具体描述
编辑推荐
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内容简介
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精彩书摘
第一章 土地估价概念【大纲要求】
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义的理解与掌握程度。
（二）考试范围
1．土地估价的概念。
2．土地估价的作用及现实意义。
3．土地估价的服务方向。
4．我国土地估价的产生背景和发展过程。
（三）考试基本要求
掌握：土地估价的概念、作用。
熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向。
了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。
【重要考点】
一、土地估价的概念
土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
二、土地估价的作用及现实意义
地价作为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地估价为促进土地使用制度改革，保证国家土地所有权在经济上的实现，完善社会主义市场体系，培育地产市场，建立完善的土地产权制度，保护产权人的合法收益，促进地产正常交易和利用经济手段强化土地资产管理，全面科学合理地使用土地提供依据。其现实意义如下：
（1）交易双方正常交易的基础；
（2）合理征收土地税收的基础；
（3）推进我国土地使用制度改革的重要前提；
（4）调控土地市场供需的有力杠杆；
（5）地价管理的基础性工作；
（6）国家进行国有土地资产核算的重要手段。
三、土地估价的服务方向
不动产是人类生产生活的基础和载体。不动产估价应用领域很广，从国家和税收到百姓置业都与估价有关。其服务方向如下：
（1）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考、为税收提供依据，保证税收的公平性，是土地估价的最初目的；
（2）为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股和清产核资等提供地价参考；
（3）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；
（4）为土地使用权抵押提供地价参考；
（5）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭和清算等经济活动提供地价参考；
（6）确定和更新城镇基准地价、标定地价；
（7）实现城市地价动态监测；
（8）对农用地进行分等定级；
（9）确定农用地综合区片价；
（10）为司法鉴定提供地价参考；
（11）其他评估，如遗产、家产分割和赠与等的评估。
四、我国土地估价的产生背景和发展过程
土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有20多年的历史。土地估价行业在服务于市场经济建设、国有企业改革、土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。其发展过程如下：
（1）建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度；
（2）形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系；
（3）形成了一支具有一定规模并专门提供土地估价中介服务的专业队伍；
（4）有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设；
（5）有力地配合国有企业改革；
（6）土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正和自主发展的道路。
【典型答疑】
1．如何理解土地估价的概念？土地的价格是在哪些限制条件下的价格？
答：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下、某一时点的价格的过程。要特别注意的是，土地的价格是在某一权利状态下、某一时点、某一土地利用方式下的价格。
2．我国土地估价的发展过程是怎样的？
答：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标和拍卖比例等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场要求，1993年国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。
3．土地和其他商品的价格形成是一致的吗？
答：土地估价必须依据土地估价的原理和方法。土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具有价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。
4．土地价格形成最终取决于哪些因素？
答：土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。
5．政府土地政策对土地价格有影响吗？
答：是的，土地估价必须考虑政府土地政策的影响。如政府的城镇规划对地价可能产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理。
……
前言/序言
全国土地估价师考试是中华人民共和国国土资源部为了加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《城市房地产管理法》《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法规设置的专门针对土地估价从业人员的专业考试。本丛书严格依据全国土地估价师资格考试大纲并参考全国土地估价师资格考试相关教材编写而成。丛书依照考试科目设置方法共分为五个分册，分别为《土地管理基础与法规》（第六版）、《土地估价相关知识》（第六版）、《土地估价理论与方法》（第六版）、《土地估价实务基础》（第六版）、《土地估价案例与报告》（第六版）。丛书的每个分册均包含土地估价基础知识及相关考点介绍、模拟练习题和历年真题。本丛书对具有一定难度的习题进行辅导，使考生深刻理解和掌握知识点；模拟练习题为考生在掌握知识点后有针对性地练习并检查复习效果提供参考；历年真题给考生最直接的考场感受。
本丛书旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。由于编写水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评指正。
另外，在编写本书过程中，编者参考和引用了一些相关专业书籍的观点或内容，在此谨致谢忱！
编者
2013年3月
用户评价
我对教材中穿插的“法律法规与政策解读”部分给予高度评价，这部分内容简直是估价从业者的“护身符”。土地估价工作，说到底，是建立在一系列复杂的法律框架之上的活动，任何偏离法律红线的操作都可能导致严重的后果。这本书显然深谙此道，它不仅仅是简单地引用《土地管理法》或者相关的估价技术规范的条文，更重要的是，它对这些法规条文在具体估价实践中的“落地”方式进行了深入的解读和评论。例如，在涉及不同类型土地使用权（如出让、划拨）的估价差异时，书中清晰地对比了各自的法律基础和估价逻辑上的区别，并辅以大量的图示和表格来帮助读者快速区分和记忆。更难能可贵的是，它还涉及了与时俱进的政策热点，比如对于“政府收回土地使用权”的补偿估价，书中不仅阐述了现行的补偿标准和计算方法，还探讨了未来政策可能的发展趋势，这使得这本书的参考价值超越了单纯的考试辅导，更像是行业内的一本常备工具书。这种前瞻性和实践性结合的解读，是其他市面上许多只关注考试技巧的资料所不具备的。
评分接下来重点谈谈实操层面的内容，这部分是真正检验学习成果的地方。我发现这本书在讲解估价报告的撰写规范时，简直可以当做一份操作手册来用。从前期的资料收集、现场勘察记录的要点，到估价结论的形成与表达，每一个环节都被拆分得极其细致。比如，在描述现场勘察时，书中详尽列出了需要注意的周边环境因素，包括但不限于交通便利性、公共配套设施的完善程度，甚至是地块的朝向和自然坡度对使用价值的影响，这些都是书本之外的“经验之谈”。更让我印象深刻的是，它对估价假设和限制条件的表述要求。在实际估价中，假设条件一旦设定错误，整个估价结果就会偏离实际。这本书用好几个范例清晰地展示了如何恰当地设定和阐述这些限制条件，既要符合法律法规要求，又要能够被估价对象所处的市场环境所接受。这种对细节的执着，体现了编写者对“专业”二字的深刻理解。我甚至感觉自己仿佛在一位经验丰富的前辈指导下，一步步完成一份复杂的估价作业，而不是单纯地阅读一本教材。实操部分的详尽，极大地增强了我面对真实工作场景时的信心。
评分最后，这本书的练习部分设计得非常巧妙，它真正做到了“导向性练习”。我发现，那些配套的模拟试题和章节练习，并非仅仅是重复书本知识点的简单测试，而是具有很强的迷惑性和区分度。很多题目设置了看似正确的干扰项，迫使你必须回到教材中找到最精准的定义或规范要求才能做出判断。特别是那些综合分析题，往往是模拟真实工作场景中可能遇到的多重变量叠加的情况，比如土地性质变更、容积率调整等复杂因素对估价结果的连锁反应。做完一套模拟题，我能清晰地感觉到自己知识体系中的薄弱环节在哪里。更棒的是，书后提供的答案解析极其详尽，它不仅告诉你哪个选项是正确的，更重要的是，它会解释为什么其他选项是错误的，并且会引用相关的法律条文或技术标准作为支撑。这种“深度解析”的学习模式，远比那种只给出答案A或B的辅导资料有效得多。通过反复演练这些高质量的题目，我感觉自己对考试的应试技巧和知识的掌握程度都有了质的飞跃。
评分如果说前面对理论和实操的梳理是“硬功夫”，那么书中关于估价报告的“软技能”要求，也让我受益匪浅。这主要体现在对估价结论表达的严谨性上。撰写估价报告，本质上就是一种严密的逻辑论证过程，需要清晰、客观地向委托方传递信息。这本书中有一章专门探讨了如何构建一个“无懈可击”的估价逻辑链条。它教导读者如何预判委托方可能提出的质疑点，并在报告的相应章节中提前进行有力的回应和佐证。比如，当出现估价结果与市场普遍预期的价格存在较大偏差时，教材会指导估价师如何利用详实的数据来源和科学的分析模型，将这种偏差合理化，确保结论的可靠性。此外，它对报告的语言风格也提出了要求，强调专业术语的精准使用和叙述口吻的客观中立。在我看来，这部分内容对于培养未来的专业人士的职业素养至关重要。一个好的估价师，不仅要会算，更要会“说”，能够用最专业、最无可辩驳的方式陈述自己的专业判断，这一点在书中得到了细致的体现。
评分这本厚厚的书刚到手，沉甸甸的感觉就让人对里面的内容充满了期待。作为一名准备踏入土地估价师行业的“小白”，我最看重的就是基础知识的扎实程度。翻开目录，首先吸引我的是那些关于土地估价基本概念和理论体系的章节。我特别留意了对各类估价方法——比如比较案例法、收益法、假设开发法——的详细阐述。书中的解释非常详尽，不仅仅是罗列公式，更重要的是对每种方法的适用条件、优缺点以及操作步骤进行了深入浅出的剖析。举个例子，在讲解收益法时，它并没有停留在教你怎么算净收益，而是深入探讨了如何合理选取折现率和报酬率，甚至还提到了当前市场环境下，如何根据宏观经济指标来校准这些参数，这对我理解估价的精髓至关重要。而且，教材似乎非常注重理论与实践的结合，章节后面附带了许多贴近实际案例的思考题，这些题目设计得相当巧妙，往往需要你综合运用好几章的知识点才能得出合理的结论，而不是简单的公式套用。这种“学以致用”的设计，让我感觉自己不是在背诵僵硬的条文，而是在学习解决复杂问题的工具箱。对于我们这些初学者来说，有一个清晰的知识脉络和详尽的解析，远比堆砌晦涩的术语要有效得多。总体来说，这部分内容为我的后续学习打下了非常坚实的地基。
评分第九条 土地估价师继续教育由国土资源部统一部署，中国土地估价师协会组织，各省级土地行政主管部门及土地估价行业协会、会员单位、经认可的有关高等院校、培训机构等具体实施。
评分价格便宜，东西是正品，京-东的服务很好好好学习天天向上 面对知识的匮乏 我必须充电 学历本来就不高最高有效学历初中的我，在社会中工作也好学习也好，我拥有的只是一份真诚和执着诚信的坚持，然而这些真的远远不够，网络里每天充斥着新的机遇也是遭遇，从五月感觉身体不适，坚持到十月，后来回家休息三个月，回来省会城市，依然想要继续网络里凭兴趣爱好经营自己的小店，可是连续几年的电脑工作和不规律的生活让我的身体陷入了深度不得解乏的疲劳中，春节期间无所事事，也没精力去做什么，就边看病边看天津卫视非你莫属，差不多网络里能看到的每期都看了，我知道了我需要看非你莫属这本书也知道了微力无边这本书，后去书店找可是两本都没找到，在看节目的过程里，我越发认识到我自己只是有诚信和坚持不够真的不够，也许我的疲劳就是我傻乎乎的任劳任怨不懂方法导致的吧，我急切认识到自己的只是匮乏和一些思想还有宅的很深而忽视的现实存在的一些危机和不足，我不想成为工作的机器，不想成为银子的奴隶，我累我能坚持终归可能只是因为我选择做的是我的兴趣爱好，所以才能保证我因为给更多兴趣爱的分享和提供质量保证的材料得到认可而无怨无悔，碍于面子我觉得赚同兴趣爱好的姐妹的银子我有负罪感，到最后自己已经开始从货源的维持从维持自己的兴趣爱好就好到无法维持和寸步难行，我发现了自己的错误，别人就是同兴趣爱好的也不想我因为分享而真的饿死自己，那么什么样的模式是对的什么样的方式才是经营自己的兴趣爱好并充实丰富自己的兴趣爱好，我就需要学习更多关于创业，关于营销，关于我拿到代理后如何找加盟者，我拿到了新疆区的代理，却依然停留在全凭兴趣爱好和话不投机半句多，不看银子脸色只看我自己高不高兴为你，这似乎是一种不负责任的态度，因此，我决定给自己完全的调整作息调养身体和学习知识的半年时间，我购买到了我需要学习的所有书记，希望可以帮到我可以让我因为自己的主动学习，在半年后至少我可以系统的知道如何从头再来，以全新的面貌，可以坦荡荡的知道既然经营赚银子只要合乎情理就是王道，诚信为本一诺千金只要我想就可以走的更远！在很多天以前我就已经拿到了我的书，开始书城说15-20天我挺失落的，但是还是把买书当做计划内必须完成的，其实第五天我就拿到书了32本书，这里包括了理财的书加盟商代理商的培训书包括性格脾气的书，我已经开始看了《简单就好 生活可以很德国》这本书很简单真的很简单，清爽，它用最简单也是最肯定的语气告诉了我必须马上简单和让自己的生活因为简单变得轻松的方法，我按照它说的正在努力付诸行动，发现自己真的轻松了，我知道自己不会成为真正意义的商人老板生意人之类的，但是我也必须有合理的方法和对未来的规划和好习惯才可以让自己能够更好的，让自己的兴趣爱好成为自己的职业，能陪我到老，也能因为分享兴趣爱好结识更多同爱好的人相伴到老，简单到老，为了更好的持续健康的发展和不放弃，我会尽力的努力学习和调整自己的一些不足。我的美国之路，我从17岁开始想得到的书，微力无边和非你莫属，我必须拥有的书，其它都是来京东意外获得的书，都值得拥有！只有淡定的人生不寂寞是我不喜欢的类型，本来生活中都不会去买小说类的书，这个有点儿心灵鸡汤的感觉，但是不够深层个人不大喜欢，无聊到没书看我才会去看！因为书里的很多内容好像网友空间转载来转载去的那种，不抱怨的世界很好！今天我要来买我喜欢的塔莎奶奶的美好生活！希望在不久的将来有兴趣有爱好的人都可以像塔沙奶奶那样优雅的老去！
评分一、国家相关法律法规和政策；
评分本丛书严格依据全国土地估价师资格考试大纲并参考全国土地估价师资格考试相关教材编写而成。丛书依照考试科目设置方法共分为五个分册，分别为《土地管理基础与法规》（第六版）、《土地估价相关知识》（第六版）、《土地估价理论与方法》（第六版）、《土地估价实务基础》（第六版）、《土地估价案例与报告》（第六版）。丛书的每个分册均包含土地估价基础知识及相关考点介绍、模拟练习题和历年真题。本丛书对具有一定难度的习题进行辅导，使考生深刻理解和掌握知识点；模拟练习题为考生在掌握知识点后有针对性地练习并检查复习效果提供参考；历年真题给考生最直接的考场感受。
评分东西不错，纸张材质很好的啊，很轻！不过快递过来的包装太垃圾了！书拿到手已经破损了！
评分挺好，系统复习有帮助。
评分要提高孩子的阅读能力，不能光买学习参考资料，还要买一些对孩子有吸引力的书，然后和孩子一起读书，让孩子感受阅读的乐趣，让家庭有点文化气息，根据孩子的特点选择最有效的家庭教育方法。一年级家长替孩子选书时要注意三点：
评分5.土地价格具有明显的地域性
评分第四条 中国土地估价师协会在国土资源部业务主管部门的指导下，具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。
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