我覺得它或許能夠解答我的一些疑問。我很好奇，“存量經營”到底意味著什麼？是不是就像我們傢庭理財一樣，把現有的資産打理得更好，讓它産生更多的價值？書中會不會介紹一些實際的例子，比如老舊的小區如何通過改造變得更宜居，商業地産如何通過創新的業態吸引更多人流，又或者一些被閑置的廠房如何變廢為寶，成為新的文化創意空間？我希望這本書能用通俗易懂的語言，嚮我這樣的非專業讀者揭示存量地産背後的巨大潛力，以及在這個過程中可能遇到的挑戰和解決方案。明源地産研究院和中信齣版社的組閤，也讓我覺得內容應該比較靠譜，不是那種空泛的理論，而是有實際支撐的。
評分最近一年來，我一直密切關注房地産市場的動嚮，特彆是關於“存量”這個詞的齣鏡率越來越高。似乎過去那種“跑馬圈地”的時代已經一去不復返，未來的遊戲規則正在被改寫。而《掘金存量地産》這本書，恰恰觸及瞭這個核心話題。我個人對“存量經營”的理解，不僅僅是簡單的維護和齣租，更深層的含義在於如何通過精細化的管理、創新的服務、以及對資産的深度挖掘，來提升其內在價值，從而實現持續的盈利。這本書的副標題“房地産存量經營新生態”，更是讓我覺得它不僅僅是一本講解理論的書，更可能是在描繪一個未來的發展方嚮。我迫切地想知道，書中會具體介紹哪些“新生態”的構成要素？是技術驅動的運營模式？還是新的商業閤作模式？亦或是以人為本的服務理念？我希望這本書能夠提供一些可操作的案例分析，幫助我理解如何在復雜的存量地産市場中找到新的增長點，並構建起一套真正可持續的經營體係。明源地産研究院的專業背景，讓我對其內容的可信度和深度充滿信心，而中信齣版社的齣版，則保證瞭其閱讀體驗。
評分這本書的齣現，就像是給房地産行業注入瞭一股清流，尤其是在當前市場環境下，大傢都在思考如何從“增量”轉嚮“存量”，這本書無疑提供瞭一個非常及時的視角。我一直關注房地産市場的發展，尤其是近幾年，新增供應的速度明顯放緩，很多開發商和運營商都開始意識到，未來的競爭將主要集中在已有的存量資産上。而這本書，正是聚焦於“存量經營”，這對於我這樣的行業從業者來說，簡直是雪中送炭。它不僅僅停留在理論層麵，從書名來看，“新生態”這個詞就很有吸引力，這意味著它可能不僅僅是講存量資産的維護和齣租，而是探討一種全新的、可持續的運營模式。我期待書中能夠深入剖析存量經營的各個環節，比如如何進行資産的盤活和升級，如何通過精細化運營提升資産價值，以及如何構建一個多方共贏的生態係統。特彆是“明源地産研究院”的齣品，讓我對其專業性和深度充滿信心，他們在這方麵有著長期的研究積纍，相信會帶來很多具有實踐指導意義的案例和方法論。中信齣版社的品牌也保證瞭書籍的質量和可讀性。
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