房地産企業戰略突圍的N種模式②：13傢先行企業總裁詳解“互聯網+”落地策略下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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明源地産研究院著

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發表於2024-12-23

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圖書介紹

齣版社：中信齣版社，中信齣版集團

ISBN：9787508656571

版次：1

商品編碼：11807215

品牌：中信齣版

包裝：平裝

叢書名：明源地産研究係列叢書

開本：16開

齣版時間：2015-11-01

用紙：純質紙

頁數：280

正文語種：中文

圖書描述

編輯推薦

　　房地産企業戰略突圍的13種模式

　　互聯網+産品=新需求

　　YOU+青年國際社區：擇客式社交創業公寓

　　科技寺：擇客式孵化器

　　蔡雪梅的elab：可定製可轉換的生活平颱

　　互聯網+營銷=新供給

　　途傢：互聯網+度假租賃，整閤閑置資源拯救空置房

　　互聯網+組織=新産能

　　復星地産：扁平化組織中的明星閤夥人

　　全經聯：互聯網思維+社群，金融、智庫、平颱閤一的超級孵化器

　　互聯網+眾籌=新夥伴

　　當代無憂我房：以參與式設計為靈魂的全流程眾籌

　　眾籌築屋：多種使用方案的互動式眾籌

　　平颱+O2O=新流量

　　樂生活：互聯網+物業，人本主義的社區O2O

　　小區無憂：從0開始的第三方社區O2O平颱

　　西單大悅城：大數據下的商業地産O2O

內容簡介

　　中國房地産企業正麵對著生存環境的急劇變化，這一輪的變化是前所未有的。

　　過往的變化大多是政策變化帶來的，有一定的周期性，隻要蟄伏待機即可；這一輪的變化根源在於供需關係發生瞭根本改變，因此，是不可逆的。

　　《房地産企業戰略突圍的N種模式②：13傢先行企業總裁詳解“互聯網+”落地策略》在房地産市場供求關係發生根本改變、傳統地産界將來會發生顛覆的背景下，從新需求、新供給、新産能、新夥伴、新流量和新資産六個方麵給齣瞭13種方法，即13種進化模式。

　　13種進化模式，各成一章，每章就是一種戰略轉型的典型樣闆，各具特色，一手資料，解讀深入。

作者簡介

明源地産研究院，以“做中國房地産管理創新的引擎”為願景，在2009年正式成立。成立之初，研究院就匯聚瞭一大批既深諳地産管理理論，又具備豐富行業實戰經驗的專傢顧問。在研究領域，研究院則充分紮根於明源數韆傢地産企業信息化管理實踐的先天土壤，深度緻力於房地産管理模塊研究和**管理實踐案例提煉，並在這個過程中，同步推行麵嚮地産企業的谘詢服務和管理培訓，被客戶譽為“中國地産百強背後的管理大師”。實戰創新，智慧沉澱，明源地産研究院創辦瞭享譽地産界的管理雜誌《明源IT&地産》，特彆麵嚮全國房地産中高層管理者發行，其單期發行量約5萬冊，成為中國地産業高層的常備參考刊物。目前，明源地産研究院推齣的《房地産項目運營**實踐》、《成本製勝——微利時代再造房企核心競爭力》、《房地産企業戰略突圍的N種模式①：與13位卓越總裁巔峰對話》等行業管理類書籍一年達近2萬冊的銷量，深受讀者的喜愛。

精彩書摘

　　第二章科技寺：擇客式孵化器

　　齣租辦公室的盈利模式曾經是韆篇一律的，直到眾創空間的齣現打破瞭這種常規。科技寺也是一個眾創空間，但它和其他眾創空間又不太一樣：之所以叫“科技寺”，是因為它以“創業即修行”為信條。

　　一傢科技寺與北京中關村等傳統的創業圈子相距很遠。2012年，科技寺的創業者在北京東四北大街北新橋附近找到一舊廠房，裝修後，該空間以超過2 000平方米的麵積成為北京最大的聯閤辦公空間。

　　科技寺的創業者製定瞭嚴格的要求：科技寺嚴格選擇企業，寜可空著也不讓不符閤要求的企業入駐；科技寺要求企業規模接近40人的時候就得離開……這樣“挑剔”是因為科技寺並不期望靠齣租辦公室盈利，科技寺未來的利潤來自針對創業企業的各種增值及金融服務，以及對這些企業投資的收益。

　　正是由於這些嚴格的要求和周到的服務，一傢科技寺內，90%的創業企業拿到融資，其中數傢已經在新三闆上市。科技寺每個工位月僅收費1 600元，甚至低於周邊租民宅的價格，卻仍實現營收持平。2015年，科技寺北京三裏屯店、深圳福田店開業，其另四傢分店也在籌備中，北京、深圳之外，上海、杭州也將有科技寺。這樣的速度是如何實現的呢？

　　日前，明源地産研究院專訪瞭科技寺空間負責人張佳。

　　一、創業者和科技寺的需求

　　科技寺是為創業者而開設的，其核心團隊之前也是創業者，還投資瞭眾多的創業項目。正因為如此，科技寺團隊很瞭解創業者的需求，而且掌握瞭一些可以滿足這些需求的資源。其實，他們在最開始並沒有想明白自己模式的細節，但清楚創業者和自己最需要什麼。

　　（一）創業者需要在核心區域

　　為什麼創業者一定要在核心區域，而大公司反而可以在比較邊緣的地帶？

　　創業者要麵試員工、接見客人，參加各種可能帶來經驗和機會的活動，所以最方便的區域一定是在核心地區。有過創業經驗的人會發現，在北京參加相關會議，一天四五場下來，地址一般都在二環以內。中心區域是對大傢都有利的位置，“去大興參加一個活動，路上就要耽誤兩小時”。中心地帶因此成為信息等資源集中的地方。

　　此外，中心地帶有各種各樣的生活、娛樂資源，而“年輕的創業者大多喜歡工作在生活的地方”。

　　（二）創業者需要可以互相溝通的空間

　　眾創空間的優點在於，大量的創業者聚集到一起，能夠互相傳遞信息，彼此鼓勵也互相判斷，讓大傢更容易找到正確的方嚮。為瞭滿足這種交流的需求，空間必須是徹底開放的。如圖2-1 所示，科技寺裏的創業者在深夜裏，還在工作、交流。

　　（三）創業者需要各種服務，以專心創業

　　創業最重要的是項目本身，而創業者如果忙於去政府部門辦各種手續、到處找投資等事務，就不能聚焦項目本身，因此他們需要各種專業人士提供服務。

　　（四）創業者需要低成本而又相對舒適的工位

　　創業團隊通常資金有限，需要相對低成本的工位，但工位看起來又不能顯得檔次很低，而且配套設施必須完善。

　　（五）科技寺需要好項目

　　之所以堅持“寜願空著也不能什麼項目都進來”，是因為科技寺團隊的創業初衷是自己投的一些項目沒有閤適的辦公地點，想自己解決。科技寺一批入駐的項目正是科技寺團隊在沒有創立科技寺之前就已經投資的。

　　因此，多齣的空間的處理模式就不能是單純齣租辦公室，而是為瞭“能看更多更好的項目，能扶持更多更好的項目”。

　　通過增值服務、項目投資來盈利這一商業模式，其實是在2013年之後的幾年裏逐漸形成的。

　　二、要做空間概念，也要做後期服務和孵化

　　科技寺剛創立的時候，大傢並不知道什麼是一起辦公（WE WORK），更不知道它之後竟然盈利那麼多。

　　後來總結模式的時候，科技寺團隊認為：WE WORK 很大程度上隻是運用工作空間（workspace）這種概念齣租辦公室，不做後期服務也不做孵化；而其他一些公司可能更多在做後期的孵化和增值服務，而科技寺的方嚮就是把這二者結閤起來。

　　要結閤二者，最直接的方法就是滿足上麵提到的各種需求。這需要通過以下方式來實現。

　　（一）選擇地處中心地帶、交通便利的地方

　　上文已經提到，核心區域、交通便利等對創業者非常重要，因此科技寺在北京選擇的區域都是在二環以內，而在深圳則選擇在福田這個相對中心的區域，福田科技寺旁邊還有個運動場，可以讓創業者鍛煉身體。

　　（二）盡可能降低租金，提升用戶體驗

　　科技寺工位的租金在1 500~2 000元/月，甚至比租民居還要便宜，但其北新橋店僅靠租金等竟然也稍微有一些盈利。能做到這樣全在於科技寺能夠嚴控成本。其嚴控成本，卻又讓入駐者感覺良好，主要是因為采取瞭以下措施：

　　1．租用舊廠房

　　為瞭降低租金，科技寺認為最閤適的空間是舊廠房，其均價在4~5元/平方米，三裏店屯店、北新橋店以前都是舊廠房。

　　2．精選人員，每個店隻用三人

　　科技寺每個店都很龐大，但工作人員隻有3個人：一個店長，一個社區人員，一個運營人員。社區人員負責招租、團隊對接、行政等；運營人員負責對外工作，如品牌文案、宣傳推廣；店長則負責對這個店的總體把控，隻要有可能，什麼事情都得做。

　　之所以這樣，有兩個原因，一是節約成本，二是降低內耗。

　　3．裝修用心，簡單而高檔，滿足溝通需求

　　科技寺北新橋店以前是個電視機廠，內部空間又高又大，科技寺在裏麵搭瞭第二層，而三裏屯店就是一個天然的大二層。裝修需要的資金並不多，卻極其用心，請瞭專業的設計師進行設計。整體來看，科技寺兩個店都顯得簡單而高檔，空間整齊而多變，如圖2-2所示。與外來人員進行洽談，內部開會，麵對很多人進行路演，都有適閤的空間。整個空間采光都很好，而辦公區域則沒有任何隔斷，所有人可以隨時隨地進行交流。

　　對於使用路演場地、大會議室等情況，科技寺一般會嚮使用者收取費用，但對寺裏的人則完全免費。

　　4．完善各種設施、服務

　　在科技寺中，各種設施一應俱全。除瞭網絡、照明、電源等基本設施之外，科技寺內每隔一段就有一個空氣淨化器，滿足瞭入駐者對新鮮空氣的需求。另外，科技寺內還有各種打印設備，創業公司不用再花錢自行購買。

　　科技寺進門不遠處會有一個咖啡吧，裏麵有各種飲料，還有吧員提供服務，洽談各種事情都可以在那裏進行。

　　科技寺還會幫忙處理收發快遞等事情，為所有公司提供前颱服務，這為創業公司省去瞭很多開支和麻煩。

　　（三）提供各種高端增值服務

　　2013年9月，科技寺剛開業的時候招租很睏難，因為彆人不知道科技寺有什麼資源。為瞭解決這個問題，科技寺聯閤國內外的一些創業組織舉辦瞭一些活動，加上自己之前的一些資源，開始陸續把後期的增值服務做瞭起來，比如法務、吸引投資、尋求政府優惠政策、找創業導師等。這些服務都是為瞭滿足創業者的剛性需求，而且相關創業團隊在離開科技寺之後，還可以繼續享受這些服務。相關增值服務主要包括以下一些方麵：

　　1．融資、新三闆上市

　　在融資、新三闆上市方麵，主要包括吸引種子基金、天使基金乃至A輪融資，對接私募股權投資（Private Equity，PE）、風險投資（Venture Capital，VC）、投行、券商研究所、審計師、評估事務所、公關公司，對接各種風險資本和股權眾籌平颱等。創業團隊的夢想可能是新三闆上市，而科技寺團隊本身擁有相關經驗，因此專業的“新三闆服務”是其主要服務內容。

　　2．其他谘詢服務

　　其他谘詢服務，如尋找創業導師、提供法律谘詢等，涉及範圍幾乎包括創業者可能遇到的所有問題。

　　以上增值服務，科技寺的收費是靈活的，根據項目不同、估值不同，收費也不同。

　　相關服務有一個整體團隊，隻有總負責人是科技寺的專職工作人員，其餘專傢都是兼職的，總負責人負責對接平颱上的各種專傢。這個團隊可以服務於科技寺任何一個店。因為靈活性很強，沒有進行標準化，所以對相關人員的個人素質要求很高。

　　服務的延伸和科技寺自身的投資，讓科技寺平颱上的項目和科技寺有瞭長期共存共榮的關係。總體來說，科技寺提供瞭一個資源聚閤的平颱，自己全程參與，還提供與其他機構的對接服務。科技寺服務的邏輯是“我們去找風投、渠道，做煩瑣的事情，希望創業團隊來到科技寺之後可以安心在這裏做産品”。

　　三、科技寺的核心邏輯：擇客隻為良好的生態

　　科技寺的核心邏輯，其實在於擇客，即不是有錢就能入駐。這一核心邏輯不但要求項目的質量，還要求團隊的人數。科技寺覺得唯有如此，纔可以保證科技寺空間內的生態，讓各個團隊在交流中獲得最大的利益。

　　（一）擇客過程

　　1．入駐要審核

　　科技寺的網站上有一個申請錶，想入駐科技寺，就得先填寫那張申請錶。科技寺後颱通過後，相關團隊還需要前來麵談，隻有通過“麵試”以後纔可以入駐。科技寺管理團隊審核的標準，源於其之前的投資經驗，他們最終選擇的項目都是商業模式有發展前景的科技、媒體和通信（TMT）團隊，而且這些團隊必須具有開放的心態。

　　2．超員要離開

　　一旦團隊的人員多於40人，就可以從科技寺畢業。其原因有兩方麵：一方麵是科技寺覺得，多於40人以後，自己齣去辦公室反而可能更便宜；另一方麵則在於，大團隊的離去可以讓科技寺接納更多的小團隊。

　　3．擇客是為瞭交流

　　不管是選擇項目，還是限製團隊的人數，科技寺的最終目的都是打造更好的交流氛圍。

　　（1）擇客可以讓有資源的人更願意來交流。很多創業導師願意和科技寺閤作，就是因為他們看重科技寺裏的這些創業團隊，他們認為科技寺平颱上的很多項目都比較優秀。而創業導師帶來的不隻是建議，還有行業資源。

　　（2）擇客、限製團隊人數讓創業團隊之間可以進行更好的交流。創業者的總體素質比較高，所以科技寺內的所有創業者是在和優秀的人進行交流。而如果一個團隊的人數太多，團隊的總數量就會減少，空間裏人們交流的多樣性也會發生變化。此外，一旦團隊人數超過40人，一般已經完成融資，其心態和思考的問題就和初始創業團隊不太一樣瞭。

　　科技寺有一個團隊，馬上就要有40人，但是不想走，原因在於：一，成本更低，效率較高，可以專注核心業務；第二，交流氣氛很好，不再感覺到隻是一個人在戰鬥。

　　（二）打造交流的氛圍

　　為瞭打造交流的氛圍，科技寺裏麵的各個團隊在入駐之後，會和彆的團隊有一個見麵會。科技寺將來還會建立一個綫上平颱用於交流。科技寺相信“大傢之所以來寺裏，更大程度上是想享受這個圈子”。不同的團隊在相互交流中，不斷進行思想的碰撞，就可以促進各種資源的協調。

　　科技寺發現，入駐科技寺的項目中有80%具有“國外背景”，比如創始人的教育背景是海外的，項目本身從國外引入，創業者在國外持續創業多年後纔迴國，等等。科技寺認為有國外背景的項目更開放，更容易接受開放空間而不強調私密性，而科技寺也會堅持完全開放的空間。

　　（三）實實在在地做投資

　　科技寺不提倡租金換股份，而注重在已經篩選過一輪的入駐項目裏再細看，研究其産品模式和商業模式，然後用現金投資。科技寺剛剛募集瞭一期2億元的人民幣基金用於早期投資，其投資對象不僅包括空間內的入駐團隊，還針對圍繞在科技寺周圍的整個“大生態”，比如已經離開的團隊、在活動中發現的優秀團隊等。對於不願意在早期齣讓太多股權的團隊，科技寺提供瞭貸款服務：與銀行進行閤作，雙方共同完成風險控製後由銀行嚮團隊提供低息、無抵押的信用貸款。

　　四、科技寺的發展和瓶頸

　　（一）科技寺的傳播過程

　　科技寺剛開始時運營特彆睏難，而現在已經不需要怎麼宣傳，有許多人在關注科技寺，比如科技寺北京三裏屯店，還沒有裝修好，沒有進行任何宣傳，就已經齣租大半。

　　科技寺采用的是綫上綫下互動的傳播方式，即通過自己的微信發布信息，然後綫下舉行相關活動。

　　最開始的時候，科技寺和創業組織一起舉辦活動，大傢現場掃科技寺微信公眾號的二維碼，每次活動都能增加粉絲100多人。這些人都是創業者，對創業活動感興趣，科技寺每次發布相關信息，他們都會轉發，而新的活動現場又會增加新的粉絲。

　　科技寺的微信公眾號目前已經有數萬名粉絲，全部是創業者，一般活動都會在微信上發布，“來的人就已經非常多瞭”。

　　（二）科技寺單店空間保持在2 000平方米

　　目前，科技寺已經有三傢店，還打算再開幾傢店，但科技寺並不打算進行爆發式擴張，而要維持一個度。

　　另外，盡管有房地産商願意拿齣上萬平方米的空間進行閤作，但科技寺依然堅持單店保持在2 000平方米左右，他們認為自己的經驗和團隊並不具備管理那麼大空間的能力。

　　（三）人纔的稀缺是最大的瓶頸

　　上文已經提到，科技寺每個空間隻有3名工作人員，入駐項目需要專業判斷，而許多增值服務的收費多少也需要工作人員根據項目狀況進行判斷。在這樣的情況下，科技寺對工作人員的個人要求很高，在開新店的過程中，找到閤適的人纔是最難的。

　　科技寺已經引起瞭政府的重視，2015年已經拿到眾創空間的牌照，之前創業公司不能在科技寺注冊的問題已經解決。科技寺看好自己的未來，因為“北新橋店扣除所有前期費用已經盈利瞭”，而且目前“10個人裏麵9個半都是創業者”。