国务院发展研究中心研究丛书：土地供应制度对房地产市场影响研究 [Study of the Effect of Land Supply Institution to Housing Market] 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

　　《国务院发展研究中心研究丛书：土地供应制度对房地产市场影响研究》从理论和实证两个角度，论述了一个重要观点：我国房地产用地制度能够对房地产市场（包括房价）产生重大影响。在现阶段，房地产市场已经跟各级政府建立起极其密切的联系，如何建立起两者之间的新型关系，逐步取代目前依靠卖地、抵押等土地财政、土地金融的发展模式，是《国务院发展研究中心研究丛书：土地供应制度对房地产市场影响研究》探讨的另一个重大问题。基本结论是，现阶段“卖地模式”的不可持续性在快速上升，土地新税种和新型土地利用模式取代“土地财政”“土地金融”的时机和条件正在逐步成熟。未来的房地产用地制度改革，必须在认真借鉴广东省等地方经验的基础上，提出一整套政策内容和优先顺序，以及近期可采取的突破口。

内页插图

目录

第一章 土地供应制度变迁和住房市场调控
一、计划经济体制下的无偿划拨土地供应（1949～1982年）
二、市场化改革阶段Ⅰ：有偿有限期出让和转让（1982～1999年）
三、市场化改革阶段Ⅱ：住宅用地“招拍挂”出让（1999～2004年）
四、住宅用地供应制度的调整（2005年至今）
五、房地产宏观调控中的相关土地政策调整
六、总结

第二章 文献综述
一、国外文献综述
二、国内文献综述
三、总结

第三章 我国住房用地供应的现状：规模、结构和区域特征
一、国有建设用地供应规模、结构和区域特征
二、我国住房用地的供应结构和区域特征
三、总结

第四章 住宅用地垄断供应方式对住宅价格的影响：理论模型
一、竞争条件下的最优住宅用地供应量和房价水平
二、政府垄断供地情景下的住宅用地供应量和价格水平
三、供应主体多元化后的住宅用地均衡供应量和均衡价格
四、地价与房价的互动机制：一个动态分析框架
五、结论

第五章 住宅用地供应量影响住宅价格的传导机制
一、住宅用地供应量与住宅价格关系的描述性统计
二、住宅用地供应方式与供应量：地方政府利益最大化视角
三、住宅用地供应量与住房供应量：
开发企业最优决策机制
四、住房供应量与房价
五、住宅用地供应量与地价
六、大中城市住宅地价房价比测算
七、总结

第六章 土地供应量、城市公共品提供和住宅价格水平
一、问题的提出和对现有问题的评述
二、Tiebout理论框架的扩展
三、实证研究
四、结论
附录：数学公式推导过程

第七章 住宅用地供应政策、机制及效果：发达经济体的比较
一、香港住宅用地供应政策、机制及效果
二、日本、德国的住宅用地供应政策、机制及效果
三、发达经济体经验的借鉴及启示

第八章 集体建设用地入市与土地供应制度创新：广东“三旧改造”经验
一、广东省建设用地利用状况
二、广东省土地供应制度和集体土地利用方式的创新
三、集体建设用地人市的制度设计和法律保障：南海经验
四、结论

第九章 政府垄断土地供应模式的不可持续性分析
一、卖地模式在东部受挫，但向中西部蔓延态势明显
二、卖地模式的不可持续性分析
三、总结

第十章 政策建议
一、总结地方经验，扩大集体建设用地有序入市的试点范围
二、优化建设用地布局和结构，增加普通商品住房用地供应
三、处置闲置土地和打击囤地炒地，促进住房用地有效供应
四、完善土地招拍挂制度，探索多种交易形式
五、创新国有土地经营方式，减少地方政府对“土地财政”的依赖
参考文献

精彩书摘

　　在解读“地价占房价比”这一指标时，要注意三点：首先，不能简单地把“地价占房价比”跟“开发企业利润”两者混为一谈。从开发企业的成本看，除了地价，还有建筑成本、市政配套、期间费用、财务费用、税费、土地补偿安置费等各项成本支出，因此不能认为“地价占房价的比重越低，开发企业的利润就越高”，这一结论只有在其他成本支出不变情况下，才能成立。其次，要搞清楚这一指标是综合性指标，是由开发企业的不同土地获取方式和住宅类型加权形成。在住宅开发项目中，按照各土地级别、土地取得方式（包括划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让、受让原划拨土地、受让原出让土地等），可形成不同住房类型（包括普通商品住房、别墅高档公寓等）。再次，要区分清楚“地价”与“土地成本”的区别。2009年“两会”期间，全国工商联发布的_份对北上广深等9个城市、62个企业的81个项目调查报告，发现土地成本占总成本比例是41.2％，占直接成本的比例高达58.2％。2009年9月国土部对全国620个楼盘调查后，认为地价占房价比平均只有23.2％。两者的差距，很大程度上来自于定义的不同，国土部的“地价”仅指土地出让价款，但工商联的“土地成本”除了土地出让价款，还包括后续的各项跟土地有关的税费。
　　综合来看，项目或案例分析是测算“地价占房价比”这一指标的最好方法，可以最精确地把握每块地块的出让价格跟形成可售住宅的价格水平。但受微观数据的限制，这里只能以一个城市为单位，分析住宅楼面地价水平跟销售均价的关系，由于无法精确对应各个地块跟住宅的关系，只能以2年或3年前的楼面地价跟当年的住宅销售价进行对比，造成的偏差难以避免，这是事先需要加以说明的。
　　接下来，将分别分析一线和二线城市地价房价比情况。此处不将全国层面的分析纳入的原因，主要是目前全国层面的地价数据，只有住宅成交地块的平均价格（用开发企业的土地购置价款除以土地购置面积），但没有住宅楼面地价数据，如果直接拿地块均价去跟销售价格比，由于没有考虑容积率问题，会严重高估真实的地价房价比。
　　（二）2009年国土部全国620个楼盘地价房价比的调查结果
　　2009年5月底开始，国土部土地利用管理司对全国105个地价动态监测城市的地价房价比进行调查，分别抽取城市中心区、边缘区和过渡区的若干房地产项目，对象主要是2006年以来取得土地且进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目（部分房地产市场不够活跃的城市选取了少量2004、2005年取得土地的案例）。
　　其中调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。这次测算案例都以招拍挂方式、“净地”形式公开出让的商品房用地。剔除毛地出让、协议出让等不符合要求的数据后，得到有效案例620个。
　　表5.3是国土部对各地区房价地价构成典型案例调查表，里面详细说明了供地过程中的各类费用指标。但由于这些属于国土部内部资料，不能对外公开，因此本书没有给出表5.3中的具体数据，只给出总体情况。在620个案例中，销售房价最高为45000元／平方米，最低为1130元／平方米；地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％，平均为23.2％。大多数案例的地价占房价比例在15％～30％之间，其中在30％以下的案例占总数的78％。
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前言/序言

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