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福建中诚信德房地产评估有限公司 著

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出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112201723

版次：1

商品编码：12337033

包装：平装

开本：16开

出版时间：2018-04-01

用纸：胶版纸

内容简介

本书结合新的房地产估价政策法规编写，共分为“对房地产估价的基本认识、房地产估价方法、土地估价、房地产估价的职业道德、相关国家（地区）房地产评估制度”五大部分，235个问题。本书编写脉络清晰，采用问答方式，简洁明了，便于读者快速查阅所要了解的内容。

本书可作为普通高等院校房地产经营管理、土地资源管理、工程管理等专业本科生的相关辅助教材，也可作为房地产估价从业者的工作参考书。

目录

一、对房地产及其价格和价值的基本认识
1．什么是房地产？
2．房地产按用途和开发程度如何分类？
3．房地产有哪些特性？
4．什么是建筑物？
5．构成建筑的基本要素有哪些？
6．建筑物如何分类？
7．建筑物价格是如何构成的？
8．什么是土地？
9．土地有哪些特性？
10．什么是地价？
11．地价是如何形成的？
12．基准地价、标定地价和房屋重置价格的含义及其作用是什么？
13．总价格、单位价格和楼面地价的含义及其相互关系是什么？
14．楼面地价有什么特殊作用？
15．什么是房地产价格？
16．房地产价格有什么特征？
17．房地产价格和一般物品价格的异同之处有哪些？
18．怎样认识影响房地产价格的因素？
19．影响房地产价格的自身因素有哪些？
20．人口因素对房地产价格有何影响？
21．经济因素是如何影响房地产价格的？
22．影响房地产价格的社会因素有哪些？
23．影响房地产价格的行政因素有哪些？
24．土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么？
25．实际价格和名义价格的含义及其相互关系是什么？
26．现房价格和期房价格的含义及其相互关系是什么？
27．正常成交价格与非正常成交价格如何区分？
28．使用价值、交换价值的含义及其相互关系是什么？
29．市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的含义及异同是什么？
30．租赁价值和租赁权价值的含义及其区别是什么？
31．完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值的含义及其关系是什么？
32．如何对房地产进行描述？
33．如何对房地产的基本状况进行描述？
34．如何对土地实物状况进行描述？
35．如何对建筑物实物状况进行描述？
36．如何对土地权益状况进行描述？
37．如何对建筑物权益状况进行描述？
38．如何对房地产区位中的位置状况进行描述？
39．如何对房地产区位中的交通状况进行描述？
……

二、对房地产估价的基本认识
三、房地产估价方法
四、土地估价方法
五、房地产估价的职业道德
六、国外房地产评估制度

《城市脉搏：不动产价值的解析与展望》 一、 时代的呼唤与价值的觉醒 在一个高速发展的时代，城市如同奔腾的河流，不断塑造着我们的生活空间，也承载着无数的梦想与财富。在这滚滚洪流之中，不动产，作为城市最坚实的载体，其价值的脉动，牵动着个体家庭的资产配置，也影响着宏观经济的运行轨迹。从安居乐业的温馨港湾，到企业发展的战略布局，不动产的价值早已超越了简单的居住功能，演变为一种多元、动态且极具深度的经济符号。 然而，对于大多数人而言，不动产的价值评估，往往笼罩着一层神秘的面纱。那些看似冰冷的数字，背后蕴含着怎样的逻辑？市场的波动，又会如何影响手中资产的真实分量？信任的缺失，让信息不对称成为常态，如何在纷繁复杂的信息中，洞察不动产的真正价值，成为当下迫切需要解答的课题。 《城市脉搏：不动产价值的解析与展望》正是应时代之需而生。它并非一本枯燥的教科书，也不是一次简单的信息罗列，而是一次深入城市肌理、探寻不动产价值本质的旅程。本书旨在以通俗易懂的语言，剥开不动产估价的层层面纱，为读者揭示其背后深刻的经济原理、多元的影响因素以及未来的发展趋势。我们相信，理解不动产的价值，就是理解城市发展的脉搏，就是把握个人财富增长的航向。 二、 洞悉价值之源：影响不动产价值的多元维度 不动产的价值，从来不是孤立存在的，它如同一个复杂的生态系统，受到来自四面八方的力量的塑造。本书将带领读者，系统性地审视这些构成价值之源的多元维度。 地理与区位：城市的心脏与血脉。 城市的发展，往往呈现出中心辐射的格局。核心区域的稀缺性、交通的便捷性、市政配套的完善程度，都直接决定了不动产在价值链条中的位置。本书将详细探讨，为何“地段”始终是衡量不动产价值的第一要素，以及城市规划、交通网络的演变如何重塑区域价值。从地铁线的延伸到商业中心的崛起，每一个城市肌体的变化，都在不动产价值上留下深刻的印记。 经济与市场：供需法则的博弈。 宏观经济的周期性波动，直接影响着居民的购买力、企业的投资意愿，从而引发不动产市场的供需失衡。本书将深入剖析，利率、通货膨胀、就业率、GDP增长等宏观经济指标，如何与不动产市场的价格形成联动关系。同时，也将探讨微观市场层面的供需变化，例如新房供应量、二手房挂牌量、市场成交活跃度等，是如何实时反映并影响不动产价格的。 社会与人文：生活品质的承载。 不动产的价值，最终体现在居住者的生活品质上。学区资源的优劣、社区环境的舒适度、周边公共服务的便利性（医院、公园、文化设施等），以及社区的居民构成和文化氛围，都成为衡量不动产吸引力与价值的重要维度。本书将强调，高品质的生活配套，能够赋予不动产更强的生命力与溢价能力，使其成为一个真正具有吸引力的价值载体。 建筑与品质：物质载体的内涵。 房屋的结构、材质、设计、装修以及其使用年限和维护状况，直接关系到不动产的物理价值和使用寿命。本书将引导读者关注建筑本身的品质，从建筑材料的选择到节能环保的设计，再到物业管理的水平，这些因素共同决定了不动产的“硬实力”。一个保养得当、设计人性化的不动产，即使在价值相对平缓的市场中，也往往能保持更强的竞争力。 政策与法规：价值的“看不见的手”。 政府的政策导向，对不动产市场的影响至关重要。房产税、限购限贷政策、土地供应政策、城市更新规划等，都如同“看不见的手”，在不同时期、不同区域，引导着不动产市场的走向。本书将梳理重要的房地产相关政策法规，分析其对不动产价值评估的影响，帮助读者理解政策变化带来的潜在机遇与风险。 三、 价值评估的科学与艺术：探寻估价方法的内在逻辑 不动产估价，并非简单的“拍脑袋”决策，而是一门融合了科学与艺术的学科。它需要严谨的数据分析，也需要对市场细微之处的敏锐洞察。本书将揭示价值评估的核心方法论。 比较法：市场脉动的直接反映。 这是不动产估价中最常用、最直观的方法。通过选取与待估不动产在地理位置、建筑类型、面积、建成年代、装修状况等方面相似的可比不动产，并对其成交价格进行必要的修正，从而推断出待估不动产的市场价值。本书将详细讲解，如何选取合适的可比案例，如何进行有效的价格修正，以及在不同市场条件下，比较法的适用性与局限性。 收益法：未来现金流的折现。 对于具有投资属性的不动产（如出租公寓、商业地产），其价值更多地体现在未来能够产生的收益上。收益法通过预测不动产在未来一定时期内的净收益，并将其折算成现值，来评估不动产的投资价值。本书将深入解析，如何准确预测租金收入、运营费用，如何选择合适的折现率，以及收益法在不同投资类型不动产评估中的应用。 成本法：重置价值的考量。 成本法侧重于不动产的重置成本，即在当前条件下，重新建造一个与待估不动产功能、效用相似的不动产所需的费用。这种方法适用于新建不动产或价值中包含有大量建筑成本的特殊不动产。本书将阐述，如何计算土地成本、建造成本、以及如何考虑折旧与损耗，从而得出不动产的成本价值。 多种方法融合的智慧：立体化评估。 在实际的估价过程中，单一方法往往难以全面反映不动产的真实价值。本书将强调，资深估价师通常会结合多种评估方法，并根据不动产的具体情况，对各种方法的结果进行权衡与综合，最终得出一个客观、公正的价值判断。这种多维度的审视，正是价值评估的精髓所在。 四、 风险与机遇：不动产市场的未来展望 不动产市场从来不是一成不变的，它在挑战与机遇并存中不断演进。理解市场的未来走向，对于做出明智的投资与决策至关重要。 城市化进程的深化与区域分化。 随着我国城市化进程的不断推进，一线城市和部分强二线城市将继续吸引人口和资源，其不动产价值有望保持稳定增长；而一些人口流失、产业单一的三四线城市，则可能面临价值调整的压力。本书将分析不同城市发展阶段对不动产价值的影响，并探讨区域分化的趋势。 科技赋能与绿色建筑的兴起。 科技创新正在深刻地改变着房地产行业。智能家居、绿色建筑技术、大数据分析等，将成为未来不动产价值的重要考量因素。例如，节能环保的建筑，不仅能降低运营成本，更能提升居住舒适度，从而在价值评估中获得更高的权重。 政策调控的常态化与市场韧性。 房地产市场的健康发展，离不开政府的宏观调控。未来，政策调控有望更加精细化、常态化，旨在抑制投机炒作，引导市场回归理性。同时，中国庞大的人口基数和刚性需求，也为不动产市场提供了坚实的韧性。 投资逻辑的转变：从“黄金时代”到“白银时代”。 过去二十年，中国房地产市场经历了高速增长的“黄金时代”。展望未来，市场可能进入一个相对平缓但更注重价值与品质的“白银时代”。理解这种转变，对于调整投资策略、规避风险至关重要。 五、 赋能读者：从信息获取到价值判断 《城市脉搏：不动产价值的解析与展望》的最终目标，是赋能每一位读者。我们希望通过本书，帮助您： 建立科学的价值认知： 摆脱盲目从众，形成对不动产价值的独立、理性的判断。 提升信息辨别能力： 在海量市场信息中，精准捕捉关键数据，识别有价值的线索。 做出更明智的决策： 无论是购房自住、投资出租，还是资产配置，都能基于更充分的理解，做出更符合自身需求的决策。 把握财富增长的机遇： 在变化的市场中，洞察价值洼地，规避潜在风险，实现财富的稳健增长。 本书是一扇窗，它将为您打开一扇通往不动产价值世界的大门。我们相信，通过对本书内容的深入学习与理解，您将能够更清晰地看到城市的脉搏，更准确地把握不动产的价值，从而在人生的财富之路上，行得更稳、更远。

评分☆☆☆☆☆

最近，我因为打算出售一套闲置的多年房产，所以开始关注起“房产估价”这个话题。我之前对这方面完全没有概念，只知道大概的市场价格，但具体到我的这套房子到底值多少钱，有什么因素会影响它的价值，我一概不知。在网上搜索相关信息时，无意间发现了《房地产估价200问》这本书，它的书名听起来比较接地气，就买了回来。不得不说，这本书真的让我大开眼界。它以非常清晰的逻辑，解答了我脑海中浮现的各种关于房产价值的疑问。比如，为什么同样地段的房子，价格会有差异？采光、楼层、户型这些细节真的会影响很多吗？开发商的品牌和物业管理水平，对房产的长期价值又有多大影响？书中用图文并茂的方式，详细解释了影响房产价值的各种宏观和微观因素，并且教我如何去识别和评估这些因素。我还学到了关于“不动产价值”和“市场价值”的区别，以及如何利用一些简单的方法来初步判断房产的价值范围。最让我感到意外的是，书中还讨论了法律法规、政策变动等外部因素对房产估价的影响，这方面的内容是我之前完全没有想到的。读完这本书，我不仅对我的这套房产有了一个更清晰的价值认知，也对整个房地产市场有了更深刻的理解。我不再只是一个被动的房产持有者，而是能够主动地去分析和判断房产的价值，这对于我即将进行的房产交易来说，无疑是一笔宝贵的财富。

评分☆☆☆☆☆

我一直对房地产的投资和价值评估很感兴趣，但又苦于门外汉，很多专业术语和计算方法让我望而却步。偶然的机会，我看到了《房地产估价200问》这本书，一开始并没有抱太大的期望，毕竟“200问”听起来像是浅尝辄止的科普读物。然而，翻开第一页，我就被它严谨而又通俗易懂的讲解方式所吸引。书中的问题设计非常贴合实际，涵盖了我平时在看房、了解市场时会遇到的种种疑问。比如，如何区分房屋的实际价值和市场价格？影响房产价值的因素有哪些，它们的重要性又如何权衡？在面对不同类型的房产，如住宅、商铺、工业用地时，其估价的侧重点又会有何不同？我尤其喜欢书中对于“折旧”概念的阐述，它不仅仅是简单的年限扣除，而是深入分析了房屋的物理折旧、功能折旧和经济折旧，以及它们是如何综合作用于房产价值的。书中还用大量的案例分析，将抽象的估价理论具体化，让我能够清晰地看到估价师是如何一步步得出结论的，那些看似复杂的公式和模型，在案例的解析下变得生动形象，不再是冰冷的数字堆砌。读完这本书，我感觉自己仿佛打开了一扇新的大门，对房地产的理解从“买卖”层面上升到了“价值”层面，对市场的判断也更加理性，不再轻易被片面的信息所左右。这本书不仅解答了我心中的疑惑，更培养了我一种审慎的分析能力，让我对未来的房地产投资更加充满信心，也敢于去探索更多元的投资机会。

评分☆☆☆☆☆

作为一名刚毕业不久，对未来充满憧憬的年轻人，我一直希望能够通过自己的努力，在人生中积累属于自己的财富。《房地产估价200问》这本书，是我在规划购房计划时偶然接触到的。在我看来，购房是人生中的一项重大投资，而如何评估房产的真实价值，避免“被套牢”或者“买贵了”，是我最关心的问题。这本书恰好解决了我的燃眉之急。它用非常直观的方式，解答了我很多关于房产估价的疑问，比如，新房和二手房的估价逻辑有什么不同？如何理解“地段”这个看似模糊的概念，并且将其量化？在购买期房时，又有哪些需要注意的估价风险？书中对于“比较法”的讲解，尤其让我觉得实用。它教我如何去观察市场上的其他房源，了解它们的定价，并且告诉我如何根据房屋的具体情况，比如装修、朝向、楼层等，去进行合理的价差分析。这让我意识到，市场上的价格并非“标准”，而是需要我们去主动判断和比较的。此外，书中还提到了如何识别房屋的潜在瑕疵，以及这些瑕疵对房产价值的影响，这对于我这样一个初次购房者来说，是非常宝贵的经验。读完这本书，我感觉自己对房产市场的认知有了质的飞跃，不再是那个对价格一无所知的“小白”，而是能够带着更加专业和理性的眼光去审视每一处房产。这不仅让我对购房这件事更有信心，也让我对未来的财富积累之路，有了更清晰的方向。

评分☆☆☆☆☆

作为一名在房地产行业摸爬滚打多年的置业顾问，我深知准确的房产估价对于我日常工作的重要性。每天都要面对形形色色的客户，他们对房产的价值有着各种各样的疑问和不确定。以往，我主要依靠经验和一些简化的市场数据来进行判断，但总觉得不够专业，有时也会因为估价的偏差而与客户产生沟通障碍。偶然间，我的同事推荐了《房地产估价200问》，抱着试试看的心态，我认真研读了这本书。让我惊喜的是，这本书的内容之详实，远远超出了我的预期。它不仅仅停留在理论层面，而是深入浅出地讲解了各种估价方法，比如收益法、成本法、比较法，并且详细解释了每种方法的适用场景、优缺点以及具体的计算步骤。书中对于“比较法”的阐述尤为精彩，它不仅提到了如何寻找可比案例，还详细讲解了如何对可比案例进行必要的修正，以反映目标房产的独特性。这对于我来说是至关重要的，因为在实际操作中，找到完全匹配的案例几乎是不可能的，而学会如何进行精细修正，能够极大地提高估价的准确性。此外，书中还探讨了土地估价、在建工程估价等更为专业的领域，虽然我目前的工作主要集中在二手房交易，但这些内容让我对整个房地产估价体系有了更全面的认识，也为我未来的职业发展打下了坚实的基础。我必须说，《房地产估价200问》是我近年来看过最实用、最有价值的行业书籍之一，它极大地提升了我的专业素养，也让我能更自信地为客户提供服务，赢得他们的信任。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房产估价师，每天的工作都围绕着“价值”二字展开。虽然我具备专业的知识和技能，但我始终相信，持续学习和吸收新的理念是保持专业性的重要途径。偶然的机会，我翻阅了《房地产估价200问》这本书，立刻被它新颖的视角和深入浅出的讲解方式所吸引。这本书并没有停留在教条式的知识灌输，而是以问题为导向，将估价中的难点、热点问题一一剖析。书中对于“不动产价值”与“市场价值”的区别，以及在不同情况下的适用性的讨论，让我颇有启发。我尤其赞赏书中对“可持续发展”理念在房产估价中的体现的探讨，这在当下环保意识日益增强的社会背景下，显得尤为重要。此外，书中还关注了新兴的估价技术和方法，比如大数据在房产估价中的应用，以及一些更前沿的估价模型，这些内容为我提供了新的思考方向和工具。虽然我是一名从业多年的专业人士，但这本书依然让我受益匪浅，它不仅拓宽了我的知识面，也让我对未来的估价行业发展有了更清晰的认识。我会在未来的工作中，将书中一些创新的理念和方法融入到实践中，不断提升自己的专业水平，为客户提供更优质的服务。

评分☆☆☆☆☆

我是一名金融从业者，长期关注房地产市场及其对宏观经济的影响。在工作中，我需要经常分析房地产项目的融资风险和投资价值，而准确的房产估价是这一切的基础。《房地产估价200问》这本书，为我提供了一个系统而全面的视角来理解房产估价。它不仅仅是一本技术手册，更是一本解释“价值”背后逻辑的书。书中关于“比较法”中如何进行多维度修正的详细讲解，让我能够更科学地评估不同房产的相对价值。我特别关注书中对于“开发价值”和“投资价值”的区分，这对于我判断一个项目的潜在收益和风险至关重要。此外，书中还探讨了房产估价中的一些特殊情况，比如抵押物估价、保险估价等，这对于我理解金融机构在房地产领域的风险管理策略非常有帮助。通过这本书，我对房地产的价值评估有了更深刻的认识，也能够更精准地识别那些被市场低估的资产，为我个人的投资决策提供了有力的支持。我可以说，《房地产估价200问》这本书，是我在理解房地产价值逻辑方面，迈出的坚实一步，也让我对未来的投资分析更加充满信心。

评分☆☆☆☆☆

我在一家律所工作，主要处理一些与房产相关的纠纷和咨询。在这类案件中，房产估价的准确性往往是争议的焦点，也是影响案件走向的关键因素。因此，我一直希望能有一本能够系统地、专业地讲解房产估价的书籍。《房地产估价200问》这本书，可以说是为我量身定做的。它不仅仅是枯燥的理论堆砌，而是通过问题与解答的形式，将复杂的估价知识分解成易于理解的单元。书中对各种估价方法的原理、适用范围、计算公式以及优缺点都进行了详细的阐述，并且结合了大量的实际案例，让我能够更好地理解这些方法在实践中的应用。我特别欣赏书中对于“收益法”的深入探讨，它详细分析了如何预测房产的未来租金收入，如何选择合适的折现率，以及如何处理房产的空置期等问题。这些细节对于我们在处理涉及收益性房产的纠纷时，具有非常重要的参考价值。此外，书中还涵盖了土地估价、特殊类型房产估价（如历史建筑、公共设施）等内容，这极大地拓展了我的专业视野，也让我能够更好地应对各种复杂的法律案件。通过阅读这本书，我不仅巩固和深化了自己对房产估价的理解，更重要的是，我掌握了一些关键的分析工具和判断方法，这对于我在工作中为客户提供更专业、更有力的法律支持，起到了至关重要的作用。

评分☆☆☆☆☆

我是一名对历史建筑和城市发展有着浓厚兴趣的读者，一直以来都对那些承载着时光印记的老房子充满了好奇。当我得知《房地产估价200问》这本书中，也涉及到了历史建筑的估价，我便迫不及待地想要一探究竟。这本书没有让我失望，它用一种非常人文关怀的视角，探讨了如何为那些具有历史文化价值的房产进行估价。书中深入分析了历史建筑的价值，不仅仅体现在其物质属性上，更体现在其文化传承、艺术价值以及历史见证等方面。它详细阐述了如何将这些非量化的因素，转化为具有参考意义的估价指标，这让我对“价值”的理解有了更深的层次。此外，书中还探讨了历史建筑在保护与开发之间的平衡，以及如何通过合理的估价，来促进其活化和再利用，这让我看到了，房产估价不仅仅是经济行为，更是一种对文化和历史的尊重。读完这本书，我感觉自己仿佛穿越了时空，与那些古老的建筑进行了一场深刻的对话。它不仅满足了我对历史的好奇，也让我认识到，房产估价，还可以承载如此丰富的人文内涵。

评分☆☆☆☆☆

我是一名对生活品质有着较高追求的普通市民，最近一直在考虑购买一套心仪的公寓。在做出这个重大决定之前，我希望能够对房产的价值有更深入的了解，而不是仅仅听信销售人员的一面之词。《房地产估价200问》这本书，正好满足了我的需求。它用非常贴近生活的方式，解答了我心中关于房产价值的各种疑问。比如，我一直对“得房率”和“套内面积”的概念感到困惑，这本书就用清晰的图示和通俗的语言，将它们解释得明明白白，并且说明了它们对房产价值的影响。书中还详细探讨了影响居住舒适度的各种因素，如采光、通风、噪音、绿化率等，并且分析了这些因素是如何影响房产的长期价值的。我特别喜欢书中关于“社区配套”对房产价值影响的分析，它让我明白，一个好的社区，不仅仅是房子本身，更是生活在这里的便利性和幸福感。读完这本书，我对如何评估一套公寓的价值，有了一个全新的认识。我不再只关注表面的价格，而是能够从更深层次，去审视房产的品质和潜力。这让我对即将到来的购房过程，充满了信心，也更加期待能够找到真正属于我的，有价值的家。

评分☆☆☆☆☆

我是一名对个人理财和资产配置非常感兴趣的普通读者，尤其关注那些能够增加被动收入和实现财富增值的途径。《房地产估价200问》这本书，在我的理财书单中占据了一个非常重要的位置。在我看来，房地产投资是实现财富增值的重要途径之一，而了解如何准确地评估房产的价值，是进行明智投资的前提。这本书正好满足了我这方面的需求。它没有像很多投资书籍那样，只教你“买什么”或者“什么时候买”，而是从更根本的层面，深入浅出地讲解了“为什么”以及“如何判断”。我从中学习到了，房产的价值并非一成不变，它受到很多复杂因素的影响，而掌握这些影响因素，并学会如何量化它们，是做出正确投资决策的关键。书中对于“收益法”的解释让我印象深刻，它让我明白，一处房产的真正价值，往往体现在它能够产生的未来收益上，而不仅仅是它现在的“账面”价格。这对于我这种希望通过收租来获得被动收入的人来说，具有非常重要的指导意义。此外，书中还探讨了不同类型房产的估价侧重点，以及如何规避常见的估价陷阱，这让我对房地产投资有了更全面、更审慎的认识。我不再盲目地追逐市场热点，而是能够根据自己的风险偏好和投资目标，去寻找那些被低估但具有潜力的房产。这本书为我的财务自由之路，又添了一块坚实的基石，让我对未来的理财规划更加充满信心。