國務院發展研究中心研究叢書：土地供應製度對房地産市場影響研究 [Study of the Effect of Land Supply Institution to Housing Market] 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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內容簡介

　　《國務院發展研究中心研究叢書：土地供應製度對房地産市場影響研究》從理論和實證兩個角度，論述瞭一個重要觀點：我國房地産用地製度能夠對房地産市場（包括房價）産生重大影響。在現階段，房地産市場已經跟各級政府建立起極其密切的聯係，如何建立起兩者之間的新型關係，逐步取代目前依靠賣地、抵押等土地財政、土地金融的發展模式，是《國務院發展研究中心研究叢書：土地供應製度對房地産市場影響研究》探討的另一個重大問題。基本結論是，現階段“賣地模式”的不可持續性在快速上升，土地新稅種和新型土地利用模式取代“土地財政”“土地金融”的時機和條件正在逐步成熟。未來的房地産用地製度改革，必須在認真藉鑒廣東省等地方經驗的基礎上，提齣一整套政策內容和優先順序，以及近期可采取的突破口。

內頁插圖

目錄

第一章 土地供應製度變遷和住房市場調控
一、計劃經濟體製下的無償劃撥土地供應（1949～1982年）
二、市場化改革階段Ⅰ：有償有限期齣讓和轉讓（1982～1999年）
三、市場化改革階段Ⅱ：住宅用地“招拍掛”齣讓（1999～2004年）
四、住宅用地供應製度的調整（2005年至今）
五、房地産宏觀調控中的相關土地政策調整
六、總結

第二章 文獻綜述
一、國外文獻綜述
二、國內文獻綜述
三、總結

第三章 我國住房用地供應的現狀：規模、結構和區域特徵
一、國有建設用地供應規模、結構和區域特徵
二、我國住房用地的供應結構和區域特徵
三、總結

第四章 住宅用地壟斷供應方式對住宅價格的影響：理論模型
一、競爭條件下的最優住宅用地供應量和房價水平
二、政府壟斷供地情景下的住宅用地供應量和價格水平
三、供應主體多元化後的住宅用地均衡供應量和均衡價格
四、地價與房價的互動機製：一個動態分析框架
五、結論

第五章 住宅用地供應量影響住宅價格的傳導機製
一、住宅用地供應量與住宅價格關係的描述性統計
二、住宅用地供應方式與供應量：地方政府利益最大化視角
三、住宅用地供應量與住房供應量：
開發企業最優決策機製
四、住房供應量與房價
五、住宅用地供應量與地價
六、大中城市住宅地價房價比測算
七、總結

第六章 土地供應量、城市公共品提供和住宅價格水平
一、問題的提齣和對現有問題的評述
二、Tiebout理論框架的擴展
三、實證研究
四、結論
附錄：數學公式推導過程

第七章 住宅用地供應政策、機製及效果：發達經濟體的比較
一、香港住宅用地供應政策、機製及效果
二、日本、德國的住宅用地供應政策、機製及效果
三、發達經濟體經驗的藉鑒及啓示

第八章 集體建設用地入市與土地供應製度創新：廣東“三舊改造”經驗
一、廣東省建設用地利用狀況
二、廣東省土地供應製度和集體土地利用方式的創新
三、集體建設用地人市的製度設計和法律保障：南海經驗
四、結論

第九章 政府壟斷土地供應模式的不可持續性分析
一、賣地模式在東部受挫，但嚮中西部蔓延態勢明顯
二、賣地模式的不可持續性分析
三、總結

第十章 政策建議
一、總結地方經驗，擴大集體建設用地有序入市的試點範圍
二、優化建設用地布局和結構，增加普通商品住房用地供應
三、處置閑置土地和打擊囤地炒地，促進住房用地有效供應
四、完善土地招拍掛製度，探索多種交易形式
五、創新國有土地經營方式，減少地方政府對“土地財政”的依賴
參考文獻

精彩書摘

　　在解讀“地價占房價比”這一指標時，要注意三點：首先，不能簡單地把“地價占房價比”跟“開發企業利潤”兩者混為一談。從開發企業的成本看，除瞭地價，還有建築成本、市政配套、期間費用、財務費用、稅費、土地補償安置費等各項成本支齣，因此不能認為“地價占房價的比重越低，開發企業的利潤就越高”，這一結論隻有在其他成本支齣不變情況下，纔能成立。其次，要搞清楚這一指標是綜閤性指標，是由開發企業的不同土地獲取方式和住宅類型加權形成。在住宅開發項目中，按照各土地級彆、土地取得方式（包括劃撥、協議齣讓、招標拍賣掛牌齣讓、受讓原劃撥土地、受讓原齣讓土地等），可形成不同住房類型（包括普通商品住房、彆墅高檔公寓等）。再次，要區分清楚“地價”與“土地成本”的區彆。2009年“兩會”期間，全國工商聯發布的_份對北上廣深等9個城市、62個企業的81個項目調查報告，發現土地成本占總成本比例是41.2％，占直接成本的比例高達58.2％。2009年9月國土部對全國620個樓盤調查後，認為地價占房價比平均隻有23.2％。兩者的差距，很大程度上來自於定義的不同，國土部的“地價”僅指土地齣讓價款，但工商聯的“土地成本”除瞭土地齣讓價款，還包括後續的各項跟土地有關的稅費。
　　綜閤來看，項目或案例分析是測算“地價占房價比”這一指標的最好方法，可以最精確地把握每塊地塊的齣讓價格跟形成可售住宅的價格水平。但受微觀數據的限製，這裏隻能以一個城市為單位，分析住宅樓麵地價水平跟銷售均價的關係，由於無法精確對應各個地塊跟住宅的關係，隻能以2年或3年前的樓麵地價跟當年的住宅銷售價進行對比，造成的偏差難以避免，這是事先需要加以說明的。
　　接下來，將分彆分析一綫和二綫城市地價房價比情況。此處不將全國層麵的分析納入的原因，主要是目前全國層麵的地價數據，隻有住宅成交地塊的平均價格（用開發企業的土地購置價款除以土地購置麵積），但沒有住宅樓麵地價數據，如果直接拿地塊均價去跟銷售價格比，由於沒有考慮容積率問題，會嚴重高估真實的地價房價比。
　　（二）2009年國土部全國620個樓盤地價房價比的調查結果
　　2009年5月底開始，國土部土地利用管理司對全國105個地價動態監測城市的地價房價比進行調查，分彆抽取城市中心區、邊緣區和過渡區的若乾房地産項目，對象主要是2006年以來取得土地且進入銷售階段（包括已售完）的商品房開發項目（部分房地産市場不夠活躍的城市選取瞭少量2004、2005年取得土地的案例）。
　　其中調查的房價為商品房開盤時的平均售價，地價為土地齣讓時的樓麵地價。這次測算案例都以招拍掛方式、“淨地”形式公開齣讓的商品房用地。剔除毛地齣讓、協議齣讓等不符閤要求的數據後，得到有效案例620個。
　　錶5.3是國土部對各地區房價地價構成典型案例調查錶，裏麵詳細說明瞭供地過程中的各類費用指標。但由於這些屬於國土部內部資料，不能對外公開，因此本書沒有給齣錶5.3中的具體數據，隻給齣總體情況。在620個案例中，銷售房價最高為45000元／平方米，最低為1130元／平方米；地價占房價最低比例為5.3％，最高為58.6％，平均為23.2％。大多數案例的地價占房價比例在15％～30％之間，其中在30％以下的案例占總數的78％。
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前言/序言

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