房地产顶层设计 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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产品特色

编辑推荐

　　1. 关注房地产领域热点，引导房地产宏观趋势性话题。
　　2. 为房地产调控与指导部门提供政策制定参考，为房地产操作企业提供宏观趋势指导与实务操作指南。
　　3. 作者依据多年的实操经验，从新的视角，以新颖的方式和行文风格，提出房地产行业的经济和开发理论，以及行业痼疾的解决方案，理论与实操并重。

内容简介

　　国家宏观经济需要顶层设计，房地产亦然。房地产顶层设计是一个相对独立的体系，在过去十几年中国社会经济的发展过程中，房地产顶层设计理论体系相对缺失对房地产行业发展造成的影响显而易见，这是作者写作《房地产顶层设计》的出发点。本书分为三个部分：第一部分探讨了房地产业在社会经济中的作用和地位；第二部分研究了房地产的产业属性和产业政策问题；第三部分则提出了房地产开发过程中应具备的理念和模式。在书中，作者对如下问题给出了答案：什么是房地产产业的命脉？什么要素能够控制房地产业的发展走向？房地产的产业核心能力是什么？什么要素影响着房地产业的生存环境？房地产业与政治经济的关联因素是什么？房地产业的社会文化价值如何形成？……力图形成房地产业的理论基础，并应用于现实。

作者简介

　　简贵来，现任呼和浩特市麦迪逊置业有限公司总经理、内蒙古晟基置业有限公司副总经理、3C集团董事长。在呼和浩特开发的项目有别墅项目“麦迪逊花园”和高端公园地产“香格里”。多年的地产开发经验使得他对经济学和土地开发有了深入的研究，曾有多篇文章发表在爱思想网站。

目录

第一章
房地产顶层设计的理论逻辑
决策
决策的逻辑定式
决策的预决方向
决策树应该是生长的
决策的方向性策略
决策的理论和工具
观察
观察本身带着方向
观察的动态模型
观察的系统性技术方法
要素与秩序排列
大概率事件
对策
对策与把控的策略
对策的反周期规律
对策的谨慎原则
控制
要素市场的运行控制
有形与无形之手的选择
控制与市场
诊断
系统性紊乱的标准
注意力的危害
治理
中医的哲学疗法
治理与调控
第二章
房地产顶层设计的核心要义
房地产市场
产业规划
规划的逻辑
规划的原则
管治模式
去庸俗化决策
产业模式的基础作用
管治策略
市场
市场自由之争
生长的市场
调控方法
调控的逻辑选择
调控的平衡选择
调控的理论引导
逆周期调节
政策设计
政策设计的路径
政策天际线
政策设计的要点
研究
房地产研究兹事体大
顶层设计在于根
第三章
房地产顶层设计的市场运行
房地产的价值范畴
产业属性决定市场化方向
市场之殇
市场化信仰
行业架构的影响
产业链震荡
开发定位策略
快速开发绑架房地产
第四章
房地产顶层设计与公共政策
预见非遇见
政府宜主导政策设计
修复紊乱的市场机制
汲取理论的乳汁
预期强化羊群效应
土地成为重中之重
供求关系的刚性杠杆
牵住供求关系
控制敏感因素
尊重引导投资
治理需要中医疗法
寻找开发罗盘
第五章
房地产顶层设计及开发理念
精品路线
惟百年才建筑
材料品质的权重
精致手艺的信仰
摒弃视觉垃圾
本真而经典的建筑
功能的前瞻性和可扩展性
尺度是最大的人文关怀
历久弥新
痕迹是建筑的副产品
厚度是建筑的道德尺度
材料与工艺的有机匹配
文化纯粹
风格不朽
创新应用
创新观念的阳光法则
新技术应用细胞化诉求
功能性优先引导设计
把80% 的精力放在规划设计上
理念精准
差异化——定位的战略
定位具象而系统
核心竞争能力的塑造
关联要素的推理和谨慎原则
大计算法
广义生态
树立建筑景观意识
养生的建筑价值
院落的感受
园林的天然归属
尊重大自然的伦理
参考文献

精彩书摘

　　修复紊乱的市场机制
　　在经济学上，一个原因所导致的全部结果很少会立即全部发生。市场经济中有一只无形的手在调控着它的秩序，以供求关系为主线，集合多重因素在变动的环境中相互作用，维持着市场相对平衡的运行。当外部环境发生变化时，需要政府通过合理、科学的经济手段和政策进行引导，以辅助力量的方式改变事物的走向和节奏。这是市场经济的基本特征。
　　无论是行政的调控手段还是市场的经济手段，合理的调节应是能改变供求关系的资源配置或先行改变供求关系的预期，如果干预超越市场机制的适应能力，就会演变成行政的粗暴干预。这就是所谓的“有形的手”或行政力量干预。但市场经济与行政干预是天生相悖的，长时间使用行政手段干预经济，就会产生破坏力和被调整对象的系统性免疫力。而长时间出现人为干扰、震荡后就会形成一定的惯性，即翘尾因素。
　　当一根长长的绳子被人抖动起来后，波型随着力量的衰竭而改变。当末端的力量还存在时，如果出现其他叠加干扰，就会改变正弦波的特点和规律，形成新的曲线。没有超前的引导和控制措施必然形成紊乱，如果说经济政策是科学的话，那么调控政策就是更高层的行为科学。
　　在制定调控政策时必须清晰了解市场的客观情况，政策的理论依据应该符合经济学的基本常识并形成系统措施，政策执行也要理性地运用策略技巧，避免情绪化。要想从政策实践中找到理性的正反两个方面的原因，就必须站在经济学高度观察这些表象背后的缘由。
　　对于任何国家来说，企图通过行政手段左右房价的各种政策，如果在错误的时间、错位的地点、以错误的方式进行了组合，就会更加使房地产市场的自我调节机制和能力遭到破坏，使其本身应有的缺陷修复功能在外力下失去作用，房地产市场的“熵”数不断长大，典型的系统性紊乱局面就形成了，这些因素会驱使房地产市场忽冷忽热、盲目疯长。
　　行政手段过度参与市场调整，会使市场机制出现系统性失灵，“乱”成为一个基本特征，随之出现的现象是针对每个诱因的治疗药方好像没错，但吃下去病情更加严重了。
　　……

前言/序言

　　国家宏观经济需要顶层设计，房地产亦然。
　　顶层设计是基于宏观视角，立足大局，以动态、系统的观点规划某个领域的发生、发展过程，制定目标、规则，确定执行原则和路径，设置最高、最低界限，预判和设计波动规律和管治思路等工作之总括。而房地产顶层设计是一个相对独立的体系，在过去十几年中国社会经济的发展过程中，房地产顶层设计理论体系相对缺失对房地产业发展造成的影响显而易见，作为从业者，我们的感受尤其深刻，这也是我写作本书的出发点。
　　房地产顶层设计是个大概念，可借鉴的资料很少，本书中的观点、理论和经验都来自我在具体工作中的真实积累和切身感受，是理论在社会实践过程中与实际相结合产生的一些结果，并非闭门造车之论。
　　本书涉猎的范围广、跨度大，为了从更大视角展开对房地产顶层设计理论的研究，梳理既有政策和方法对房地产业发展的影响，我引入了系统理论、哲学方法甚至中医理论，更以宏观经济学理论研究为手段，切入房地产理论框架。由于经济学方法论在社会经济实践中不同时期的适用性差异，书中不可避免地涉及对经济学流派的探讨和反思。本人学识局限，错误在所难免，欢迎读者多提宝贵意见。
　　房地产顶层设计理论框架的核心是政策设计和政府行政干预，这必然涉及国民经济治理的方法问题，也正因如此，计划经济和市场经济及其过渡阶段的行政手段成了本书绕不开的主题。
　　本书分为3个部分：第一部分探讨了房地产业在社会经济中的作用和地位；第二部分研究了房地产业的产业属性和产业政策问题；第三部分则提出了房地产开发过程中应具备的理念和模式。
　　本书开宗明义指出了当前房地产业出现的问题部分是由行政手段干预市场引发的，而解决问题的办法就是积极倡导建立市场化管治模式，从哲学思辨角度看待房地产业快速发展、市场的不理性狂热、宏观调控手段跌宕起伏背后的文化根源，从经济学角度剖析市场建设、政策和行政手段设计、民众消费心理变化等问题。
　　当前的理论研究，普遍遵循逻辑推理和实证研究的方法，经济学研究的逻辑推理应用于房地产体系是有价值的，我尝试着依据系统论的方法和观点提出了房地产理论研究的“决策、对策、观察、控制、诊断、治理”等要素，其中既涉及宏观理论顶层设计体系，也触及了微观的房地产开发，既探讨了凯恩斯学派赋予政府积极干预市场的“有形之手”的利弊，也反思了宏观调控这柄“双刃剑”的遗患。
　　本书更多是以实证经济学研究的方法和经验，剖析房地产行业在中国几十年来的发展过程中所表现出来的问题，找出导致这些问题的基本原因，并力图对房地产自发的生长过程和国民经济高速发展推动下的快速成长进行合乎逻辑的推理和描述。
　　本书依据哈耶克自由经济理论的观点去观察、评价房地产宏观政策的制定和执行效果。哈耶克曾经指出：“市场是一个极其复杂的现象，它取决于众多人的行动，决定某一过程之结果的所有情形，几乎永远不可能被完全认识和度量。”基于市场化理念，本书大量论述了政策系统设计、市场预期、民众的羊群效应、注意力危害、轻信观察等问题，提出了控制系统“熵”紊乱、反周期调控、给市场一点空间等观点。
　　当前，凯恩斯主义对各国房地产政策的影响非常深远，因此，本书除借鉴凯恩斯学派关于行政干预市场、经济宏观调控、财政政策应用等有效方法之外，也结合房地产宏观调控的正反两个方面的经验和教训展开了论述。
　　凯恩斯理论赋予政府干预经济的职能，这就是现在流行于世界各地的“宏观调控”；凯恩斯热衷于以财政政策撬动经济要素的平衡，这就是目前各国政府广泛使用的工具——“投资拉动”。
　　故而，“经济过热就紧缩，经济放慢就刺激”的逻辑成了行政干预的理论源泉。
　　本书分析了行政过度关注、过多干预市场，控制的目的和手段相争，系统性紊乱等现象，提出了调控的逻辑选择、管控流程、政策设计路径等策略理论。
　　本书的第二部分探讨了中国的房地产产业政策问题，其中既包括政府部门涉及的产业经济范畴、产业属性、行业模式、公共政策、产业治理问题，也涉及房地产市场的开发模式、市场化制度建设、开发定位、市场机制等问题。这其中重点阐述了“政府宜主导政策设计”“修复紊乱市场机制”“快速开发模式绑架了房地产”“产业链震荡”“行业架构”“市场之殇”等议题，强调了房地产行业政策应属“社会公共政策调整范畴”，而非市场经济政策调整范畴这个值得探讨的话题。
　　当前房地产业政策导向一直不很明朗，房地产业究竟是一个高度市场化的产业还是关系国计民生的福利产业，对这一点的认识仍然有些模糊。因此，确立房地产业管理体系与建筑管理体系的关系，厘清行政管理和公共政策管理之间的范围，借鉴西方发达国家成熟的房地产业管理模式，并将其与中国实际情况进行结合，是为当务之急。
　　本书的第三部分探讨了微观的房地产开发问题。
　　毋庸置疑，房地产业在近几十年来一直是龙头产业，将来也必然如此。在美国，房地产业是排在制造业之后的第二大产业。因此，偌大的产业集群若没有一套法典进行管理指导，是不正常的。
　　本书针对近十几年来国内房地产业快速发展的状况和长期的房地产调控政策进行了系统的论述，对房地产业形成当前现状的表层原因、深层背景进行了系统分析，对房地产业存在的低水平、高速度的开发模式和浪费土地资源、规划水平低下、缺乏长久意识等现象进行了批判和制度反思，形成了一系列观点和认识，以期确立一整套完备的房地产开发模式和开发理念（如“倡导百年建筑”“精致的信仰”“摒弃视觉垃圾”“尺度留给未来”“拔高策略”“历久弥新”“文化纯粹，风格不朽”“养生建筑哲学”“建筑的城市景观”等理念和定位），同时，系统分析了目前的开发模式对社会、消费者、城市景观和节约型社会模式的影响与负效应，明确提出了开发商的盈利模式、项目定位方法以及具有实战意义的操作路径和理论。
　　书中还对一些大型房地产开发企业过度追求报表业绩，进行快速开发等现象进行了分析，对一些房地产产品三年变旧、五年变烂，浪费资源，损害国民利益的现状进行了批判，同时积极倡导有责任感的开发商队伍调整策略，精工细作，以差异化方式提升竞争力，将建筑和城市景观有机结合，为社会留下一些值得纪念的建筑财富。书中还推崇“慢哲学”开发理念，倡导建筑的“保守”法则和体量的适度夸张。
　　哲学是道，建筑是器，房地产业兹事体大。我不敢妄议这本书的作用有多大，但希望它能对读者有所帮助。
　　由于房地产产业链长，其顶层设计研究的路径势必也很长，阅读本书时读者可根据自身需求选择取舍。书中有的章节适合进行经济制度设计和研究的人阅读，有的章节适合关心产业管理的人阅读，但大部分更适合房地产业的开发、研究、投资人员阅读。
　　本书在写作的过程中得到了从事房地产研究的刘洪玉教授、梁荣教授的指点及胡翊然先生的帮助，在此一并致谢。
　　国家宏观经济需要顶层设计，房地产亦然。
　　顶层设计是基于宏观视角，立足大局，以动态、系统的观点规划某个领域的发生、发展过程，制定目标、规则，确定执行原则和路径，设置最高、最低界限，预判和设计波动规律和管治思路等工作之总括。而房地产顶层设计是一个相对独立的体系，在过去十几年中国社会经济的发展过程中，房地产顶层设计理论体系相对缺失对房地产业发展造成的影响显而易见，作为从业者，我们的感受尤其深刻，这也是我写作本书的出发点。
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　　本书涉猎的范围广、跨度大，为了从更大视角展开对房地产顶层设计理论的研究，梳理既有政策和方法对房地产业发展的影响，我引入了系统理论、哲学方法甚至中医理论，更以宏观经济学理论研究为手段，切入房地产理论框架。由于经济学方法论在社会经济实践中不同时期的适用性差异，书中不可避免地涉及对经济学流派的探讨和反思。本人学识局限，错误在所难免，欢迎读者多提宝贵意见。
　　房地产顶层设计理论框架的核心是政策设计和政府行政干预，这必然涉及国民经济治理的方法问题，也正因如此，计划经济和市场经济及其过渡阶段的行政手段成了本书绕不开的主题。
　　本书分为3个部分：第一部分探讨了房地产业在社会经济中的作用和地位；第二部分研究了房地产业的产业属性和产业政策问题；第三部分则提出了房地产开发过程中应具备的理念和模式。
　　本书开宗明义指出了当前房地产业出现的问题部分是由行政手段干预市场引发的，而解决问题的办法就是积极倡导建立市场化管治模式，从哲学思辨角度看待房地产业快速发展、市场的不理性狂热、宏观调控手段跌宕起伏背后的文化根源，从经济学角度剖析市场建设、政策和行政手段设计、民众消费心理变化等问题。
　　当前的理论研究，普遍遵循逻辑推理和实证研究的方法，经济学研究的逻辑推理应用于房地产体系是有价值的，我尝试着依据系统论的方法和观点提出了房地产理论研究的“决策、对策、观察、控制、诊断、治理”等要素，其中既涉及宏观理论顶层设计体系，也触及了微观的房地产开发，既探讨了凯恩斯学派赋予政府积极干预市场的“有形之手”的利弊，也反思了宏观调控这柄“双刃剑”的遗患。
　　本书更多是以实证经济学研究的方法和经验，剖析房地产行业在中国几十年来的发展过程中所表现出来的问题，找出导致这些问题的基本原因，并力图对房地产自发的生长过程和国民经济高速发展推动下的快速成长进行合乎逻辑的推理和描述。
　　本书依据哈耶克自由经济理论的观点去观察、评价房地产宏观政策的制定和执行效果。哈耶克曾经指出：“市场是一个极其复杂的现象，它取决于众多人的行动，决定某一过程之结果的所有情形，几乎永远不可能被完全认识和度量。”基于市场化理念，本书大量论述了政策系统设计、市场预期、民众的羊群效应、注意力危害、轻信观察等问题，提出了控制系统“熵”紊乱、反周期调控、给市场一点空间等观点。
　　当前，凯恩斯主义对各国房地产政策的影响非常深远，因此，本书除借鉴凯恩斯学派关于行政干预市场、经济宏观调控、财政政策应用等有效方法之外，也结合房地产宏观调控的正反两个方面的经验和教训展开了论述。
　　凯恩斯理论赋予政府干预经济的职能，这就是现在流行于世界各地的“宏观调控”；凯恩斯热衷于以财政政策撬动经济要素的平衡，这就是目前各国政府广泛使用的工具——“投资拉动”。
　　故而，“经济过热就紧缩，经济放慢就刺激”的逻辑成了行政干预的理论源泉。
　　本书分析了行政过度关注、过多干预市场，控制的目的和手段相争，系统性紊乱等现象，提出了调控的逻辑选择、管控流程、政策设计路径等策略理论。
　　本书的第二部分探讨了中国的房地产产业政策问题，其中既包括政府部门涉及的产业经济范畴、产业属性、行业模式、公共政策、产业治理问题，也涉及房地产市场的开发模式、市场化制度建设、开发定位、市场机制等问题。这其中重点阐述了“政府宜主导政策设计”“修复紊乱市场机制”“快速开发模式绑架了房地产”“产业链震荡”“行业架构”“市场之殇”等议题，强调了房地产行业政策应属“社会公共政策调整范畴”，而非市场经济政策调整范畴这个值得探讨的话题。
　　当前房地产业政策导向一直不很明朗，房地产业究竟是一个高度市场化的产业还是关系国计民生的福利产业，对这一点的认识仍然有些模糊。因此，确立房地产业管理体系与建筑管理体系的关系，厘清行政管理和公共政策管理之间的范围，借鉴西方发达国家成熟的房地产业管理模式，并将其与中国实际情况进行结合，是为当务之急。
　　本书的第三部分探讨了微观的房地产开发问题。
　　毋庸置疑，房地产业在近几十年来一直是龙头产业，将来也必然如此。在美国，房地产业是排在制造业之后的第二大产业。因此，偌大的产业集群若没有一套法典进行管理指导，是不正常的。
　　本书针对近十几年来国内房地产业快速发展的状况和长期的房地产调控政策进行了系统的论述，对房地产业形成当前现状的表层原因、深层背景进行了系统分析，对房地产业存在的低水平、高速度的开发模式和浪费土地资源、规划水平低下、缺乏长久意识等现象进行了批判和制度反思，形成了一系列观点和认识，以期确立一整套完备的房地产开发模式和开发理念（如“倡导百年建筑”“精致的信仰”“摒弃视觉垃圾”“尺度留给未来”“拔高策略”“历久弥新”“文化纯粹，风格不朽”“养生建筑哲学”“建筑的城市景观”等理念和定位），同时，系统分析了目前的开发模式对社会、消费者、城市景观和节约型社会模式的影响与负效应，明确提出了开发商的盈利模式、项目定位方法以及具有实战意义的操作路径和理论。
　　书中还对一些大型房地产开发企业过度追求报表业绩，进行快速开发等现象进行了分析，对一些房地产产品三年变旧、五年变烂，浪费资源，损害国民利益的现状进行了批判，同时积极倡导有责任感的开发商队伍调整策略，精工细作，以差异化方式提升竞争力，将建筑和城市景观有机结合，为社会留下一些值得纪念的建筑财富。书中还推崇“慢哲学”开发理念，倡导建筑的“保守”法则和体量的适度夸张。
　　哲学是道，建筑是器，房地产业兹事体大。我不敢妄议这本书的作用有多大，但希望它能对读者有所帮助。
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