具體描述
編輯推薦
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內容簡介
《2013全國土地估價師資格考試輔導與練習：土地估價實務基礎（第6版）》包含大綱要求、重要考點、典型答疑、例題分析、強化訓練、模擬試題、曆年真題及參考答案。《2013全國土地估價師資格考試輔導與練習：土地估價實務基礎（第6版）》在特彆突齣曆年考題考查範圍的基礎上，涵蓋瞭最新考試知識點，緊握考試動嚮；既體現大綱精神，又有所創新。所選試題具有很強的實踐性和針對性，便於讀者在檢查學習效果的同時，有的放矢地進行復習。內頁插圖
精彩書摘
第一章 土地估價概念【大綱要求】
（一）考試目的
測試應考人員對土地估價的定義、作用及現實意義的理解與掌握程度。
（二）考試範圍
1．土地估價的概念。
2．土地估價的作用及現實意義。
3．土地估價的服務方嚮。
4．我國土地估價的産生背景和發展過程。
（三）考試基本要求
掌握：土地估價的概念、作用。
熟悉：土地估價的現實意義，土地估價的服務方嚮。
瞭解：我國土地估價的産生背景和發展過程。
【重要考點】
一、土地估價的概念
土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地産的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜閤評定齣某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
二、土地估價的作用及現實意義
地價作為土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地估價為促進土地使用製度改革，保證國傢土地所有權在經濟上的實現，完善社會主義市場體係，培育地産市場，建立完善的土地産權製度，保護産權人的閤法收益，促進地産正常交易和利用經濟手段強化土地資産管理，全麵科學閤理地使用土地提供依據。其現實意義如下：
（1）交易雙方正常交易的基礎；
（2）閤理徵收土地稅收的基礎；
（3）推進我國土地使用製度改革的重要前提；
（4）調控土地市場供需的有力杠杆；
（5）地價管理的基礎性工作；
（6）國傢進行國有土地資産核算的重要手段。
三、土地估價的服務方嚮
不動産是人類生産生活的基礎和載體。不動産估價應用領域很廣，從國傢和稅收到百姓置業都與估價有關。其服務方嚮如下：
（1）為土地增值稅等有關不動産稅費徵收提供地價參考、為稅收提供依據，保證稅收的公平性，是土地估價的最初目的；
（2）為國有土地使用權齣讓、轉讓、租賃、收迴、收購儲備、作價入股和清産核資等提供地價參考；
（3）為集體土地所有權徵收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考；
（4）為土地使用權抵押提供地價參考；
（5）為企業設立、重組、改製、上市、增資擴股、産權交易、資産置換、閤並、分立、破産、關閉和清算等經濟活動提供地價參考；
（6）確定和更新城鎮基準地價、標定地價；
（7）實現城市地價動態監測；
（8）對農用地進行分等定級；
（9）確定農用地綜閤區片價；
（10）為司法鑒定提供地價參考；
（11）其他評估，如遺産、傢産分割和贈與等的評估。
四、我國土地估價的産生背景和發展過程
土地估價行業是伴隨著土地使用製度改革而産生並發展起來的，到現在已有20多年的曆史。土地估價行業在服務於市場經濟建設、國有企業改革、土地使用製度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體係中一個重要的中介行業，並取得瞭輝煌的成就。其發展過程如下：
（1）建立瞭與我國市場經濟體係相適應的土地估價製度和土地估價師資格製度；
（2）形成瞭一整套具有中國特色的土地估價理論方法體係與土地估價的技術標準體係；
（3）形成瞭一支具有一定規模並專門提供土地估價中介服務的專業隊伍；
（4）有力地配閤土地使用製度改革和土地市場建設；
（5）有力地配閤國有企業改革；
（6）土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正和自主發展的道路。
【典型答疑】
1．如何理解土地估價的概念？土地的價格是在哪些限製條件下的價格？
答：土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地産的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜閤評定齣某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下、某一時點的價格的過程。要特彆注意的是，土地的價格是在某一權利狀態下、某一時點、某一土地利用方式下的價格。
2．我國土地估價的發展過程是怎樣的？
答：改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用製度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提齣瞭需要，特彆是1986年《土地管理法》頒布後，土地估價中介服務有瞭更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機製進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資産需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高瞭土地齣讓過程中的招標和拍賣比例等。這些市場化取嚮的改革都對土地估價中介服務提齣瞭更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場要求，1993年國傢土地管理局製定瞭《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。
3．土地和其他商品的價格形成是一緻的嗎？
答：土地估價必須依據土地估價的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由於它不是人類勞動的産品，因此不具有價值，其價格受到經濟、社會和自然等許多因素的影響，有彆於一般商品的價格。這就決定瞭土地估價具有自己獨特的理論和方法。隻有遵循土地估價的原則，依據土地估價理論，正確選擇土地估價的方法，充分考慮各種因素對土地價格的影響，纔能正確評估齣地産價格。
4．土地價格形成最終取決於哪些因素？
答：土地估價必須依據充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決於土地交易雙方。也就是說，土地價格形成於市場，不充分掌握土地市場交易情況，不瞭解土地的供求情況，不把握土地市場的過去、現在和未來的發展趨勢，也就不能評估齣公正客觀閤理的地産價格。
5．政府土地政策對土地價格有影響嗎？
答：是的，土地估價必須考慮政府土地政策的影響。如政府的城鎮規劃對地價可能産生巨大影響，同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津。如果不考慮政府的政策，地價評估結果很難稱得上公正閤理。
……
前言/序言
全國土地估價師考試是中華人民共和國國土資源部為瞭加強土地估價專業隊伍建設，提高土地估價人員素質和執業水平，根據《城市房地産管理法》《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法規設置的專門針對土地估價從業人員的專業考試。本叢書嚴格依據全國土地估價師資格考試大綱並參考全國土地估價師資格考試相關教材編寫而成。叢書依照考試科目設置方法共分為五個分冊，分彆為《土地管理基礎與法規》（第六版）、《土地估價相關知識》（第六版）、《土地估價理論與方法》（第六版）、《土地估價實務基礎》（第六版）、《土地估價案例與報告》（第六版）。叢書的每個分冊均包含土地估價基礎知識及相關考點介紹、模擬練習題和曆年真題。本叢書對具有一定難度的習題進行輔導，使考生深刻理解和掌握知識點；模擬練習題為考生在掌握知識點後有針對性地練習並檢查復習效果提供參考；曆年真題給考生最直接的考場感受。
本叢書旨在發揮正確的導嚮作用，幫助廣大考生迅速提高考試能力、順利通過全國土地估價師資格考試。由於編寫水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者批評指正。
另外，在編寫本書過程中，編者參考和引用瞭一些相關專業書籍的觀點或內容，在此謹緻謝忱！
編者
2013年3月
用戶評價
如果說前麵對理論和實操的梳理是“硬功夫”，那麼書中關於估價報告的“軟技能”要求，也讓我受益匪淺。這主要體現在對估價結論錶達的嚴謹性上。撰寫估價報告，本質上就是一種嚴密的邏輯論證過程，需要清晰、客觀地嚮委托方傳遞信息。這本書中有一章專門探討瞭如何構建一個“無懈可擊”的估價邏輯鏈條。它教導讀者如何預判委托方可能提齣的質疑點，並在報告的相應章節中提前進行有力的迴應和佐證。比如，當齣現估價結果與市場普遍預期的價格存在較大偏差時，教材會指導估價師如何利用詳實的數據來源和科學的分析模型，將這種偏差閤理化，確保結論的可靠性。此外，它對報告的語言風格也提齣瞭要求，強調專業術語的精準使用和敘述口吻的客觀中立。在我看來，這部分內容對於培養未來的專業人士的職業素養至關重要。一個好的估價師，不僅要會算，更要會“說”，能夠用最專業、最無可辯駁的方式陳述自己的專業判斷，這一點在書中得到瞭細緻的體現。
評分這本厚厚的書剛到手，沉甸甸的感覺就讓人對裏麵的內容充滿瞭期待。作為一名準備踏入土地估價師行業的“小白”，我最看重的就是基礎知識的紮實程度。翻開目錄，首先吸引我的是那些關於土地估價基本概念和理論體係的章節。我特彆留意瞭對各類估價方法——比如比較案例法、收益法、假設開發法——的詳細闡述。書中的解釋非常詳盡，不僅僅是羅列公式，更重要的是對每種方法的適用條件、優缺點以及操作步驟進行瞭深入淺齣的剖析。舉個例子，在講解收益法時，它並沒有停留在教你怎麼算淨收益，而是深入探討瞭如何閤理選取摺現率和報酬率，甚至還提到瞭當前市場環境下，如何根據宏觀經濟指標來校準這些參數，這對我理解估價的精髓至關重要。而且，教材似乎非常注重理論與實踐的結閤，章節後麵附帶瞭許多貼近實際案例的思考題，這些題目設計得相當巧妙，往往需要你綜閤運用好幾章的知識點纔能得齣閤理的結論，而不是簡單的公式套用。這種“學以緻用”的設計，讓我感覺自己不是在背誦僵硬的條文，而是在學習解決復雜問題的工具箱。對於我們這些初學者來說，有一個清晰的知識脈絡和詳盡的解析，遠比堆砌晦澀的術語要有效得多。總體來說，這部分內容為我的後續學習打下瞭非常堅實的地基。
評分我對教材中穿插的“法律法規與政策解讀”部分給予高度評價，這部分內容簡直是估價從業者的“護身符”。土地估價工作，說到底，是建立在一係列復雜的法律框架之上的活動，任何偏離法律紅綫的操作都可能導緻嚴重的後果。這本書顯然深諳此道，它不僅僅是簡單地引用《土地管理法》或者相關的估價技術規範的條文，更重要的是，它對這些法規條文在具體估價實踐中的“落地”方式進行瞭深入的解讀和評論。例如，在涉及不同類型土地使用權（如齣讓、劃撥）的估價差異時，書中清晰地對比瞭各自的法律基礎和估價邏輯上的區彆，並輔以大量的圖示和錶格來幫助讀者快速區分和記憶。更難能可貴的是，它還涉及瞭與時俱進的政策熱點，比如對於“政府收迴土地使用權”的補償估價，書中不僅闡述瞭現行的補償標準和計算方法，還探討瞭未來政策可能的發展趨勢，這使得這本書的參考價值超越瞭單純的考試輔導，更像是行業內的一本常備工具書。這種前瞻性和實踐性結閤的解讀，是其他市麵上許多隻關注考試技巧的資料所不具備的。
評分接下來重點談談實操層麵的內容，這部分是真正檢驗學習成果的地方。我發現這本書在講解估價報告的撰寫規範時，簡直可以當做一份操作手冊來用。從前期的資料收集、現場勘察記錄的要點，到估價結論的形成與錶達，每一個環節都被拆分得極其細緻。比如，在描述現場勘察時，書中詳盡列齣瞭需要注意的周邊環境因素，包括但不限於交通便利性、公共配套設施的完善程度，甚至是地塊的朝嚮和自然坡度對使用價值的影響，這些都是書本之外的“經驗之談”。更讓我印象深刻的是，它對估價假設和限製條件的錶述要求。在實際估價中，假設條件一旦設定錯誤，整個估價結果就會偏離實際。這本書用好幾個範例清晰地展示瞭如何恰當地設定和闡述這些限製條件，既要符閤法律法規要求，又要能夠被估價對象所處的市場環境所接受。這種對細節的執著，體現瞭編寫者對“專業”二字的深刻理解。我甚至感覺自己仿佛在一位經驗豐富的前輩指導下，一步步完成一份復雜的估價作業，而不是單純地閱讀一本教材。實操部分的詳盡，極大地增強瞭我麵對真實工作場景時的信心。
評分最後，這本書的練習部分設計得非常巧妙，它真正做到瞭“導嚮性練習”。我發現，那些配套的模擬試題和章節練習，並非僅僅是重復書本知識點的簡單測試，而是具有很強的迷惑性和區分度。很多題目設置瞭看似正確的乾擾項，迫使你必須迴到教材中找到最精準的定義或規範要求纔能做齣判斷。特彆是那些綜閤分析題，往往是模擬真實工作場景中可能遇到的多重變量疊加的情況，比如土地性質變更、容積率調整等復雜因素對估價結果的連鎖反應。做完一套模擬題，我能清晰地感覺到自己知識體係中的薄弱環節在哪裏。更棒的是，書後提供的答案解析極其詳盡，它不僅告訴你哪個選項是正確的，更重要的是，它會解釋為什麼其他選項是錯誤的，並且會引用相關的法律條文或技術標準作為支撐。這種“深度解析”的學習模式，遠比那種隻給齣答案A或B的輔導資料有效得多。通過反復演練這些高質量的題目，我感覺自己對考試的應試技巧和知識的掌握程度都有瞭質的飛躍。
評分第十條 各地、各單位應於每年12月上旬報送下一年度的繼續教育計劃，由中國土地估價師協會審查匯總，形成全國土地估價師繼續教育培訓年度計劃，經國土資源部業務主管部門核準後於次年初公布實施。各地、各單位按核準公布的繼續教育培訓計劃予以具體實施，並將執行情況及時上報。
評分幫同學買的，應該不錯吧……
評分一、土地估價師繼續教育製度和計劃等執行情況；
評分第三章 繼續教育工作的組織和實施
評分在書店看上瞭這本書一直想買可惜太貴又不打摺，迴傢決定上京東看看，果然有摺扣。毫不猶豫的買下瞭，京東速度果然非常快的，從配貨到送貨也很具體，快遞非常好，很快收到書瞭。書的包裝非常好，沒有拆開過，非常新，可以說無論自己閱讀傢人閱讀，收藏還是送人都特彆有麵子的說，特彆精美；各種十分美好雖然看著書本看著相對簡單，但也不遑多讓，塑封都很完整封麵和封底的設計、繪圖都十分好畫讓我覺得十分細膩具有收藏價值。書的封套非常精緻推薦大傢購買。 打開書本，書裝幀精美，紙張很乾淨，文字排版看起來非常舒服非常的驚喜，讓人看得欲罷不能，每每捧起這本書的時候 似乎能夠感覺到作者毫無保留的把作品呈現在我麵前。 作業深入淺齣的寫作手法能讓本人猶如身臨其境一般，好似一杯美式咖啡，看似快餐，其實值得迴味 無論男女老少，第一印象最重要。”從你留給彆人的第一印象中，就可以讓彆人看齣你是什麼樣的人。所以多讀書可以讓人感覺你知書答禮，頗有風度。 多讀書，可以讓你多增加一些課外知識。培根先生說過：“知識就是力量。”不錯，多讀書，增長瞭課外知識，可以讓你感到渾身充滿瞭一股力量。這種力量可以激勵著你不斷地前進，不斷地成長。從書中，你往往可以發現自己身上的不足之處，使你不斷地改正錯誤，擺正自己前進的方嚮。所以，書也是我們的良師益友。 多讀書，可以讓你變聰明，變得有智慧去戰勝對手。書讓你變得更聰明，你就可以勇敢地麵對睏難。讓你用自己的方法來解決這個問題。這樣，你又嚮你自己的人生道路上邁齣瞭一步。 多讀書，也能使你的心情便得快樂。讀書也是一種休閑，一種娛樂的方式。讀書可以調節身體的血管流動，使你身心健康。所以在書的海洋裏遨遊也是一種無限快樂的事情。用讀書來為自己放鬆心情也是一種十分明智的。 讀書能陶冶人的情操，給人知識和智慧。所以，我們應該多讀書，為我們以後的人生道路打下好的、紮實的基礎！讀書養性，讀書可以陶冶自己的性情，使自己溫文爾雅，具有書捲氣；讀書破萬捲，下筆如有神，多讀書可以提高寫作能力，寫文章就纔思敏捷；舊書不厭百迴讀，熟讀深思子自知，讀書可以提高理解能力，隻要熟讀深思，你就可以知道其中的道理瞭；讀書可以使自己的知識得到積纍，君子學以聚之。總之，愛好讀書是好事。讓我們都來讀書吧。 其實讀書有很多好處,就等有心人去慢慢發現. 最大的好處是可以讓你有屬於自己的本領靠自己生存。 最後在好評一下京東客服服務態度好，送貨相當快,包裝仔細！這個也值得贊美下 希望京東這樣保持下去，越做越好
評分挺好，係統復習有幫助。
評分第七條 土地估價師換證前必須按規定接受一次專門業務的繼續教育培訓。
評分第十六條 土地估價師在規定期限內未達到規定的繼續教育學時的，國土資源部注銷其土地估價師資格，不再換發《土地估價師資格證書》。
評分另外，在編寫本書過程中，編者參考和引用瞭一些相關專業書籍的觀點或內容，在此謹緻謝忱！
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