中国楼市真相:喧嚣、幻象下的危机与未来

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杨红旭 著



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发表于2024-11-23

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图书介绍

出版社: 贵州人民出版社
ISBN:9787221136343
版次:1
商品编码:12020657
包装:平装
开本:16
出版时间:2018-01-01
用纸:胶版纸
页数:230
字数:240000


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图书描述

编辑推荐

任何一个社会在高速发展的过程当中,都必然会出现某种程度的社会撕裂,国内一线城市房价高涨,而二三线城市库存积压,其实就是这种撕裂的体现。要缓解撕裂的痛苦,不是意气用事地打压房价就能实现的——以往的种种调控也说明,打压不解决根本问题。房价的高涨也是社会财富增值的体现,关键在于财富怎么分配,利益如何平衡。中国社会终究会在城市化的过程当中,找到适合自己的中庸之道。


内容简介

为什么楼市的走向如此牵动人心?为什么调控屡屡加码而房价却越走越高?楼市是否存在泡沫,它的前景如何,会崩盘吗?是什么决定着楼市的大趋势?复杂现象的背后,究竟隐藏着哪些深层次的秘密?如何在众说纷纭的房地产市场中流击水,把握趋势,赚得利润?本书将一一为你解答。

本书是上海易居房地产研究院副院长杨红旭的新力作。全面收录了作者近三年来关于房地产走势、房价、宏观调控、国内外经验对比等方面的论述,率先提出中国房地产市场不存在泡沫,而是正在从“黄金十年”向“白银时代”过度,同时作者运用自创的房地产短周期理论对房价进行分析,对普通的房产投资者有现实的指导意义,中间穿插网友故事和互动评答,对中国楼市的现状和未来进行了揭示和预测。


作者简介

杨红旭,上海易居房地产研究院副院长,中央电台特约财经评论员,中国国际电台特约财经评论员,上海交大房地产总裁班特聘教授,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者。全国著名的房地产政府智囊。全国著名的房地产企业智囊。

目录

导言:一个房地产“研究痴+实战派”的自白

第一章 从“黄金十年”到“白银时代”——中国房地产业的现状

全国房价基本没泡沫?

中国楼市惊现“旱涝”双灾

二十二城实行限购,为什么是他们?

为什么近来房价又大涨

楼市上攻的主力军是谁

中国首次出现房地产板块轮动现象

去库存根本不需要十年

中国房地产的大拐点,早就出现

史无前例的地王潮,连赌场都不如?

全球房价都在涨,中国为何最惹眼?!

第二章 房产投资是技术活儿——楼市呼唤更加理性的投资者

何时是房地产投资的好时机

股市和楼市并非“跷跷板”

算好商业地产租金回报率这本账

改善性需求房的好时机

学区房价格为何只涨不跌

商办类物业多数不值得参与

需要警惕的最典型的购房陷阱

在一线城市购房要用足杠杆

在小城市满足自住需求后,可分享大城市楼市红利!

第三章 什么决定着房价——中国楼市的决定性因素

不懂市场短周期,劝你别玩房地产

库存规模多大是合理的?

人口与房地产市场需求

我国人口与住宅市场前景:年前楼市总体向好

城镇化与房地产市场的发展

我国城镇化及住宅需求还能再跑十五年

“二孩红利”下的房地产走向

房产税来了,还能买房吗?

房产税、个税抵扣房贷,到底什么意思?

降息降准对楼市的利好看得见摸得着

第四章 未来五年中国楼市走向——宏观经济环境与楼市的关系

房地产与宏观经济同向波动

国外经济与房地产发展的经验及对我国的启示

当前经济惊现“慢刀子割肉”

土地财政风光不再

房价、股价、银根、外储,这桌麻将该怎么打?

金融动荡卷土重来,中国因素再次登场

人民币“入篮”对楼市是喜还是忧?

“十三五”期间房地产不会硬着陆

中国房地产调控的难处与未来

这三张图,决定着房价涨跌!

M:与房价密切相关

第五章 楼市改变中国——房地产业的辐射效应

房地产业处于不断的变革发展中

房地产正在威胁中国金融安全

人口老龄化对房地产的深远影响

楼市高库存是中国经济的痛点

高层罕见要求“抑制资产泡沫”,暗指高房价!

鼓励农民买房,可能是“中国版次贷危机” 的唯一祸根

推倒住宅小区围墙的十只“拦路虎”

房地产业到底是不是支柱产业


精彩书摘

近期,有两类房地产方面的新闻报道比较热,一是房地产政策频出,比如首套房贷首付比例降至二成,再如契税与二手房营业税优惠等。二是少数城市房价加速上涨,深圳自不必说,上海、北京、南京、苏州也不淡定了。

比如,有则新闻:上海虹口区一新盘近日推出的352套每套上千万的新房,一天内就被抢光,销售额高达36亿元。而更多的消息来自于上海二手房市场,房东跳价、毁约现象层出不穷。如果说一线城市房价强势,人们已经见怪不怪,那么作为二线城市的南京、苏州部分板块房价一年大涨五六成,当地人可就看不懂了。

在笔者看来,中国楼市正在上演罕见天文异象:多地大旱,急需落雨;而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是,政府在旱区采取了人工降温措施,但雨却落到涝区。

众所周知,2015年11月以来中央提出要打一场房地产去库存的歼灭战,而库存压力较大的地区,也正是天气干燥、土地干裂的地区,最严重的是“三北”:东北、华北和西北,其次是西南和中部。

而房屋库存压力较小的地区,主要分布在东部地区的长三角、珠三角,这里气候温润,在这两个板块的核心城市,则大雨不止,初现涝灾,以深圳为核心,包括邻近的东莞、珠海、惠州、中山等市的部分地区。以上海为中心,包括苏州和南京。

值得关注的是,政府对此采取了差异化的调控政策,分类指导,因城施策。从2014年第二季度开始,在多数城市取消限购限贷限外的时候,很多政策文本中,明确不包括一线城市。部分房贷和税收优惠新政,也不包括一线城市。

但是,持续两年、频频放松政策之后,“三北”和西南地区、三四线城市的库存压力仍然很大,市场依然供大于求,多数城市房价仍然阴跌,广大中小房企仍在苦苦挣扎,甚至老板跑路现象仍在持续。真可谓:政府积极实施人工降雨,但是“干打雷,不下雨”。

而楼市土壤肥沃的上述几个东部城市,却大雨瓢泼。统计局70城房价指数表明:2015年12月同比前一年,深圳房价大涨近47.5%,上海上涨18.2%,排名前两位;而包头和银川皆下跌3.7%,排名最后。

另外,需要提示一点:房价指数的波幅小于实际市价。从笔者了解的情况来看,相比一年之前,深圳房价平均上涨八成左右,而且是全市普涨。上海主城区上涨四成左右,但郊区,尤其是远郊只上涨一成左右。而包头和银川的很多楼盘仍在持续降价促销,而且成交量并未放大。

西边打雷东边雨,道是无情却有情。从楼市基本面分析,楼市旱灾地区,经济不振(尤其是东北和山西),人口流出,土地不稀缺,住宅库存大,供大于求,房价连续几年不涨。楼市涝灾地区,则正相反,经济稳健、人口流入,土地稀缺,库存较小,供不应求,房价上涨明显。

虽然涝区的利好政策并不多,但存在三种“下雨机制”。

其一,连续降息降准,宽松的货币政策并不分地区,资金逐利,如水流动,在楼市领域,全国资金更愿意流进一线城市,而非三四线地区。

其二,在当前经济与楼市形势下,房价小涨,可以靠自住需求。但若想如深圳那样大涨,主要还得靠投资需求,或者自住与投资兼顾的复合需求,只有非自住需求,才会加大资金杠杆,才会刚刚500万买进,转手就以550万挂牌出售。而三北地区、三四线城市,投资需求很少。

其三,在少数强势城市,在房价加速上涨的过程中,如同不断加热的一锅油。此时货币面和政策面一旦有什么新的宽松政策出来,比如降息、比如减税,如同一滴水掉进锅里,立即油花四溅。即便是新政不包括一线城市,也会激起市场情绪的浪花。这是一种典型的资产价格上涨过程中的“正反馈”与“自我激励”机制。



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