物业管理条例（案例应用版）：立案 管辖 证据 裁判 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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中国法制出版社 著

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• 物业管理
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• 法律法规
• 案例分析
• 诉讼
• 证据
• 裁判
• 立案
• 管辖
• 房地产

出版社： 中国法制出版社

ISBN：9787509357743

版次：1

商品编码：11688584

包装：平装

开本：32开

出版时间：2014-11-01

用纸：胶版纸

页数：208

字数：158000

编辑推荐

　　条文注释、案例解读、应用要点、关联规定、实用附录，一站式解决所有法律问题。

内容简介

　　《物业管理条例（案例应用版）：立案 管辖 证据 裁判》以法条本身的条文顺序编排，将与法律条文相关的案例作为案例解读部分放到条文后。另外新增加应用要点部分。该部分内容为此次修订最大的特色。思路主要以从诉讼发生至结束流程中需要注意的事项为主线，供发生纠纷诉讼的当事人或者法律专业人士使用。根据主体法条文的内容及特点，该部分分设【案由选择】、【管辖法院】、【立案标准】、【证据规则】、【裁判规范】等条目。

作者简介

　　中国法制出版社，创建于1989年6月，是国务院法制办公室主管主办的中央级法律类图书专业出版社和国家法律、行政法规标准文本的权威出版机构，也是中国最大的法律专业出版商和法律信息服务提供商之一。

目录

物业管理条例〖1〗第一章总则第一条【立法宗旨】
【业主】【物业服务企业】
第二条【物业管理定义】
【物业管理】【物业管理的基本内容】
【裁判规范】【案由选择】
案例1物业管理内容是否包含人身、财产保险保管责任?
第三条【选择物业服务企业的方式】
【公开、公平、公正原则】【物业管理的类别】
第四条【物业管理发展的途径】
第五条【物业管理的监管机关】
【国家级物业管理监管机构】【地方一级物业管理监管机构】
案例2政府哪个部门负责物业管理活动的监督管理工作?
第二章业主及业主大会
第六条【业主定义及权利】
【业主与物业的使用人】【物业服务企业侵害业主权利的行为】
第七条【业主的义务】
【业主在物业管理活动中的义务】【业主大会和业主委员会对违反相关义务的业主可以采取的措施】
【裁判规范】
案例3售房单位按房改政策出售公有住宅后，物业管理费缴纳的主体如何认定?
案例4业主委员会作出的决定具有何种效力?
第八条【业主大会代表业主合法权益】
【业主大会】
案例5业主大会决议的程序和效力如何?
第九条【物业管理区域的划分】
【房管局作出的物管区域划分决定的效力】
第十条【业主大会成立方式】
【案由选择】【裁判规范】
案例6同一个物业管理区域内的业主如何成立业主大会?
第十一条【业主共同决定事项】
【案由选择】【裁判规范】
案例7业主委员会是否可以选聘和解聘物业服务企业?
第十二条【业主大会会议的召开方式及决定】
【业主参加大会的方式】【业主大会的表决规则】
案例8业主大会或者业主委员会的决定对业主是否具有约束力?
第十三条【业主大会的会议类型及其启动方式】
【定期会议】【临时会议】
第十四条【业主大会会议的通知及记录】
第十五条【业主委员会的性质和职责】
【业主委员会】【裁判规范】
案例9业主委员会可以履行哪些职责?
第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】
【业主委员会委员的资格】【裁判规范】
案例10业主委员会备案应履行何种程序?
第十七条【管理规约】
【管理规约】【管理规约的通过与修改】
【业主违反管理规约的责任承担】
第十八条【业主大会议事规则】
第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】
【业主大会与业主委员会】【业主委员会不能从事经营活动】
第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】
【居民委员会、业主大会与业主委员会】
第三章前期物业管理
第二十一条【前期物业服务合同】
【前期物业管理】【开发商与物业公司签订的物业服务合同的效力】【裁判规范】
案例11何种情形下建设单位可以选聘物业服务企业?
第二十二条【临时管理规约】
案例12业主是否应当履行建设单位制定的临时管理规约?
第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及
承诺遵守的义务】
第二十四条【前期物业管理招投标】
【物业管理招投标应注意的事项】【前期物业管理招投标的方式】【招投标方式的选择适用】【裁判规范】
案例13未通过招投标的方式选聘物业服务企业是否影响事实物业服务法律关系的成立?
第二十五条【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】
案例14事实物业服务关系如何认定?
第二十六条【前期物业服务合同期限】
案例15前期物业服务合同何时终止?
第二十七条【建设单位不得擅自处分业主共有或者
共用的物业】
【裁判规范】
案例16物业共用部位、共用设施设备的所有权由何主体享有?
第二十八条【共用物业的承接验收】
第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】
【裁判规范】
案例17前期物业服务合同终止时有关资料移交应当如何处置?
第三十条【物业管理用房】
【裁判规范】
第三十一条【建设单位的物业保修责任】
【建设单位的保修期限】【建筑工程的保修范围】
【建筑工程质量缺陷时各单位之间的责任界定】
第四章物业管理服务
第三十二条【物业管理企业的性质、资质】
【不同资质等级的物业服务企业需满足的条件】
第三十三条【物业管理职业资格证书】
第三十四条【物业管理区域统一管理】
案例18一个物业管理区域可以由两个物业服务企业实施物业管理吗?
第三十五条【物业服务合同】
【物业服务合同对业主的约束力】
案例19物业服务合同应当采取什么形式签订?
第三十六条【物业服务企业的义务和责任】
【业主财物丢失的赔偿责任】【业主在小区内受伤的责任规定】【小区突然停电的责任规定】【裁判规范】【证据规则】
案例20物业服务企业提供的管理服务不符合合同的约定，导致业主财产损失的，应当承担何种责任?
第三十七条【物业验收和资料移交】
第三十八条【物业管理用房所有权属和用途】
【物业管理用房】
案例21物业管理用房的所有权属于谁?
第三十九条【合同终止时物业服务企业的义务】
【导致物业服务合同终止的情形】【裁判规范】
案例22物业服务合同终止时，物业管理用房应当如何处置?
第四十条【专项服务业务的转委托】
【物业服务合同的性质】
案例23专业性服务产生的法律责任，应当由谁承担?
第四十一条【物业服务收费】
【裁判规范】
案例24物业服务水平低于物业服务合同约定的，业主是否可以少交物业费?
第四十二条【物业服务费交纳】
【裁判规范】
案例25物业使用人没有按照约定交纳物业服务费用的，业主是否承担连带责任?
案例26物业服务企业是否有权要求物业使用人交纳物业服务费?
第四十三条【物业服务收费监督】
第四十四条【业主特约服务】
第四十五条【公用事业单位收费】
【裁判规范】
第四十六条【对违法行为的制止、报告】
案例27物业公司有权制止业主的群租行为吗?
案例28业主汽车被盗，物业公司没有监控记录，是否应当赔偿业主损失?
第四十七条【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的
职责】
【安全防范义务的法定性】【小区治安管理的主要内容】【裁判规范】
案例29物业服务企业是否有权提供保安服务?
第四十八条【物业使用人的权利义务】
第四十九条【关于物业管理的投诉】
【物业管理纠纷投诉】【物业管理投诉的种类】
第五章物业的使用与维护
第五十条【改变公共建筑及共用设施用途的程序】
【裁判规范】
第五十一条【公共道路、场地的占用、挖掘】
【对公共道路、场地占用、挖掘的条件】
第五十二条【公用事业设施维护责任】
第五十三条【关于房屋装饰、装修的告知义务】
【进行住宅室内装饰装修的禁止行为】
第五十四条【专项维修资金】
第五十五条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】
【小区内发布广告的相关规定】【物业共用设施的所有权和使用权的规定】【裁判规范】
第五十六条【责任人的维修养护义务】
【责任人】【举证责任】【立案标准和程序】【证据规则】
第六章法律责任
第五十七条【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】
【前期物业管理招投标】【行政处罚的方式】【管辖法院】
第五十八条【建设单位擅自处分共用部位的责任】
【擅自处分】【擅自处分的责任承担】
第五十九条【拒不移交资料的行政责任】
【有关物业资料的移交义务】【拒不移交资料的行政责任主体及其违法行为】【违反移交资料义务的行政处罚措施】
第六十条【无资质从事物业管理的责任】
【未取得资质证书从事物业管理的责任构成要件】
【以欺骗手段取得资质证书的责任构成要件】
案例30业主是否能以物业公司未取得资质证书为由不缴纳物业费?
第六十一条【聘用无从业资格人员的责任】
【违法聘用无从业资格人员的责任主体以及行政责任构成要件】
第六十二条【违反委托管理限制的责任】
【违法转委托及其责任】
第六十三条【挪用专项维修资金的责任】
【挪用专项维修资金的行为主体】【发生挪用行为以后的具体处罚措施】
第六十四条【建设单位不配置物业管理用房的责任】
【物业管理用房及建设单位的配置义务】
第六十五条【擅自改变物业管理用房的用途的责任】
【改变物业管理用房用途】【改变物业管理用房用途的条件】
第六十六条【擅自行为的责任】
【违法行为的主体】
第六十七条【逾期不交纳物业服务费的责任】
【逾期不交纳物业服务费】【物业管理费纠纷的解决方式】【举证责任】
案例31业主逾期不交纳物业费，物业服务企业享有哪些权利?
第六十八条【业主以业主大会或者业主委员会的名义
从事违法活动的责任】
第六十九条【公务人员违法行为的责任】
第七章附则
第七十条【施行时间】
关联规定
中华人民共和国物权法(节录)
(2007年3月16日)
物业服务企业资质管理办法
(2007年11月26日)
物业管理师制度暂行规定
(2005年11月16日)
前期物业管理招标投标管理暂行办法
(2003年6月26日)
业主大会和业主委员会指导规则
(2009年12月1日)
物业服务收费管理办法
(2003年11月13日)
物业服务收费明码标价规定
(2004年7月19日)
住宅专项维修资金管理办法
(2007年12月4日)
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干
问题的解释
(2009年5月15日)
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
(2009年5月14日)
国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知
(2004年6月7日)
建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问
题的批复
(2003年10月17日)
实用附录
前期物业服务合同(参考文本)
业主临时公约(参考文本)
业主及业主大会图解表

精彩书摘

　　第一条【立法宗旨】条文主旨为编者所加，下同。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
　　【业主】物业管理的主体是业主，本条例第6条规定，房屋的所有权人是业主。《物权法》确定了建筑物区分所有权的概念，业主的概念又增添了新的内容，业主不仅仅是房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划内的建筑物区分所有权人。在物业管理活动中，业主有时是指所有权人个体，有时是一个集合的概念。
　　【物业服务企业】物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。根据《物权法》的有关规定，2007年《物业管理条例》修订时，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定位——为业主服务，明确了物业公司与业主之间的关系。第二条【物业管理定义】本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　【物业管理】该条界定的物业管理是从狭义上理解的，具体而言，就是物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，并与之签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括：(1)物业管理的管理对象是物业;(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人;(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
　　物业服务企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当依法实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
　　【物业管理的基本内容】物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要有以下几项：(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;(6)车辆道路管理;(7)公众代办性质的服务。二是针对性的专项服务，主要有：(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪代理中介服务;(6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业服务企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为本做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
　　【裁判规范】根据我国《物业管理条例》第2条的规定，物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同，由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任，并不违反法律的禁止性规定。但是，物业公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务，对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。
　　【案由选择】建筑物区分所有权纠纷
　　(1)业主专有权纠纷
　　(2)业主共有权纠纷
　　(3)车位纠纷
　　(4)车库纠纷
　　案例1物业管理内容是否包含人身、财产保险保管责任?
　　力拓公司与铭启公司签订《物业管理合同》，约定：力拓公司的物业由铭启公司进行管理，委托管理事项中除进行物业的日常维修、养护等内容外，还包括配合和协助当地公安机关进行安全监控等保安工作(但不包含人身、财产保险保管责任)。2007年4月29日，原告光明公司与力拓公司签订《房地产租赁合同》，约定光明公司租赁力拓公司写字楼使用。同日，光明公司、铭启公司双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定：铭启公司必须如约履行与力拓公司签订的《物业管理合同》中所有的内容，给光明公司提供优质的物业管理服务，并向光明公司收取相应的物业管理费，等等。合同签订后，双方均依约履行。
　　2008年4月2日，光明公司报警称其租赁的写字楼发生盗窃事件，丢失物品买入价为人民币1154889元。光明公司认为：铭启公司作为物业管理公司，没有履行其管理职责，对光明公司物品被盗应当承担责任。于是起诉至法院，要求被告铭启公司赔偿其损失。
　　被告铭启公司辩称：物业管理合同中不包括人身、财产保险保管责任，原告被盗的损失与被告没有关系，被告不应当承担光明公司的损失。
　　一审法院判决铭启公司赔偿光明公司人民币230978元。光明公司、铭启公司均不服，提起上诉。
　　二审法院认为，根据光明公司提供的《报警回执》以及一审法院调查取得的《询问笔录》《失窃财产补充材料》等证据，一审法院认定光明公司的办公室物品电脑等被盗并无不当，铭启公司以公安部门从未对光明公司的被盗事实作出认定为由，主张不存在被盗事实，本院不予采纳。光明公司与铭启公司签订《物业管理服务协议》，双方之间建立了物业管理权利义务关系，在此期间，铭启公司没有及时办理资质证书审核的问题不影响双方当事人存在的物业管理权利义务关系的事实认定。铭启公司作为物业管理人应当依照《物业管理服务协议》《物业管理合同》的约定和法律的规定履行物业管理义务。《物业管理服务协议》并没有约定物业管理人对物业使用人的财产负有保管义务，《物业管理合同》中约定的物业管理义务包括配合和协助当地公安机关进行安全监控等保安义务，也不包含人身、财产保险保管责任。对此，光明公司持有异议。根据我国《物业管理条例》第二条“……物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同，由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任，并没有违反法律的禁止性规定，光明公司对此提出的异议法律依据不足，本院不予支持。但是，根据上述规定，铭启公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务，对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。从本案所查证的事实看，铭启公司所管理的区域包括光明公司承租使用的办公室，但办公室内的墙均未到顶，属于不完全封闭的场所，明显存在安全隐患，铭启公司应当提醒与告知物业使用人不宜放置贵重财产，该安全隐患是光明公司被盗的原因之一，故铭启公司的管理行为有失妥当。铭启公司未尽到合理的管理注意义务，违反了《物业管理服务协议》《物业管理合同》中履行物业管理义务的约定，应当承担相应的民事责任。同时，光明公司作为物业使用人以及从事经营活动的工商业企业，明知其办公室不是完全封闭的场所，仍在该处放置较大价值的办公用品，以致其财产损失较大，其自身有重大疏忽，亦应自行承担相应责任。对此，一审判决根据铭启公司的过错程度，判决铭启公司承担20%的赔偿责任符合本案案件事实，本院依法予以维持。判决驳回上诉，维持原判。
　　本案例涉及物业管理的具体内容。物业公司的物业管理主要有以下几项内容：1房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;2房屋设备、设施的管理;3环境卫生的管理;4绿化管理;5配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;6车辆道路管理;7公众代办性质的服务等。物业管理公司的管理内容并不包括人身、财产的保管保险管理。当然，如果物业公司在管理方面存在过错，并且该过错导致了业主的损失，物业公司应当根据过错的程度承担相应的赔偿损失的责任。第三条【选择物业服务企业的方式】国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
　　【公开、公平、公正原则】(1)物业管理活动要“公开”。
　　其一，物业管理招标活动的信息应当公开。招标人采用公开招标方式，应当通过公开出版的报刊、信息网络或者其他公众媒介发布;需要进行资格预审的，应当发布相关资格预审公告;采用邀请招标方式的，招标人应当向3个以上的特定的物业服务企业发出邀请书。其二，开标的程序要公开。开标应当公开进行，所有的潜在投标人均可参加开标。开标的时间地点应当与事先提供的招标文件上载明的时间地点一致;开标时，应先由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标书主要内容。其三，评标的标准和程序要公开。评标的标准和办法在提供给所有投标人的招标文件中载明，评标应当严格按照招标文件载明的标准和办法进行，招标人不得与投标人就投标价格、招标方案等实质性内容进行谈判。其四，中标的结果要公开。确定中标人后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。未中标的投标人对招标活动和中标结果有异议的，有权向有关行政监督部门投诉。
　　(2)物业管理活动要“公平”和“公正”。
　　对于物业管理招标方和投标方而言，都要遵循公平和公正的原则。首先对于招标方，就是要严格按照公开的招标条件和程序办事，同等地对待每一个投标者，包括提供相同的招标信息，对招标文件作出相同的解释，对投标方使用相同的标准和程序进行资格审查，对于投标担保的要求应适用所有投标人，对所有在投标截止日期以后送到的投标书一律拒收，与投标人有利害关系的人不得作为评标委员会委员，不得泄漏标底，不得区别待遇，等等。其次，对于投标方来说，应当以正当的手段参加投标竞争，不得串通投标，不得向招标方及其工作人员行贿、提供回扣或者给予其他好处等。
　　【物业管理的类别】依据委托物业服务企业的时间，可以将物业管理分为前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本条例第三章对前期物业管理进行了规定。(2)后期管理发生在业主大会成立之后，即通常意义上的物业管理。前期管理和后期管理的区分改变了我国长期存在的“谁开发，谁管理”的自建自管的状况。第四条【物业管理发展的途径】国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
　　第五条【物业管理的监管机关】国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　【国家级物业管理监管机构】国家和地方两个级别分别规定了物业管理监管机构及其职责。国家一级物业管理活动的监督机关是国务院建设行政主管部门即建设部。根据国务院批准的《建设部职能配置内设机构和人员编制规定》的要求，建设部的主要职能包括“提出住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略，产业政策和规章，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行”，“拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准”等。
　　【地方一级物业管理监管机构】地方一级的物业管理活动的监督管理机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，这里的“房地产行政主管部门”是一个笼统的称呼，各地的设置不同，一般为省、市、县(区)等的房管局。地方一级主管部门的管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。具体而言，物业管理法律关系包含了多方法律主体，除了上述国家行政主管部门之外，物业服务企业、房地产开发企业、业主大会及其委员会、各小区业主等法人和自然人都要受到物业管理相关法律、法规的保护和约束。
　　案例2政府哪个部门负责物业管理活动的监督管理工作?
　　原重庆五洲实业公司修建了五洲大楼(含主楼、辅楼)，主楼15层为住宅，业主112户，辅楼5层为非住宅，业主为原告山城公司。
　　2006年6月6日，银林公司向区房管局递交《关于请求认定五洲大楼区域界定的报告》，以五洲大楼主、辅楼是一栋不可分割的建筑整体为由，要求区房管局确定五洲大楼主、辅楼系同一物业管理区域。2006年6月13日，区房管局依据国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第一款、第二款等有关规定，认为五洲大楼主楼和辅楼应划分为一个物业管理区域，并向银林公司送达了《回复意见》。2007年10月，山城公司不服区房管局作出的《回复意见》，向重庆市国土资源和房屋管理局申请行政复议，该局以山城公司提起行政复议超过法定复议期限为由，作出了不予受理的通知。同年12月，山城公司不服区房管局作出的《回复意见》，提起行政诉讼。
　　法院认为:原告作为被告所划分的物业管理区域内房屋的所有权者，受划分物业管理区域的行政行为约束，被告作出的行政行为直接影响到原告的权益。原告因划分物业管理区域与被告发生行政争议，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条关于受案范围的规定，原告有权提起行政诉讼。本案例中行政诉讼法条文编号为法院作出生效裁判对授引的1989年行政诉讼法。(编者注)
　　根据国务院颁布实施的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的规定，对物业管理区域进行划分，是房地产行政主管部门对物业管理活动行使管理职权的行政行为，区房管局作为江北区房地产行政主管部门，具有对其辖区内物业管理区域进行划分的职责。
　　至于原告认为被告作出具体行政行为时违反行政程序应公开的原则和《行政许可法》的规定，未告知原告享有陈述、申辩的权利，系程序违法的诉讼理由，因国务院颁布实施的《物业管理条例》《重庆市物业管理条例》等未对行政机关划分物业管理区域的程序作出具体规定，被告依据第三人的申请作出的行政行为并未违反法定程序。
　　依据国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第二款的规定，被告作为房地产行政管理部门，在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,特别需要收集关于共用设施设备方面的证据，因为物业管理区域的划分不可避免地涉及共用设施设备地调整和分割，如果不考虑共用设施设备的情况，会对业主的合法权益造成损害。尽管被告作出的《回复意见》载明五洲大楼主、辅楼共用排污系统、消防系统、化池、物管用房，但被告在法定举证期限内未提供合法有效的证据予以证明五洲大楼主、辅楼具有上述共用设施设备，其《回复意见》证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目的规定，判决撤销被告作出的《回复意见》，责令其限期重新作出具体行政行为。
　　各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是，这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。
　　根据《物业管理条例》的规定，房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会(第十条)、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正(第十九条)、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业服务企业(第二十四条)、配合价格主管部门监督物业服务收费(第四十三条)、处理物业管理活动中的投诉(第四十九条)、对物业管理活动中的违法行为的查处(第五十七条―第六十六条)等，其管理涉及面很广。房地产行政主管部门对于本行政区域内的物业进行管理所作出的行为，属于具体行政行为，行政相对人不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。
　　第二章业主及业主大会
　　第六条【业主定义及权利】房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;
　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
　　(六)监督业主委员会的工作;
　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
　　(十)法律、法规规定的其他权利。
　　【业主与物业的使用人】业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租给他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。
　　【物业服务企业侵害业主权利的行为】(1)开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位，属于侵害业主权利的行为。根据《物权法》第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　(2)挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为。业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。
　　(3)小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌，侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权。
　　(4)小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差、脱岗等问题，侵犯了业主享有的按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。
　　(5)阻挠设立业主大会，属于侵犯业主权利的行为。《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七条【业主的义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境
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前言/序言

　　法律的生命力在于适用，而案例则是法律适用的结果。因此，案例为我们理解法律打开了一扇窗，使抽象的法律得以鲜活的面貌呈现在我们的面前。通过学习一个个真实、具体而又生动的案例，我们可以知道，法律语言如何成为我们的生活语言，从而更好地理解法律条文的精神实质;通过学习案例，我们可以知道，如果类似的事情发生在自己身上，应该怎样恰当处置与应对;通过学习案例，我们可以知道，当自己的权益正在受到侵害时，可以运用哪些法条去维护权益;通过学习案例，我们可以知道，哪些情况下存在着法律的陷阱，应该如何提高警惕、防患于未然……
　　中国法制出版社一直致力于编辑出版在全社会普及法律知识、传播法治理念、适合大众需求的法律图书，近年来先后推出了注解与配套系列、实用版系列等一大批适合大众学习、应用的法律图书，颇受读者好评。在总结这些法律图书成功经验的基础上，我们选择事关百姓切身利益的热点法律法规，精心挑选案例，针对法条适用中的重点和难点，编辑出版了“法律法规案例应用版丛书”。本丛书具有以下特点：
　　1条文注释——将法律条文中不易理解的关键点加以注释，以帮助读者正确理解与适用法律。注释均来源于全国人大法制工作委员会、国务院法制办公室、最高人民法院、

社区治理的基石：现代物业服务与法律实务精要 一本深入剖析物业服务法律关系、风险防范与争议解决的权威实操指南 --- 前言：物业服务新时代的挑战与机遇 随着城市化进程的加速和居民对高品质居住环境需求的提升，物业服务已不再是简单的“看家护院”，而是集成了社区运营、设施维护、公共安全、邻里协调等多重复杂职能的现代服务业。物业管理企业（下称“物企”）作为连接业主、开发商与城市管理的重要桥梁，其运营的合规性、专业性与风险控制能力，直接关系到社区的安定与和谐。 然而，物业服务领域的法律纠纷日益高发。从前期介入的权责划分，到日常服务的质量争议，再到欠缴费用的强制执行，每一个环节都潜藏着法律风险。传统的物业管理知识已无法应对当前复杂的法律环境，特别是《民法典》的颁布实施，对物业服务合同的订立、履行、解除以及业主大会的运作提出了更为精细化的要求。 本书正是基于这一现实需求而编写，它聚焦于物业服务法律关系的构建、日常运营中的合规操作指引，以及面对争议时的有效解决策略。本书旨在为一线物业管理者、社区决策者、业主委员会成员以及法律实务工作者，提供一本具有高度实操价值的、系统性的指引手册。 --- 第一部分：物业服务法律关系的构建与动态管理 本部分从法律源头出发，系统梳理物业服务法律关系的建立、变更与终止全过程，强调前端预防的重要性。 第一章：物业服务合同的订立与效力审查 前期介入与承接查验的法律意义： 详细解析开发商移交、前期物业选聘过程中的法律风险点。重点剖析《物业服务合同示范文本》的适用边界，以及在不同历史阶段合同效力的认定标准。 合同要素的法定与约定： 对服务内容、服务标准（量化指标的设置）、收费依据与方式等关键条款进行逐条解析。探讨“约定不明”时的法律推断规则，特别关注公共收益、共有部分使用收益的权属界定。 《民法典》背景下的合同履行： 论述情势变更原则在物业服务中的适用，如重大公共卫生事件对服务标准和成本的影响。解析业主委员会成立后，原合同的过渡、续签或解除机制。 第二章：业主（使用人）与物业服务企业的权利义务精讲 企业义务的边界界定： 不仅仅停留在基础保洁、安保层面，深入探讨设施设备维护的“合理审慎义务”与“保证安全义务”的区别。分析对共用部位、共用设施设备维修责任的划分，尤其关注新增设备（如智能门禁、电动车充电桩）的权责认定。 业主（使用人）的核心义务： 重点解析物业服务费的法定义务属性，以及“不使用服务仍需付费”的法律依据与限制条件。探讨对影响公共利益的业主行为（如高空抛物、违章搭建、噪音污染）的制止与报告义务的法律边界。 信息公开与透明度要求： 依据《物业管理条例》和地方法规，细化物企在财务公开、服务质量公示方面的强制性要求，以及未尽告知义务的法律后果。 第三章：业主大会与业主委员会的法人化实践 决策机制的合规性审查： 详述业主大会的筹备、会议召集、表决程序的法定要求（如“双三分之二”规则的实际操作难点）。分析表决结果的效力瑕疵，如程序违法、通知不到位导致的决议可撤销性。 业委会的独立地位与法律责任： 探讨业委会在行使职权时，如何避免“身份错位”带来的法律风险。分析业委会对外签订服务合同时的授权、履约责任，以及侵害业主权益时的侵权责任认定。 物业服务企业的配合义务与独立性： 界定物企在协助业委会换届、提供资料方面的配合义务，以及在更换物业服务企业过程中，如何依法、有序地完成交接，避免服务中断引发的连带责任。 --- 第二部分：物业服务日常运营的法律风险防范 本部分侧重于物业管理过程中最容易引发纠纷的几个核心业务环节的合规指引。 第四章：服务质量争议与侵权责任的认定 安保事故的归责模型： 详细分析小区内人身损害、财产损失（如盗窃、火灾）的侵权责任划分。重点区分物企的“管理过错”与业主个人“过失责任”的比例裁量，以及不可抗力或第三人侵权下的免责情形。 设施设备维护的因果关系： 探讨因设备老化失修导致的漏水、电梯故障等事件中，如何界定物企维修义务的履行程度。分析第三方检测报告在证明维修瑕疵中的证据效力。 服务费减免的法定前提： 明确物业服务费减免的法律条件，强调“整体性、持续性、严重性”的抗辩标准，避免业主以“零星小问题”作为拒绝支付全部服务费的借口。 第五章：物业费收缴与法律救济的程序规范 催缴程序的法定步骤： 严格按照法律程序，细化书面催告、发送律师函、提起诉讼的各个阶段的操作要点，确保收费行为的合法性与证据链的完整性。 对“不交费”业主的限制措施的合法性： 审慎分析限制水电、限制使用公共设施（如人防车位、门禁）等非诉讼救济手段的法律边界，避免因“过度执法”而反被追究侵权责任。 司法实践中的执行难点： 针对法院判决后，如何有效申请强制执行（如冻结银行账户、查封共有部分收益）的实操建议，并讨论针对特定类型业主（如空置房、长期失联业主）的执行策略。 第六章：公共区域管理与利用的法律边界 共用收益的明确与运用： 厘清广告位收入、公共停车位使用费、公共空间出租收入的法定归属，以及业主大会决定如何合法支配这些收益的流程。 既有障碍的法律处理： 针对业主在公共区域搭建阳光房、占用绿地、架设私设管线等行为的法律定性与强制移除程序。强调物企在发现违建时的报告义务与立即采取措施的范围。 绿色空间与环境维护的法律责任： 探讨小区绿化养护标准与法定的环境标准之间的关系，以及因不当养护造成损害的赔偿责任。 --- 第三部分：争议的预防、化解与应对策略 本部分提供一套从源头预防到诉讼应对的完整工具箱。 第七章：争议预防与内部合规体系的建立 风险地图的绘制与预警机制： 指导物企识别高频投诉点、高发事故区域，并建立针对性的风险预警流程，如设备年度大修计划的合规性审查。 文档管理的法律意义： 强调维修记录、交接记录、会议纪要、业主投诉处理日志等非诉讼证据的标准化、及时性保存，作为未来诉讼中的核心抗辩基础。 多层级矛盾化解机制： 建立内部调解委员会、引入第三方专业评估机构的流程设计，力求在诉讼前以成本更低、效率更高的方式解决争议。 第八章：法律文书的审慎使用与应对技巧 律师函与通知书的策略性发送： 讲解不同阶段文书的目的性差异，如何通过措辞的精准性，为后续诉讼争取有利地位或促成庭外和解。 面对外部监管与执法： 指导物企在面对住建、城管、市场监管等部门的检查、投诉调查时，如何依法提供资料、界定自身职责范围，避免因配合不当而承担行政处罚责任。 --- 结语：迈向专业化、法治化的物业管理新篇章 本书摒弃了空泛的理论说教，坚持以《民法典》、最新的司法解释及地方法规为核心依据，结合海量的典型案例分析，为物业管理者提供了一条清晰的法律实操路径。掌握本书精髓，意味着企业不仅能够有效应对已发生的法律风险，更能构建起坚实的合规运营体系，真正实现社区治理的专业化、精细化与法治化，从而推动整个行业的健康可持续发展。 适用对象： 物业服务企业高管、项目经理、法务合规人员 业主委员会成员、居委会及街道办事处相关工作人员 律师事务所处理物业纠纷的专业律师 相关法学专业师生及研究人员

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最近因为家里的一些物业问题，让我深刻体会到了懂法的重要性。《物业管理条例（案例应用版）：立案、管辖、证据、裁判》这本书，仿佛是为我量身定做的。我之前在处理一些纠纷时，最头疼的就是不知道该如何收集证据，总觉得那些法律条文离我们太远，不知道在实践中究竟该怎么操作。所以我特别期待书中“证据”部分的讲解，希望能看到具体案例中，业主是如何收集到关键证据的，比如，在房屋漏水问题上，需要保留哪些照片、视频，如何找专业机构鉴定，又或者是在噪音扰民问题上，如何固定证据。而且，书中关于“裁判”的分析，我个人觉得是点睛之笔。了解法官是如何根据证据来判决的，哪些证据会起到决定性作用，哪些可能会被排除，这不仅能帮助我更好地准备自己的案件，也能让我理解法律判决背后的逻辑，从而更理性地看待纠纷结果。总的来说，这本书提供了一个非常实用的视角，让我觉得法律并非高不可攀，而是可以融入日常生活，帮助我们解决实际问题的。

评分☆☆☆☆☆

说实话，一开始被这本书的名字吸引，是因为近些年关于物业纠纷的新闻层出不穷，从小区停车、绿化，到公共设施的维护，再到物业费的收取和使用，各种矛盾层出不穷，让我觉得物业管理这块水很深。而《物业管理条例（案例应用版）：立案、管辖、证据、裁判》这本书，听起来就像一本“物业纠纷实战宝典”，直接点出了最核心的几个环节。我尤其关注“证据”这一块，因为在很多纠纷中，证据的收集和呈现往往是决定胜负的关键。我希望这本书能详细地讲解，在不同的物业纠纷场景下，什么样的证据是有效的，如何合法地收集，比如拍照、录音、证人证言等等，并且要说明这些证据的效力如何，哪些地方需要特别注意，避免因为证据不足而错失维权的最佳时机。同时，“裁判”部分也是我非常期待的，了解法院在审理类似案件时，会从哪些角度出发，会考量哪些因素，这样可以帮助我更理性地评估案件的走向，以及在与物业沟通时，能够更有针对性地提出要求，甚至在必要时，能提前做好心理准备，避免不必要的损失。这本书的实用性，在我看来，绝对是它的最大亮点。

评分☆☆☆☆☆

一直觉得物业管理就像是小区的“自治”体系，但一旦出现问题，往往就演变成“治”与“被治”的矛盾，非常考验法律的边界。《物业管理条例（案例应用版）：立案、管辖、证据、裁判》这本书，从名字上就直击核心，非常具有吸引力。我尤其关注“立案”和“管辖”这两个概念。很多时候，我们普通人遇到物业纠纷，第一反应可能是投诉，但如果遇到的是更复杂的民事侵权或者合同纠纷，就必须走司法程序。这本书如果能通过案例清晰地解释，在什么情况下可以立案，立案需要满足哪些条件，以及到底应该去哪个法院或哪个部门“立案”，这就大大降低了普通人介入法律程序的门槛。同时，“管辖”部分也同样重要，它关系到案件的审判地点和审判的法院。我期待书中能用通俗易懂的语言，结合具体的案例，来阐述地域管辖、标的额管辖以及专属管辖等原则，这样可以帮助读者在遇到纠纷时，能够快速而准确地找到正确的“战场”，避免不必要的奔波和时间浪费。这本书的内容，从解决问题的源头就给出了明确的指引，非常有价值。

评分☆☆☆☆☆

最近迷上了各种与生活息息相关的法律法规，这次偶然翻到这本《物业管理条例（案例应用版）：立案、管辖、证据、裁判》，光看书名就觉得内容扎实，很有实用价值。虽然我还没来得及深入阅读，但仅从目录和前言就能感受到作者的用心。它不是那种枯燥的理论堆砌，而是通过案例的形式来阐释复杂的法律条文，这对我这样的普通读者来说简直是福音。我特别期待它在“立案”和“管辖”部分的讲解，因为生活中，很多时候我们都不知道遇到纠纷时，该找哪个部门，走哪条程序，甚至连最基础的“是否能立案”都会让人一头雾水。这本书如果能用鲜活的案例来解答这些问题，那绝对能为我节省不少时间和精力。而且“证据”和“裁判”的部分，更是直接关系到案件的最终走向，能够清晰地了解哪些证据有效，如何收集，以及法官是如何进行裁判的，这无疑能大大增强我们应对法律问题的信心。总而言之，这本书给我一种“遇事不慌，有据可依”的安全感，迫不及待想一探究竟，看看它究竟能为我打开怎样的法律世界。

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作为一名长期关注房地产市场动态的业余爱好者，我对物业管理中的法律问题一直保持着高度的兴趣。《物业管理条例（案例应用版）：立案、管辖、证据、裁判》这个书名，精确地概括了解决物业纠纷的逻辑链条，非常吸引我。我非常好奇作者是如何将“立案”和“管辖”这两个通常比较抽象的概念，通过案例变得生动易懂的。我们知道，很多时候，当业主与物业公司发生矛盾时，第一步就是确定去哪里“告状”，也就是明确管辖法院或行政机关，以及是否符合立案的条件。如果这一步走错了，后续的所有努力都可能付之东流。因此，我期待这本书能提供清晰的指引，比如，什么样的纠纷属于民事纠纷，需要通过法院诉讼；什么样的属于行政投诉，需要向相关部门申请；又或者，是否还有其他处理途径。而且，通过真实的案例分析，了解不同类型纠纷的管辖法院有哪些区别，地域管辖、级别管辖是如何确定的，这对于避免“跑错门”至关重要。这本书的价值，我认为就在于能够提供这样一个从起点开始的、清晰明确的指引。

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很好，很适合专业人士阅读。

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帮人家买的，好评。。。。。。。

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货好及时，下次就买京东的书

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不错不错不错

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看着不错的！有时间仔细看完！

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帮同事买的，不错的。很好物流慢点

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非常喜欢 物美价廉 货真价实

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