具体描述
内容简介
《物业管理典型案例评析及实战指导》共分为十章，选取了50个真实的物业管理案例，每个案例都是一大类案例的代表，极具典型性。从框架结构来看，每个案例均包含案情简介、法院审判、案例评析、风险管理与规范化操作实战指导、相关法条五大部分。其中案情简介用最精练的语言概括说明案件的来龙去脉，法院审判叙述法院判案的依据、理由和结果，案例评析重在系统和深入地评述案例所涉及的法律问题，企业在应对此类问题中的得与失，并对法院的裁判作出分析判断。通过对每个成功或失败案例的剖析，作者梳理了物业服务企业在提供物业服务的过程中遇到的常见问题，总结出物业服务企业值得学习的经验和应避免进入的误区，并在此基础上提出了企业规避风险和规范化操作的实战指导。部分案例后面还附有常用文书示范文本，可供物业服务企业直接引用。《物业管理典型案例评析及实战指导》面向广大的物业服务提供者，尤其是那些致力于提供最优质的服务同时希望实现最佳盈利的物业服务企业的管理人员；也会让专业律师、物业服务企业的法律顾问或物业管理专业的学者受益匪浅。
作者简介
王占强，毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，中级经济师，物业管理师。自2007年7月至今，就职于北京市住房城乡建设委物业指导中心，一直活跃在物业管理实践第一线，曾参与物业管理相关法律文件的起草。参与编写《教你如何做物业》、《教你如何当业主》，在《中国物业管理》、《城市开发》、《现代物业》、《住宅与房地产》等多本专业杂志累计发表文章70余篇，计22万多字，现为《城市开发》杂志“物业自由谈”专栏作者。内页插图
精彩书评
物业管理实践中，鲜活的案例比抽象的理论更具说服力，本书的出版，希望能够帮助物业服务企业规避部分经营风险。——北京市住建委物业管理处处长 郭彦利
作者以法律硕士的功底和一线执法的历练，剖析典型案例，厘清法律关系，为读者提供了一本理论性和实践性兼具的参考手册。
——北京市住建委物业指导中心主任 王颖
本书精选了极具参考价值的物业管理案例，加上作者的系统分析和总结，对物业服务企业的经营、管理和服务都有很好的借鉴意义。
——北京市住建委物业指导中心书记 赵春凯
目录
絮叨物业管理的那些事儿（代序）前言
第一章 物业管理区域内相关秩序维护
1 业主违反管理规约，物业公司是否有义务制止？
2 业主私搭乱建，物业公司应当采取什么措施？
3 物业公司在群租中的权利义务如何？
4 业主在家中安放大浴缸，物业公司有权阻止吗？
5 业主遭入室盗窃，物业公司有无治安责任？
第二章 物业管理活动中的侵权
6 小区内保护绿化带的铁丝网扎伤他人，物业公司应否承担赔偿责任？
7 利用未清理的装修木板伤人，物业公司要负赔偿责任吗？
8 水泵房噪声污染，物业公司是否承担侵权责任？
9 楼上跑水楼下被淹，物业公司应否赔偿？
10 业主装修中损坏消防喷淋水管造成邻居损失，物业公司未能及时关闭消防水管阀门，物业公司应否负赔偿责任？
11 业主拖欠电费，物业公司有权停电吗？
12 高空坠物致人死亡，物业公司应负赔偿责任吗？
13 物业公司的法人名誉权如何保护？
14 物业公司监控人员检查、浏览、评论“电子眼”摄录的视频，是否构成侵犯他人隐私权？
第三章 选聘和解聘物业服务企业
15 前期物业服务合同期满后，开发商是否有权再行选聘物业服务企业？
16 前期物业管理服务何时终止？
17 业主大会会议程序存在瑕疵，解聘物业服务企业的决议是否有效？
18 94%的业主对物业服务不满意的测评结果是否形成解聘物业服务企业的效力？
19 业主委员会与物业公司之间解除物业服务合同的协议有效吗？
20 业主委员会任期届满后可否起诉终止物业服务关系？
21 房屋行政主管部门指定物业公司提供物业服务合法吗？
第四章 物业管理中的收费
22 物业管理服务不到位，费用如何收取？
23 底商物业服务费应由谁承担？
24 物业公司是否有权收取业主拖欠前任物业公司的物业服务费？
25 物业服务合同到期后的物业服务如何收取物业服务费？
26 临时建筑应否交纳物业服务费？
27 自管小区由业主委员会收取物业服务费合法吗？
28 物业公司应否向一层业主收取电梯费？
29 开发商自留“独立”商场应否交纳物业服务费？
第五章 停车管理和服务
30 谁拥有小区停车位的经营管理权
31 业主车辆被划，物业公司承担什么责任？
32 停车费等于停车收益吗？
33 升降车位损坏业主汽车，物业服务企业应否承担赔偿责任？
第六章 物业共有（共用）部分公共收益
34 物业公司应否公布收支账目？
35 小区物业闲置房及地下室的收益归谁所有？
36 公共收益分成如何约定才有效？
第七章 物业管理项目交接
37 撤出小区后，物业公司是否仍有义务移交物业管理相关资料？
38 物业交接时应当如何处理老物业公司预收的物业服务费？
39 物业项目交接内容如何确定？
40 物业服务合同终止，物业公司可否抗辩业主委员会的请求而不撤出物业服务区域？
第八章 住宅专项维修资金
41 如何申请划转住宅专项维修资金？
42 物业公司之间能否通过转让住宅专项维修资金实现债务抵销？
第九章 物业共有（共用）部分管理
43 物业管理用房的位置和面积如何确定？
44 登记在开发商名下的物业管理用房，业主和物业公司对其是否拥有使用权？
45 底商是否有权利用物业外墙设立广告牌？
46 墙体脱落砸坏汽车，物业公司应负担全部维修费吗？
第十章 其他
47 装修押金、装修管理费应怎样返还？
48 分期开发的小区如何划分物业管理区域？
49 物业公司与其分支机构应如何履行合同义务？
50 物业公司维修工作人员为业主专有部分进行维修时摔伤，是否属于工伤？
附录
附录A 中华人民共和国物权法（节选）
附录B 物业管理条例
附录C 中华人民共和国民法通则（节选）
附录D 中华人民共和国合同法（节选）
附录E 中华人民共和国侵权责任法（节选）
附录F 北京市物业管理办法
附录G 天津市物业管理条例（节选）
附录H 上海市住宅物业管理规定（节选）
附录I 深圳经济特区物业管理条例（节选）
附录J 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
附录K 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
参考文献
精彩书摘
案例评析本案的焦点问题在于物业公司应否承担损害赔偿责任，如果承担，责任多大？涉及的法律问题包括相邻关系、物业服务合同义务、侵权责任等。
按照《物权法》，不动产权利人利用相邻不动产时，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。按照《侵权责任法》，侵害民事权益，应当依法承担侵权责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。
从《侵权责任法》角度，对陈文龙财产的侵权，属于一般侵权行为，适用过错责任原则。本案中，茜丽公司对营业场地进行装修时，装修工将公用的消防喷淋水管碰裂导致水管喷水，水流入茜丽公司的营业用房内并渗漏流入到一楼原告的营业厅内，导致一楼陈文龙的营业用房的天花板、壁纸及地板被水浸泡，电源关闭，造成营业场地财产损失并影响正常营业。毫无疑问，茜丽公司存在过错，是侵权行为人。此外，国忆物业公司作为物业服务单位，应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。消防设施的管理责任也在物业公司，因此，消防水管碰裂后，物业公司当然有义务及时关闭阀门。因物业公司未及时关闭阀门而造成的陈文龙财产损失部分应由物业公司承担，即“无法停水一个多小时”所造成的损失部分应由物业公司承担。因此，从法理上讲，茜丽公司与国忆物业公司是本案的共同侵权行为人，应共同承担侵权责任。但该案茜丽公司未能提供证据证明国忆物业公司具有过错。因此，最终的侵权责任只能由茜丽公司承担。
……
前言/序言
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用户评价
我对作者在引入“软技能”与“硬指标”平衡方面的探讨印象尤为深刻。在许多行业读物中，要么过度强调 KPI、效率等冰冷的量化指标，仿佛物业管理就是一场纯粹的数字游戏；要么则一味鼓吹“服务至上”，流于空泛的口号。然而，这本书则提出了一种非常务实且具有前瞻性的观点：成功的物业管理是建立在精细化量化管理之上的情感链接。书中详细阐述了如何通过建立科学的员工赋能体系和客户反馈回路，将那些原本难以衡量的“人情味”和“客户满意度”转化为可追踪、可优化的管理要素。这种将感性认知转化为理性工具的过程，非常具有实操价值。它提供了一套完整的工具箱，教导管理者如何在不牺牲效率的前提下，真正做到“以人为本”，这对于当前正处于转型期的物业服务企业来说，无疑是急需的指引，提供了从理念升华为具体行动方案的桥梁。
评分这本书的插图和图表制作水平，绝对是业内的一股清流。我尤其欣赏作者在解释复杂流程或组织架构时所使用的可视化工具。它们绝非那种随便用软件拖拽出来的简单流程图，而是经过精心设计的概念模型图，每条箭头、每个色块都有其明确的指向性和象征意义。例如，书中描绘风险传导路径的那张图，复杂的信息量巨大，但通过巧妙的空间布局和层次区分，即便初次接触该概念的读者也能迅速把握住核心脉络。更妙的是，这些图表不仅仅是文字内容的简单复制或美化，它们本身就是一种独立的解释媒介，很多时候，看一眼图表比反复阅读旁边的文字描述来得更直接、更有效。这体现了作者极强的教学经验和对信息传达效率的深刻理解——他们深知，在信息过载的时代，如何“减负”比如何“增容”更为关键。这种对视觉化叙事的重视，无疑大大降低了学习的认知负荷，让复杂的管理知识变得触手可及。
评分我花了三天时间仔细研读了这本书的引言部分，其理论框架的构建之宏大与逻辑推演之缜密，简直令人叹为观止。它并没有急于抛出具体的案例，而是先建立了一个关于现代物业管理生态的完整认知模型，这个模型融合了经济学原理、社会治理学视角以及前沿的技术应用趋势，显得视野极其开阔。特别是作者在梳理物业管理的历史演变时，那种抽丝剥茧、层层递进的论述方式，让人恍然大悟，明白了当前行业痛点背后的深层次结构性原因。很多我以往认为是孤立问题的现象，在书中的模型下被重新串联起来，形成了一条清晰的因果链条。它不像某些同类书籍那样，停留在对法规条文的罗列或简单的经验总结，而是深入到了底层逻辑的剖析层面，这种深度和高度，无疑将它提升到了学术研究的高度。读完引言，我感觉自己对整个行业的理解被“重置”了，建立了一个更坚实、更具穿透力的思维基石，这对于后续理解具体案例的成功或失败之处，提供了至关重要的理论支撑。
评分这本书的语言风格展现出一种罕见的“双重人格”。在论述行业规范和法律责任时，它的措辞精准、不容置疑，如同最严谨的法律文书，确保了信息传递的准确无误，体现了作者深厚的专业积淀。然而，在穿插个人经验分享和对行业未来趋势的展望时，语气又变得平易近人，充满了对行业发展前景的真诚期许，甚至能感受到一种过来人的幽默感和温度。这种风格上的灵活切换，使得整本书读起来既有严肃学习的价值感，又有着与行业前辈对话的亲近感，避免了纯理论著作常见的枯燥乏味。它成功地在“权威性”和“可读性”之间找到了那个黄金分割点，让读者在学习知识的同时，也能感受到一种思想的共鸣和精神上的激励，让人愿意一页接一页地读下去，仿佛与一位经验丰富、亦师亦友的导师并肩探讨工作难题。
评分这本书的装帧设计简直是教科书级别的典范，从封面到内页的排版，无不透露着一种严谨而又不失亲和力的专业气息。纸张的质感非常上乘，拿在手里沉甸甸的，一看就知道是经过精心挑选的，这种触感本身就能让人心生敬畏，觉得捧读的不是一本普通的书籍，而是一份沉甸甸的行业宝典。色彩搭配上，它巧妙地运用了冷静的蓝色调与代表活力的橙色作为点缀，在视觉上形成了完美的平衡，既不会过于沉闷，也不会显得轻佻，非常适合在办公室或书房中静心阅读。更值得称赞的是，字体选择和行距的处理达到了近乎完美的标准，即便长时间阅读，眼睛也不会感到明显的疲劳。对于我这种对阅读体验有较高要求的读者来说，这种细节的打磨是衡量一本专业书籍价值的重要指标之一。作者显然深谙阅读心理学，知道如何通过物理层面的设计来增强读者的学习投入感，让人从翻开书的第一页起，就被那种专业、可靠的氛围所笼罩，仿佛已经提前进入了案例分析的严谨情境之中。这种对细节的极致追求，本身就是一种对行业和读者的尊重，让人对后续内容的期待值瞬间拉满。
评分书不错哦，值得分享
评分21 房屋行政主管部门指定物业公司提供物业服务合法吗？
评分崔放在旁看着，圆脸上露出艳羡的神情：“方校———，啊不，阿清哥，你手上是什么好东西？”
评分给公司买的。还可以。
评分第二章 物业管理活动中的侵权
评分"[SM]在书店看上了这本书一直想买可惜太贵又不打折，回家决定上京东看看，果然有折扣。毫不犹豫的买下了，京东速度果然非常快的，从配货到送货也很具体，快递非常好，很快收到书了。书的包装非常好，没有拆开过，非常新，可以说无论自己阅读家人阅读，收藏还是送人都特别有面子的说，特别精美；各种十分美好虽然看着书本看着相对简单，但也不遑多让，塑封都很完整封面和封底的设计、绘图都十分好画让我觉得十分细腻具有收藏价值。书的封套非常精致推荐大家购买。 打开书本，书装帧精美，纸张很干净，文字排版看起来非常舒服非常的惊喜，让人看得欲罢不能，每每捧起这本书的时候 似乎能够感觉到作者毫无保留的把作品呈现在我面前。 作业深入浅出的写作手法能让本人犹如身临其境一般，好似一杯美式咖啡，看似快餐，其实值得回味 无论男女老少，第一印象最重要。”从你留给别人的第一印象中，就可以让别人看出你是什么样的人。所以多读书可以让人感觉你知书答礼，颇有风度。 多读书，可以让你多增加一些课外知识。培根先生说过：“知识就是力量。”不错，多读书，增长了课外知识，可以让你感到浑身充满了一股力量。这种力量可以激励着你不断地前进，不断地成长。从书中，你往往可以发现自己身上的不足之处，使你不断地改正错误，摆正自己前进的方向。所以，书也是我们的良师益友。 多读书，可以让你变聪明，变得有智慧去战胜对手。书让你变得更聪明，你就可以勇敢地面对困难。让你用自己的方法来解决这个问题。这样，你又向你自己的人生道路上迈出了一步。 多读书，也能使你的心情便得快乐。读书也是一种休闲，一种娱乐的方式。读书可以调节身体的血管流动，使你身心健康。所以在书的海洋里遨游也是一种无限快乐的事情。用读书来为自己放松心情也是一种十分明智的。 读书能陶冶人的情操，给人知识和智慧。所以，我们应该多读书，为我们以后的人生道路打下好的、扎实的基础！读书养性，读书可以陶冶自己的性情，使自己温文尔雅，具有书卷气；读书破万卷，下笔如有神，多读书可以提高写作能力，写文章就才思敏捷；旧书不厌百回读，熟读深思子自知，读书可以提高理解能力，只要熟读深思，你就可以知道其中的道理了；读书可以使自己的知识得到积累，君子学以聚之。总之，爱好读书是好事。让我们都来读书吧。 其实读书有很多好处,就等有心人去慢慢发现. 最大的好处是可以让你有属于自己的本领靠自己生存。 最后在好评一下京东客服服务态度好，送货相当快,包装仔细！这个也值得赞美下 希望京东这样保持下去，越做越好
评分买了《传奇诞生》、《传奇》、《镀金锁链》》、《火地之王》、《剑空》和《黑色佣兵团》，其中《传奇诞生》、《传奇》是一个系列的，《镀金锁链》》、《火地之王》、《剑空》算一个系列，《黑色佣兵团》只有自成体系了。最开始看了《黑色佣兵团》，因为觉得名字很NB所以选了先看，以为内容会很黑很暴力。里面分了7个小故事，描写了一个动荡的大背景和一个所谓很NB的佣兵团，虽然也有曲折离奇的情节，但对战斗、战争的描写不精彩不暴力，貌似作者是故意写得很轻松很写意，我看就是水平问题，而且在文中留了相当多的疑问，最后结束一副没完的样子。上当了。这6本书中只有《黑色佣兵团》网上有下，建议还是直接下了吧，不值得买。接着看了《传奇诞生》，开篇迅速进入寻妻升级报仇的主题，寥寥数笔就写出了一个魔幻的世界，只是里面有些地名相当蛋疼。主人公相当有个性，情节的发展也一点不拖泥带水，而且对古战争场面及个人心理描写相当到位，比《黑色佣兵团》好得不是一点点。又接着看《传奇》，可以单独看，跟《传奇诞生》连着看更好（这句象广告词），讲了老主角的自然离去和新英雄的诞生，英雄也有弱点，但英雄能正视自己的弱点并勇敢地面对自己的命运，也很过瘾。至于《镀金锁链》》、《火地之王》、《剑空》，还没看，网上评价不一，到时再说了。这次的6本书纸张一般，到我手里有明显的挤压变形，让人感觉装订很粗糙。唉，500字，谁定的评价新规则，我到了没有？没有，真的没有？差不多了吧。看书是种享受，写评价是种交流，写500字评价要么是发泄要么是被逼的。
评分从最初的《读者》、《散文诗》、《青年文摘》等一些期刊的订购，到现在的诗歌散文、随笔小说、文史哲类的书籍，总之都是些人文类的，买书十几年下来豁然发现自己的书柜已多达六七百册了。男人买书犹如女人上街买衣服，不光是注重样式更注重质量，如果遇到一本品质高、内容丰富，很符合口味的书就像如获至宝一样。
评分很好
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