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出版社： 中信出版社+

ISBN：9787508685106

商品编码：26087945834

 

基础设施与商业地产资产证券化操作指南，
一本且前沿性中国版REITs落地实操指南。

 

书名：中国REITs操作手册
定价：98.00元
作者：林华
出版社：中信出版集团
出版日期：2018-01
页码：536
装帧：平装
开本：16开
ISBN：9787508685106

 

 

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1. 一本且前沿性中国版REITs落地实操手册。REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者新蓝海，持续成为房地产市场以及资本市场投资热点。
2. 这本书从整个行业的角度对REITs各个环节和主体进行了而且颇具前瞻性的探讨，对产品交易结构、税务筹划、评级要素、法律关键，以及会计处理都进行了详细的介绍和分析。这是一本机构和投资者系统了解REITs实操不可或缺的参考书。
3.市场同类书偏理论，这本书为具体产品操作实践，对业务操作过程中存在的要点、难点进行了深入的分析， 并辅以大量国内外案例作为经验借鉴，介绍了REITs产品的创新历程，对实际操作有很强的指导意义。
4. 蔡鄂生主席、邢早忠社长作序推荐，孟晓苏、 魏革军、王俊峰、刘绍统、沈炳熙、毛振华、王少波、李南青老师联袂推荐，以及中国资产证券化研究院院长林华领衔的的翻译团队，提升业内影响力。
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"一本且前沿性中国版REITs落地实操指南。 
《中国REITs操作手册》介绍REITs的前沿理论和国际经验之外，也细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程。
《中国REITs操作手册》涵盖了REITs市场的国际经验借鉴、产品的基本原理、交易结构、产品设计、业务创新、物业评估、信用评级、法律法规、案例分析、会计税务以及基础设施REITs等内容，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。
REITs是一种以发行收益凭证的方式，募集不特定投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市发展住房租赁市场的通知》，再次提到鼓励以REITs拓宽租赁住房资金来源。政策不断鼓励通过长期运营管理提升自持物业质量，数十万亿级别的租赁市场将被催生，从开发向租赁和居住功能的转变，可以说是中国经济转型的缩影。我们已经进入了“存量地产” 与“租够并举”的新时代，能够发挥盘活存量和经济去杠杆功能的REITs市场值得期待！
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目录
序一/蔡鄂生
序二/邢早忠
前言

章 REITs概述1
节 REITs的概念与分类2
第二节 REITs的主要特征9
第三节 REITs市场的功能和意义20

第二章 全球REITs市场概况与发展经验38
节 全球REITs市场38
第二节 美国REITs市场40
第三节 亚洲REITs市场53

第三章 我国境内REITs市场概况与发展经验62
节 境内REITs的境外探索63
第二节 境内私募REITs的市场探索70
第三节 境内REITs市场发展的经验总结79

第四章 私募REITs实务83
节 产品设计83
第二节 操作流程94
第三节 私募REITs案例109

第五章公募REITs实务130
节公募REITs政策试点130
第二节公募REITs操作流程135
第三节标准REITs案例141

第六章 REITs的法律基础与实务171
节 REITs的主要模式172
第二节 我国境内REITs的双SPV交易结构183
第三节 REITs的治理结构184
第四节 REITs的信息披露193
第五节 投资者保护机制201

第七章 物业评估与尽职调查208
节 物业评估与尽职调查208
第二节 不同类型物业评估关注点及中国内地与香港物业评估方法对比228
第三节 案例分析：一线城市核心商圈综合体247

第八章 会计和税收260
节 REITs的会计介绍260
第二节 REITs的税收问题277
第三节 我国REITs的会计和税收实务探讨291

第九章 REITs的信用评级301
节 信用评级的作用与REITs的风险特征301
第二节 REITs与CMBS在信用评级逻辑及方法上的差异307
第三节 REITs项目资产证券化信用评级的关注要点312
第四节 案例分析：东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划333

第十章 REITs投资350
节 REITs与境内类REITs投资逻辑概述351
第二节 机构投资者对REITs的投资动机及其需求特征分析357
第三节 REITs与其他投资的比较366
第四节 不同类型物业风险收益特征分析372
第五节 商业物业与REITs的估值与定价383
第六节 REITs投资所涉及的风险分析389

第十一章 基础设施资产证券化与REITs399
节 基础设施及项目融资399
第二节 基础设施资产证券化416
第三节 PPP资产证券化427
第四节 基础设施REITs439

第十二章 CMBS455
节 CMBS概述455
第二节 CMBS的参与主体和交易结构469
第三节 国内CMBS案例分析——天风—华贸SKP资产支持专项计划480

第十三 章对我国发展REITs市场的建议495
节 REITs在我国发展所面临的主要障碍496
第二节 我国开展公募REITs业务的路径探讨502
第三节 我国发展REITs市场的对策505

作者简介509
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探索中国REITs的实践路径：一本面向市场的操作指南 中国房地产投资信托基金（REITs）市场正在经历一个关键的发展阶段，作为一种创新的投融资工具，它为房地产资产的价值发现、流动性提升以及多元化投资提供了新的可能。本书《中国REITs操作手册》正是基于这一背景，为广大市场参与者，包括基金管理人、资产支持专项计划（ABN）发行人、投资机构、律师、会计师、评估师以及对REITs感兴趣的投资者，提供一套系统、详尽且实操性强的操作指南。本书旨在打破信息壁垒，厘清市场认知，填补实践空白，助力中国REITs市场的健康、稳健和可持续发展。 核心价值与内容框架： 本书的编写理念是“理论联系实际，操作指导先行”。我们深知，REITs的成功运作离不开对法律法规的精准理解、对资产的专业评估、对基金的精细管理以及对风险的审慎控制。因此，本书从发起设立、资产注入、基金管理、信息披露到退出机制，全方位覆盖了REITs操作的各个环节，力求做到内容权威、表述清晰、案例丰富、操作可行。 第一部分：中国REITs市场概览与政策解读 在正式进入操作层面之前，本书首先对中国REITs市场的发展历程、政策背景、法律框架以及当前的市场格局进行了全面梳理。 发展历程与现状： 回顾中国REITs从概念提出到试点运行，再到常态化发展的关键节点，分析不同类型REITs（如基础设施REITs、保障性租赁住房REITs等）的发展现状、规模、发行主体以及资产类型。 政策法规体系： 深入解读《证券法》、《基金法》、《基础设施领域不动产投资信托基金试点办法》、《公开募集基础设施证券投资基金注册与发行注册管理办法》等核心法律法规，并结合最新的监管政策动态，解读其对REITs设立、运作、监管等方面的具体要求。 市场参与者角色与职责： 明确基金管理人、托管人、计划管理人、律师、会计师、评估师、信息披露义务人等在REITs运作中的具体职责和法律责任，为各方提供清晰的行为指引。 国际REITs市场比较： 借鉴成熟REITs市场的成功经验和发展教训，分析其在法律框架、税收制度、投资者结构、资产类型等方面的特点，为中国REITs市场的发展提供参考。 第二部分：REITs设立与资产注入操作实务 这是REITs运作的核心起点，本书将详细阐述设立REITs及其将合格的、能产生稳定现金流的资产注入到REITs中的关键步骤和注意事项。 合格资产识别与筛选： 资产类型聚焦： 详细分析目前中国REITs试点的主要资产类型，包括收费公路、产业园区、仓储物流、数据中心、机场、污水处理、新能源、保障性租赁住房等，深入剖析各类资产的现金流特点、运营模式、风险因素及收益潜力。 资产基础分析： 明确资产产生稳定、可预测现金流的能力是REITs最重要的基础。本书将指导读者如何对资产的产权清晰度、租赁合同稳定性、租金增长潜力、运营成本控制、管理团队能力、资产更新维护计划等方面进行深入的尽职调查和评估。 资产合规性审查： 重点强调资产的权属证明、规划许可、环保审批、安全生产许可等合规性文件的完备性，以及是否存在抵押、查封等限制性权利，确保资产的独立性和可交易性。 设立REITs的法律流程： 发起人与基金管理人选择： 介绍发起人（通常为国有企业或大型房地产企业）和基金管理人（需具备相关资质）的选聘标准与流程。 设立方案设计： 详细阐述基金的法律架构（如公开募集基金、私募基金）、份额发行方式（如首次公开发行、增发）、投资目标、投资限制、费用结构等关键要素的设计。 注册与审批流程： 指导读者如何准备招募说明书、基金合同、托管协议、资产管理合同等法律文件，以及如何向中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所等相关监管机构提交注册申请，并讲解审核过程中可能遇到的问题及应对策略。 资产注入的操作要点： 注入方式： 分析资产注入的常见方式，如股权转让、资产买卖、增资扩股等，并详细说明各种方式下的法律、税务及操作细节。 交易结构设计： 探讨如何设计最优的交易结构，以确保资产的平稳、合规注入，最大化股东利益，并规避潜在风险。 估值与定价： 重点介绍REITs资产的估值方法，如收益法（DCF）、市场比较法、成本法等，并阐述如何进行独立的第三方估值，确保交易价格的公允性。 税务筹划： 分析资产注入过程中涉及的增值税、企业所得税、契税、印花税等税种，并提供合规的税务筹划建议，降低交易成本。 第三部分：REITs基金的日常运作与管理 一旦REITs设立并完成资产注入，其日常的基金管理和资产运营将成为保障其持续稳定现金流和提升资产价值的关键。 基金管理人的核心职能： 投资决策与组合管理： 基金管理人如何基于市场研究、资产表现和宏观经济环境，进行投资决策，优化资产组合，并对新增、处置资产进行分析。 资产运营与管理： 详细阐述基金管理人如何通过与资产运营方（或直接管理）的合作，提升资产的运营效率，优化收入结构，降低运营成本，例如，针对不同资产类型，给出具体的运营策略。 风险管理体系： 建立健全全面的风险管理体系，识别、评估、监测和控制市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险、合规风险等。 财务管理与资金运用： 规范的财务报告、预算管理、现金流管理，以及募集资金的合规运用。 信息披露与投资者沟通： 信息披露的合规性要求： 严格按照监管规定，及时、准确、完整地披露基金的财务状况、经营成果、重大事项、资产运营情况等。 定期报告与临时报告： 详细讲解年度报告、半年度报告、季度报告的编制要点，以及可能触发的临时报告内容，如资产处置、重大合同签订、管理层变动等。 投资者关系管理： 如何通过股东大会、业绩说明会、投资者路演等多种方式，与投资者保持良好沟通，提升透明度，增强投资者信心。 分红政策与派息操作： 分红机制设计： 依据法律法规和基金合同的要求，设计合理的利润分配政策，确保REITs的“准公司债”属性。 派息流程： 详细说明分红的决策、公告、登记、派发等具体操作流程，以及涉及的税务处理。 托管人与监督机制： 托管人的职责： 明确托管人对基金财产的保管、清算、支付等职责，以及对基金管理人行为的监督作用。 独立董事与监事会（如适用）： 介绍作为治理机制的重要组成部分，独立董事和监事会在保护投资者权益中的作用。 第四部分：REITs的退出与再融资策略 REITs的运作并非一成不变，通过合理的退出和再融资机制，可以实现资产的优化配置和基金价值的最大化。 退出策略的探讨： 资产出售： 当资产表现不佳或有更好的投资机会时，如何进行资产的公开或非公开出售，以及交易结构的设计。 基金合并与分拆： 在特定市场条件下，如何通过基金的合并或分拆，实现资源整合或价值释放。 上市REITs的份额回购： 在特定条件下，基金管理人可以考虑通过市场回购份额，提升每股收益。 再融资模式与操作： 增发新股： 如何通过公募或私募方式增发新股，为新项目投资或现有资产升级提供资金。 发行债券： REITs发行债券（如公司债、ABN）的流程、注意事项及风险控制。 银行贷款： REITs如何利用其资产的稳定现金流，向银行申请贷款，进行项目融资或经营周转。 第五部分：REITs风险管理与合规操作 风险管理和合规经营是REITs长期稳健发展的生命线。 关键风险识别与控制： 法律合规风险： 深入分析REITs运作过程中可能遇到的各类法律风险，如产权纠纷、合同违约、信息披露违规、监管政策变动等，并提供相应的法律应对策略。 财务风险： 关注现金流波动、负债率过高、融资成本上升、分红不及预期等财务风险，并探讨相应的风险缓释措施。 市场风险： 宏观经济下行、行业周期波动、利率变动等对REITs资产价值和收益的影响，以及如何进行风险对冲。 运营风险： 资产管理不善、租户流失、重大事故发生等对REITs收益的直接影响，以及如何通过精细化管理降低运营风险。 内部控制与审计： 建立健全内控体系： 详细介绍REITs内部控制的重点领域，如资产管理、财务报告、信息披露、资金运用等，并提供构建有效内控体系的建议。 外部审计与尽职调查： 明确外部审计的重要性，以及在REITs设立和持续运作过程中，独立审计师的角色与职责。 司法实践与纠纷解决： REITs相关的典型案例分析： 梳理并分析中国REITs市场已经出现的法律纠纷及司法判例，为读者提供经验借鉴。 争议解决机制： 探讨通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决REITs相关争议的途径。 本书特色与目标读者： 本书最大的特色在于其高度的实操性。书中不仅梳理了理论框架，更融入了大量的操作细节、案例分析、法律条文解读以及风险提示。我们力求用最贴近实际操作的语言，为读者提供一份“看得懂、用得上”的工具书。 本书的目标读者群广泛，包括但不限于： 基金管理人与从业人员： 需要全面掌握REITs运作流程、法律法规及管理技巧。 资产所有者与潜在发行人： 希望了解如何将自身资产通过REITs模式实现价值变现、提升流动性。 投资机构与投资者： 需要深入理解REITs的投资逻辑、风险收益特征及估值方法。 律师、会计师、评估师等专业服务机构： 需要在REITs业务中为客户提供专业支持。 监管机构与政策研究人员： 可以参考本书的实践内容，为政策制定提供依据。 金融、经济、法律等相关专业的学生与研究者： 了解中国REITs市场的前沿发展。 结语： 中国REITs市场方兴未艾，其发展前景广阔，但同时挑战与机遇并存。《中国REITs操作手册》的编写，旨在成为所有投身于中国REITs实践的专业人士的得力助手，帮助大家更好地理解、参与并推动这一重要金融工具的健康发展，共同塑造更加繁荣、有序的中国REITs市场。我们相信，本书的出版，将为中国REITs市场的参与者提供宝贵的知识财富和实践指引。

评分☆☆☆☆☆

我之前对REITs的了解仅限于一些零散的新闻报道，感觉它离我这个普通股民有点远。《中国REITs操作手册》这本书彻底改变了我的看法。它的叙述方式非常巧妙，没有一开始就灌输复杂的专业术语，而是从宏观的视角切入，描绘了中国REITs市场蓬勃发展的宏大图景。书中对政策背景、市场发展阶段以及未来趋势的分析，让我对REITs在中国扮演的角色有了更深刻的认识。最令我印象深刻的是，作者并没有回避REITs投资的风险，而是坦诚地列举了可能遇到的各种挑战，比如流动性问题、估值差异、以及监管政策的变化等，并提供了相应的应对策略。这让我觉得这本书非常务实，不夸大其词，而是真正站在投资者的角度，提供了有价值的参考。通过阅读这本书，我不仅了解了REITs的基本操作流程，更重要的是，我学会了如何用一种更加审慎和理性的态度去审视这个新兴的市场，从而能够更好地规避潜在的风险，抓住真正的投资机会。

评分☆☆☆☆☆

这本书真是让我眼前一亮，作为一个对中国REITs市场跃跃欲试的普通投资者，我一直苦于找不到一本既权威又易懂的入门读物。《中国REITs操作手册》的出现，简直就是雪中送炭！我最欣赏它的地方在于，它没有将枯燥的理论堆砌得让人望而却步，而是以一种非常接地气的方式，从最基础的概念讲起，比如REITs到底是什么，它为什么会成为一种重要的资产类别，以及在中国独特的经济环境下，REITs的发展前景如何。书中对不同类型的REITs进行了详尽的介绍，从基础设施REITs到消费基础设施REITs，再到保障性租赁住房REITs，每一个类型都辅以生动的案例分析，让我能够清晰地理解它们各自的特点、优势和潜在风险。更难得的是，它还深入剖析了REITs的投资逻辑，帮助我理解如何评估一只REITs的内在价值，以及在市场波动中如何做出明智的投资决策。我感觉这本书不仅是一本操作指南，更是一位经验丰富的导师，为我揭开了中国REITs市场的神秘面纱，让我对未来的投资之路充满了信心。

评分☆☆☆☆☆

我一直对房地产投资很感兴趣，但苦于资金有限，无法直接购买高价值的房产。《中国REITs操作手册》这本书的出现，让我看到了新的可能性。它以一种非常易懂的方式，解释了REITs如何能够让普通人也能参与到大型优质房地产项目的投资中来。书中对REITs的收益分配机制、分红政策的讲解，让我明白了投资REITs不仅仅是分享资产增值，更重要的是能够获得稳定的现金流。我特别喜欢书中对不同行业REITs的分析，比如物流REITs、数据中心REITs等等，让我对这些新兴的投资领域有了更清晰的认识，也让我意识到REITs不仅仅局限于传统的住宅和商业地产。这本书就像一座桥梁，连接了我对房地产投资的热情和现实的资金条件，让我看到了实现财富增值的另一条可行路径。我迫不及待地想将书中的知识运用到实际的投资中去。

评分☆☆☆☆☆

作为一名在金融行业摸爬滚打多年的老兵，我一直关注着中国REITs市场的动向。市面上关于REITs的书籍不少，但真正能够深入剖析其操作细节、并结合中国实际情况的却寥寥无几。《中国REITs操作手册》这本书，可以说是填补了这一空白。它并没有停留于理论层面，而是非常注重实操性，从REITs的发行、交易、管理到退出，每一个环节都进行了详尽的解读。书中对不同类型REITs的资产配置、收益来源、以及估值模型进行了细致的探讨，甚至连一些具体的合同条款和法律法规都进行了梳理，这对于想要深入了解REITs运作机制的专业人士来说，无疑是极具价值的参考资料。我尤其喜欢书中对于“投资者如何选择优质REITs”这一章节的分析，它提供了多维度、系统化的评估方法，能够帮助投资者更精准地识别出那些具有长期投资价值的项目。这本书的专业性毋庸置疑，同时又保持了清晰的逻辑和流畅的语言，让我爱不释手。

评分☆☆☆☆☆

《中国REITs操作手册》这本书，为我打开了一扇了解中国金融市场新篇章的窗户。在阅读之前，我对REITs的认知非常有限，甚至有些模糊。《中国REITs操作手册》以一种循序渐进的方式，从最基础的定义和分类入手，逐渐深入到REITs的市场运作、法律法规以及风险管理等多个层面。书中对每一个概念的阐述都清晰明了，配合着生动的例子，让原本可能显得晦涩的专业知识变得触手可及。我特别欣赏书中对于投资者在REITs市场中扮演角色的探讨，它不仅仅是关于“怎么做”，更是关于“为什么这么做”，以及“这样做可能带来的后果”。这本书让我意识到，投资REITs需要具备一定的专业知识和风险意识，而这本书恰好提供了这种知识和意识的培养。它让我能够以一种更加成熟和自信的心态去面对中国REITs市场的机遇与挑战。