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编辑推荐

这些问题你可能从来没想过，却绝对会碰到！

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？

遇到烂尾楼，购房者该怎么办？

订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？

买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？

交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？

卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？

业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！

内容简介

买房可能是大部分人一生中的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子 怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！

作者简介

徐斌

资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人。

作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。

另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。

精彩书评

目录

自序 有恒产者有恒心

第一部分 房子，买还是不买？

第一章 一线城市的房子到底能不能买？

第二章 买不起房子，要不要逃离京、沪、广、深？

第二部分 二手房怎么挑怎么买

一场二手房交易的攻防战

第三章 买房准备之资格认定

第四章 买房准备之资金

第五章 选房三步走

第六章 挑个好中介

第七章 砍价怎么砍

第八章 二手房合同怎么签

第九章 交易流程

第十章 遇到纠纷怎么办

第三部分 商品房怎么挑怎么买

商品房，想说爱你不容易

第十一章 如何买商品房不上当？

第十二章 避开商品房的那些“坑”

第十三章 商品房合同怎么签

第十四章 过好收房这一关

第十五章 这些房子能不能买？

第十六章 商品房出了事该怎么维权

第十七章 入住后的其他问题

结语 美国人买不买房？

精彩书摘

买商品房还是二手房？

我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好呢！

所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距。而且，这个差距难以弥补。如果你买的是二手房，签约之前一定会看房。在看房的时候，你可以随时发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从一头裂到另外一头，从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下，说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗，如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上已经处于这样一个境地：全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？

正常人遇到这种事，第一反应就是退房。我要告诉你——不一定能退掉，你做好心理准备！按照目前的法律规定，能否打赢官司退房，主要的衡量标准有两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然吓人，但是是安全的。

理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？在目前通用的钢筋混凝土的结构里面，地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如说，施工的时候工艺不到位，本应该14 天完工却只用了7 天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！

通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样这个裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。

由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易回避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量，买二手房比买期房安全很多。

前言/序言

自序 有恒产者有恒心

最近，我去知乎的北京总部录制《职人介绍所》。在化妆的间隙，知乎的朋友跑来找我咨询买房的事情。我看小兄弟一脸的愁容！他跟我说，徐律师，我现在买不到房子该怎么办啊。本来都要跟女朋友结婚了，首付也凑出来了。北京限购，我们眼看就够资格了。可是我看的房子，一天十几拨人去看，转眼间房子就卖掉了。整个小区本来就剩下三套房源，现在一套也没有。就这，房价还在涨，又提高了买房的门槛。您说我怎么办啊，我这个婚都要结不成了！

我替他感到非常痛苦，却又无可奈何——我总不能用法律手段，帮他对房价维权吧！

在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，就只好分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5 年的社保，又买不起了。现在我们到处都能看到一句话：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。这句话出自孟子《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可缓也。《诗》云：‘昼尔于茅，宵尔索绹。亟其乘屋，其始播百谷。’民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”

翻译过来是说，滕文公问孟子怎么治理国家。孟子说：“不能让老百姓懈怠懒惰。《诗经》上说：‘白天割取茅草，晚上绞成绳索，赶紧修缮房屋，到时播种五谷。’有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。

假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。哪有仁爱的人执政，却做出陷害百姓的事呢？所以贤明的君主一定认真办事、节省费用、有礼貌地对待部下，尤其是征收赋税，要有一定的制度。阳虎（即阳货，鲁季氏家臣）曾经说过：‘一心要发财致富，便不能仁爱，

要仁爱，便不能聚敛钱财。”

孟子当时说的这段话，放到今天完全适用。贫穷确实容易滋生犯罪。但是，这个“产”说的可不是房产，而是收入。现在房价这么高，要是说在北京买了房的就好人，在北京没买房、买不起房的就是坏蛋，会胡作非为、违法乱纪，这真是开了“地图炮”！

2016 年，北京人均可支配收入是52 530 元，同比增长8.4%。5 万多元，在北京能买一平方米房子么？房价高得普通人难以承受，那么在北京的2 000 万人，岂不大都是“放辟邪侈，无不为己”？

没房子的人都是坏蛋，有房子的人就是好人吗？房价一涨，房产律师的感受最为直观：每天都有几波购房人来律所咨询，大部分是遇上了业主毁约的问题。这房价逼得多少有房子的人当上了“坏蛋”！

2016 年，全国法院共审理了2 300 万件官司，其中2%是房屋买卖合同纠纷。也就是说，至少有46 万件房屋交易打了官司。具体到北京，2016 年北京法院收案65 万件，房屋买卖纠纷是14 225 件！这个数字是什么概念呢？

2016 年北京二手房和新房成交量总共有40 万套。也就是说有差不多5%的交易最终走上法庭，还不算私下和解的数字，算上只会更高。在房屋买卖的过程中发生纠纷已经是普遍的现象。趋利避害是人的天性，有恒产者有恒心，但是在利益面前，有恒产者也要有打官司的恒心。对买房的人来说，有恒产者也要有对方“放辟邪侈，无不为己”的心理

准备！

作为房产律师的我，写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适，但是，欲行大善之事, 必谙大恶之道。把别人想到最“坏”，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。

我有两个儿子，大的叫菠萝，小的叫柚子。每次聊到这个话题，大多数人都是先恭喜，然后替我担忧：你以后得给两个小家伙一人买套房子，这压力可够大的！我不以为然，我想，20 年以后，我们今天认为非买不可的房子，可能还是那么贵，可能更贵了，可能便宜了，我不好说，但是我相信人的观念会发生变化。可能我的两个儿子到那个时候就不像我今天一样，纠结有没有北京的房子了。

买得起房子的读者，看看本书，就算是学习；而那些买不起房子的读者，看看本书，也算是预习，增加一种体验。今天我们身处一个变革的时代，现在看上去无比正确的事情，明天转眼就会变化。但是不管我们跨越到了哪个时代，有恒产者有恒心的道理还是行得通！这个“产”说的一定是收入，而不是房子。做一个有收入的人，总比做一个有房子的人更重要，做一个有恒心的人，也一定会比无恒心的人过得好。

祝福读者朋友早日娶到心仪的对象，早日买到舒心的房子，也愿房价能一直坚挺，不要大起大落！

这书本挺好的，挺适合的，还是不错的。

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还好吧，当作资料备份着。买房时拿出来看看。