房屋租賃閤同糾紛裁判思路與裁判規則 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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編輯推薦

◆ 全麵 涵蓋民商常見糾紛類型 
◆ 實務 邏輯演繹裁判規則思路 
◆ 指導 密切結閤新型疑難問題 
◆ 權wei 緊扣司法解釋背景原意 
◆ 專業 薈萃理論研究Z新成果

內容簡介

本書通過研究實踐中大量的房屋租賃閤同糾紛，整理齣裁判實務問題，並進行評析、歸納、整理，形成解決該問題的裁判思路，對法官在同類案件中適用法律具有啓發、引導、規範和參考作用，亦能為當事人、律師等法律工作者進行房屋租賃閤同訴訟提供一種訴訟指引。

作者簡介

王林清，男，山東煙颱人，商法學博士，金融學和經濟學博士後，係全國政法係統第yi位雙博士後。現為Z高人民法院民一庭法官，兼任北京大學碩士研究生導師，主要從事民商事審判、研究和司法解釋的起草製定工作。先後負責起草製定勞動爭議司法解釋（三）（四），為民間藉貸司法解釋執筆人，多次起草全國民事審判工作會議若乾重要文件。著有《房地産糾紛裁判思路與規範指引》《民間藉貸糾紛裁判思路與規範指引》《勞動爭議裁訴標準與規範》《公司訴訟裁判標準與規範》等多部作品。在《中國法學》《中外法學》《政法論壇》等法學核心刊物發錶學術論文70餘篇。 

郭燕枝，女，山東萊州人，民商法學博士。現任北京市第yi中級人民法院審判委員會委員、民一庭（房地産專業審判庭）庭長，著有《房屋買賣閤同糾紛裁判思路與裁判規則》等作品。 

楊心忠，男，山東蓬萊人，民商法學碩士，現為Z高人民法院審判監督庭法官，主要從事民商事審判工作。著有《Z高人民法院民事裁判規則詳解》《Z高人民法院商事裁判規則詳解》《侵權糾紛裁判標準與規範》《公司糾紛裁判精要與規則適用》等多部作品。在《人民司法》《法律適用》《判解研究》等法學刊物發錶論文20餘篇。

目錄

第一章房屋租賃閤同效力糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、齣租沒有産權證的房屋的，如何認定房屋租賃閤同的效力？ 
二、違法建築齣租的效力如何認定？ 
三、房屋租賃閤同因標的物屬於違法建築而被人民法院或者仲裁機構認定為無效，違法原因消失後，能否轉化為有效閤同？ 
四、是否進行消防驗收對房屋租賃閤同的效力有何影響？ 
五、房屋租賃閤同被認定無效後，承租人的實際損失如何認定？ 
六、是否竣工驗收對房屋租賃閤同的效力有何影響？ 
七、已經竣工驗收閤格，産權證尚在辦理中的房屋租賃閤同的效力如何認定？ 
八、竣工驗收對房屋預租閤同效力有何影響？ 
九、如果預租閤同約定的交付使用日期發生在竣工驗收之前，對此情形應如何處理？ 
十、是否登記備案對房屋租賃閤同的效力有何影響？ 
十一、一房數租對租賃閤同的效力有何影響？ 
十二、房屋租賃閤同未到期，齣租人強行解除房屋租賃閤同並將房屋齣租給善意第三人，原承租人是否可以請求繼續履行閤同？ 
十三、已經齣租的房屋被查封，原房屋租賃閤同的效力如何認定？ 
十四、部分共有人未經其他共有人同意齣租共有房屋的，房屋租賃閤同效力如何認定？ 
十五、涉及房屋用途改變的糾紛中租賃閤同的效力如何認定？ 
十六、如何界定公有住房使用權的法律屬性？ 
十七、涉公有住房糾紛離婚案件應當如何處理？ 
【裁判規則】 
規則1建築物未經消防驗收不應作為確認租賃閤同無效的條件 
規則2租賃閤同無效，應按照雙方閤同約定和當事人過錯程度確定租金標準和占有使用費 
規則3齣租人是否同意不影響轉租閤同的效力 
規則4將樓梯口及消防通道齣租用作商業用途的租賃閤同無效 
規則5不具備必要條款的租賃閤同不成立 
規則6附生效條件的租賃閤同中，一方阻止條件成就視為條件已成就，閤同生效 
規則7以農村集體土地上的違章搭建為租賃標的物的，租賃閤同無效 
規則8齣租人隱瞞與訂立閤同有關的重要事實，租賃閤同可撤銷 
規則9為擔保租賃閤同簽訂而支付的“訂金”在有特彆約定時可認定為具有定金性質 
規則10當事人未在租期6個月以上租賃閤同上簽字的，視為不定期租賃 
規則11商鋪售後包租協議不違反法律、行政法規的強製性規定，應屬有效 
規則12限製民事行為能力人簽訂的房屋租賃閤同無效 
規則13房屋買賣閤同無效後其中的租賃條款亦不發生法律效力 
第二章租金糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、閤同履行期限較長而市場變化較大，當事人要求調整租金的標準如何處理？ 
二、因維修租賃物影響租賃物的使用要求調整租金的應當如何處理？ 
三、公房租賃閤同中房管部門怠於履行維修義務，是否構成公房承租人拒交或減免房屋租金的理由？ 
四、因第三人主張權利，緻使承租人不能對租賃物使用、收益的，租金能否調整？ 
五、因不可歸責於承租人的事由導緻租賃物毀損滅失，承租人要求調整租金的認定標準是什麼？ 
六、租金的訴訟時效起算有何標準？ 
七、房屋租賃閤同無效，租金的認定標準有何變化？ 
八、未經齣租人同意，承租人轉租的，齣租人解除閤同或者請求確認轉租閤同無效時，要求承租人返還嚮次承租人收取的超齣齣租人應收租金部分的利益，是否予以支持？ 
九、房屋實際使用人與承租人構成並存的租賃閤同，簽約的承租人是否應承擔支付租金的義務？ 
十、房屋交付後，承租人延期交付租金或不支付租金，齣租人如何維護自己的權益？ 
十一、拒付租金正當理由的判斷標準如何認定？ 
【裁判規則】 
規則14物業費的承擔無明確約定的情況下應當由齣租人承擔 
規則15齣租人故意拒收租金，承租人應當提供證據證明，還可以將標的物提存，以消滅自己的債務 
規則16房屋中介公司應當對租賃信息的真實性負責，否則不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任 
規則17齣租人將房屋賣給他人，承租人嚮原齣租人及原齣租人的近親屬交付租金不能視為已履行租金交付義務 
規則18承租房屋被不明火災焚毀應當根據原告采取的不同訴訟理由確定舉證責任主體 
規則19承租人應當按照約定的方法或者房屋的性質使用承租房屋 
規則20租賃房屋實測麵積與暫測麵積不一緻，應按實際租賃麵積計算房屋租金 
規則21租賃閤同對租金計算標準約定不明，應依法按閤同解釋原則作齣認定 
規則22租賃閤同中格式條款的認定應從爭議條款的文義、目的以及與其他條款的關係等角度進行解釋 
規則23承租人延付或拒付租金時，齣租人主張權利的訴訟時效期間為一年 
規則24租賃閤同未對房屋修復、養護責任明確約定的，應由齣租人承擔該責任 
規則25租賃閤同約定承租人承擔房屋維修義務的，該約定有效 
規則26承租人就房屋損害未盡通知及注意義務，齣租人不承擔維修及賠償責任 
規則27具有先租後售意圖的租賃關係中，雙方Z終未能就齣售房屋達成一緻，應視為不定期租賃 
規則28當事人就違章建築簽訂租賃閤同，標的物已交付承租人使用的，承租人以租賃房屋係違章建築為由要求返還租金問題，一般不予支持 
第三章房屋租賃閤同解除糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、雙方訂立瞭長期租賃閤同，但約定如果承租方逾期十天不繳納租金，齣租方可以解除閤同。一旦承租方逾期未繳納租金，齣租方能否解除閤同？ 
二、如何認定承租人是否正當使用齣租房屋，未正當使用的，對齣租人如何救濟？ 
三、承租人未經齣租人同意轉租房屋的，齣租人是否可以解除閤同？ 
四、在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結構的，應當如何進行處理？ 
五、租賃房屋沒有達到閤同約定的交付條件，應當如何進行處理？ 
六、齣租人承擔的瑕疵擔保義務如何認定，承租人享有什麼權利？ 
七、齣租人在哪些情況下可以解除租賃閤同並提前收迴房屋？ 
八、承租人在哪些情況下可以解除租賃閤同並提前退租？ 
九、法院判決解除閤同後如何起算解除日期？ 
十、租賃期間發生所有權變動，原齣租人能否對産權變更前承租人的違約行為行使閤同解除權？ 
十一、經齣租人同意的轉租閤同，因承租人拖欠齣租人租金，齣租人要求解除租賃閤同，而次承租人要求繼續履行的，如何處理？ 
十二、承租人因自身原因導緻房屋租賃閤同無法繼續履行的，能否要求解除閤同？ 
十三、齣租人可否以承擔違約責任為代價，解除不符閤法定或約定解除條件的房屋租賃閤同？ 
十四、房屋租賃糾紛中，齣租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當閤法？ 
十五、齣租人采取斷水斷電措施後，承租人應否支付同期租金？ 
十六、租賃物毀損的原因，是否影響齣租人的維修義務？ 
十七、對於承租人支齣的使租賃物改善或價值增加的費用中，如何認定哪些屬於應當返還的有益費用？ 
【裁判規則】 
規則29群租超過正常範圍，對房屋造成損害的，齣租人可以要求解除閤同 
規則30承租人因政府抽象行政行為無法繼續履行租賃閤同時，有權要求解除閤同，但已履行部分不在免責範圍之內 
規則31租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立閤同時明知該租賃物質量不閤格，承租人仍然可以隨時解除閤同 
規則32承租人如果拖欠租金或者拒付租金超過一定期限，齣租人經催告後有權解除閤同，收迴房屋並追究承租人的違約責任 
第四章轉租糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、如何理解轉租的法律後果？ 
二、轉租是否包括再轉租行為？ 
三、未經齣租人同意的轉租閤同的效力如何認定？ 
四、在房屋租賃閤同糾紛中，如何確定次承租人的訴訟地位？ 
五、未經齣租人同意的轉租，齣租人行使撤銷權的期限如何確定？ 
六、承租人未經齣租人同意轉租的，其嚮次承租人收取租金是否構成不當得利？ 
七、轉租閤同中次承租人有哪些權利？ 
八、次承租人的清償代位權如何行使？ 
九、次承租人的閤同解除抗辯權如何行使？ 
十、次承租人的追償權如何行使？ 
十一、人民法院是否應當受理公有住房權屬變更與確認糾紛案件？ 
【裁判規則】 
規則33原租賃閤同解除後，轉租閤同也隨之解除，轉租閤同解除後，次承租人雖然已交納租金，但産權人仍有權嚮其主張占有房屋使用費 
規則34因轉租人違約，齣租人要求解除閤同，次承租人享有請求賠償損失、追究違約責任、代償請求的權利 
規則35房屋租賃閤同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，齣租人可以直接要求次承租人支付占有使用費 
規則36次承租人取得租賃房屋的所有權，原承租人要求繼續履行與次承租人的轉租賃閤同應予以支持 
規則37承租人未經齣租人同意擅自轉租的，齣租人行使閤同解除權的期限為6個月 
規則38承租人經齣租人同意轉租的，轉租期限不能超過剩餘期限，超過部分無效 
規則39承租人未經單位同意，不得將所租住的公房轉租 
規則40齣租與轉租為不同法律關係，轉租人以次承租人欠租為由拒付租金或房屋使用費缺乏依據 
規則41次承租人同意履行租賃閤同的，視為其加入齣租人與承租人之間的債務承擔，次承租人與承租人一起承擔義務 
第五章裝飾裝修糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、承租人惡意添附的裝飾裝修物如何處理？ 
二、承租人善意添附的裝飾裝修物如何處理？ 
三、租賃期限屆滿或者解除後，對於承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 
四、租賃閤同無效，對於承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 
五、附閤的裝飾裝修物的現值損失和殘值損失如何計算？ 
六、經齣租人同意的裝修，租賃閤同期滿後承租人能否以不當得利為由請求齣租人補償已形成附閤的裝飾裝修費用？ 
七、對於齣租人同意的已經形成附閤的裝飾裝修，租賃期滿後齣租人是否有權要求承租人恢復原狀或賠償損失？ 
八、如何認定齣租人是否作齣同意承租人裝飾裝修的意思錶示？ 
九、房屋租賃閤同中，如何計算擴建造價費用？ 
【裁判規則】 
規則42租賃期限屆滿後，對於承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，承租人要求補償的，不予支持 
規則43無效房屋租賃閤同涉及的裝飾裝修糾紛，應根據齣租人的需要程度和可利用價值，結閤過錯責任原則，分彆不同情況，公平閤理地進行處理 
規則44承租人未經齣租人同意擅自裝修、擴建發生的費用由承租人負擔。齣租人請求恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持 
規則45承租人經齣租人同意擴建的，但未辦理閤法建設手續的，擴建造價費用雙方按照過錯分擔 
規則46因拆遷導緻租賃物滅失，裝飾裝修殘值可以自拆遷補償款中受償，不宜認定為損失 
第六章買賣不破租賃糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、租賃期間租賃物發生所有權變動的，租賃閤同的效力如何認定？ 
二、房屋齣租前已設立抵押權，因抵押權人行使抵押權發生所有權變動的，是否適用“所有權變動不破租賃”原則？ 
三、買賣不破租賃的適用是否要求租賃閤同登記？ 
四、買賣不破租賃的客體範疇有哪些？ 
五、買賣不破租賃在破産財産處理過程中如何適用？ 
六、房屋齣租前被人民法院查封，在強製拍賣時是否適用“所有權變動不破租賃”原則？ 
【裁判規則】 
規則47租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，原則上新業主應繼續履行原租賃閤同 
第七章商鋪租賃糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、商鋪租賃關係解除時添附物權利歸屬如何認定與處理？ 
二、承租商鋪遇拆遷時承租人受償權如何認定與處理？ 
三、商鋪優先租賃權如何認定與處理？ 
四、商鋪轉租如何認定與處理？ 
【裁判規則】 
規則48雙方對閤同的性質存在不同理解，因此應當按照閤同約定的內容，並結閤閤同的實際履行情況來確認雙方之間的法律關係 
第八章承租人優先購買權糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、侵害承租人優先購買權的齣租人與第三人簽訂的房屋買賣閤同的效力如何認定？ 
二、房屋承租人存在違約行為，其主張優先購買權能否得到支持？ 
三、房屋承租人優先購買權行使條件的判斷標準是什麼？ 
四、承租人優先購買權受侵害時是否隻能主張損害賠償請求權？ 
五、優先購買權受侵害時，承租人和次承租人是否均為損害賠償請求權的主體？ 
六、為保護善意第三人而排除承租人優先購買權的，承租人能否行使損害賠償請求權？ 
七、轉租情形下的承租人是否享有優先購買權？ 
八、承租部分房屋的承租人主張對整體房屋享有優先購買權時如何處理？ 
九、齣租人齣賣房屋負有通知承租人的義務，通知義務的形式和內容如何認定？ 
十、齣租人齣賣租賃物時通知承租人的閤理期限如何確定？ 
十一、齣租人再次齣賣租賃物時，是否仍然需要履行通知義務？ 
十二、齣租人履行通知義務後又改變齣賣價格、條件的，是否應再次通知承租人？ 
十三、通過拍賣方式齣賣租賃房屋的，承租人是否享有優先購買權？ 
十四、以拍賣方式齣賣租賃房屋的，通知義務應如何履行？ 
十五、在司法拍賣中如何保護承租人的優先購買權？ 
十六、齣賣人以摺價、變賣方式齣賣房屋的，承租人是否享有優先購買權？ 
十七、承租人的優先購買權與共有人優先購買權並存發生衝突時，應保護哪一個權利人的優先購買權？ 
十八、齣租人嚮與其有法律上身份關係的第三人以低於市價齣賣房屋的，承租人能否行使優先購買權？ 
十九、租賃閤同未經登記對承租人優先購買權有何影響？ 
二十、當實際交易價格與備案閤同價格不一緻時，承租人能否以備案閤同價格作為同等條件主張優先購買權？ 
二十一、齣租人齣售房屋的認定標準如何確定？ 
第九章抵押權與租賃權衝突糾紛 
【核心要點】 
【裁判思路】 
一、租賃權能否繼續存在於抵押物之上，因行使抵押權而取得抵押物所有權的人是否仍受原租賃閤同的約束？ 
二、租賃權的公示方法應如何確定? 
三、抵押權實現方法與承租人的優先購買權發生衝突時，如何協調？ 
四、齣租人故意隱瞞訂約前齣租房屋已被抵押的事實，應如何承擔責任？ 
【裁判規則】 
規則49産權人在已齣租房屋上設定抵押權未通知承租人，並不導緻抵押閤同無效；産權人實現抵押權時未通知承租人亦不導緻房屋買賣閤同無效 
規則50將已經抵押的房屋進行齣租的，在債權到期之前，租賃閤同對抵押權人的利益並無影響，且租賃閤同是雙方當事人真實意思錶示，該租賃閤同可認定有效 
規則51房屋抵押後齣租人訂立的租賃閤同對抵押權人和受讓人不發生效力 
附錄房屋租賃閤同糾紛常用規範性法律文件

前言/序言

前言 
隨著我國住房製度改革以及城市化進程，我國房地産業已得到瞭長足的發展。其中，房屋租賃市場呼應於龐大的需求群體，正逐步發展成為在商品房、二手房市場之外的另一個極具活力和前景的房産市場，並與房屋買賣市場一起組成瞭房産市場發展的兩個車輪，為實現人民群眾安居樂業、維護社會和諧穩定提供瞭重要保障。房屋租賃主要包括居住用房租賃和經營用房租賃，其中居住用房是人們生存的基本物質條件，而經營用房是人們從事生産經營的必要生産資料。因此，房屋租賃市場健康有序，與經濟平穩發展、社會和諧穩定和人民群眾的切身利益息息相關。 
培育和維係一個健康有序的房屋租賃市場，需要法律規範和製度保證。《中華人民共和國閤同法》對租賃閤同行為作瞭專門規定，中央有關部門和不少地方還就房屋租賃行為製定瞭相關法規、規章予以規範。2009年7月，Z高人民法院結閤各地審判實踐，公布瞭《關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》，並於同年9月1日起施行，對統一房屋租賃糾紛的法律適用、促進房屋租賃市場健康發展發揮瞭積極的保障作用。但伴隨著房屋租賃業的迅速發展，各種新情況、新問題不斷齣現，由房屋租賃引發的各類矛盾也形成瞭大量的訴訟。其中，麵對新類型疑難案件，如何以專業的法律方法、正確的政策實施，實現“案結事瞭”，不僅對司法實務界提齣瞭挑戰，也給理論界提齣瞭一些值得研究和探討的問題。 
我們認為，通過研究實踐中大量的房屋租賃閤同糾紛，進而整理齣裁判實務問題，並進行評析、歸納、整理，形成解決該問題的裁判思路，對法官在同類案件中適用法律具有啓發、引導、規範和參考作用，亦能為當事人、律師等法律工作者進行房屋租賃閤同訴訟提供一種訴訟指引。本書的選題策劃便可以看作是對這種努力的一種實際迴應。 
本書的特點主要有如下幾個方麵： 
一是問題直接來自於司法實務第一綫。本書歸納整理的問題上百個，幾乎都是作者在審判過程中留意收集的，也有在地方法院調研過程中發現的，還有在地方法院上報材料中反映齣來的。這些問題切切實實都是法官在房屋租賃閤同糾紛裁判中需要解決的疑難問題，具有很強的針對性。 
二是選取的案例具有代錶性和典型性。本書選取的案例均是來源於審判過程中真實案例的加工和提取，對每一個案例，除瞭提煉該案例及適用同類案例的核心裁判規則外，還對規則進行瞭解析，並且通過裁判過程的闡述形成裁判思路從而呈現給讀者。
三是寫作體例遵循重點與類型化結閤。本書並非從閤同章節角度入手泛泛而談房屋租賃閤同糾紛，而是從實踐中房屋租賃閤同糾紛Z常見的爭點、焦點、難點入手，分為閤同效力、租金、閤同解除、轉租、裝飾裝修、買賣不破租賃、商鋪租賃、承租人優先購買權、抵押權與租賃權衝突九種糾紛類型重點闡述。通過這種類型化研究，將復雜問題各個擊破，使讀者一目瞭然。
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