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店铺： 华彩图书专营店

ISBN：9787122230225

商品编码：28741985050

丛书名： 房地产开发流程管理工具箱-前期策划定位

房地产开发流程管理工具箱(前期策划定位)前

作  者: 天火xx房地产研究中心 组织编写 著作 定  价: 68 出?版?社: 化学工业出版社 出版日期: 2015-04-01 页  数: 288 装  帧: 平装 ISBN: 9787122230225

内容简介

本套图书重新梳理了近期新的房地产开发流程，按照标准化运作的要求，整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度，以项目前期投资决策为起点，依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节，为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。

本册书以项目前期策划定位为主要内容，依次介绍了项目前期市场调研、项目可行性研究、项目前期定位，为项目开发前期的策划定位提供指导性帮助。

本书适用于地产企业、地产服务机构、地产策划机构等组织的高管、策划人员，地产行业研究人员。

●XX章市场调研

●XX节市场调研管理实务

●房地产市场调研的个特点

●房地产市场调研流程

●房地产市场调研内容

●房地产市场调研方法

●不同阶段市场调研工作指导

●市场调研资料收集途径、运用及处理

●撰写市场调研报告

●第二节市场研究工作实务

●房地产市场研究指标

●房地产市场分析流程

●房地产市场分析的类方法

●房地产市场分析重点内容

●市场分析常用工具

●房地产市场预测方法

●第三节市场调研管理工具箱

●房地产市场环境调研实操表格

●项目自身状况调研实操表格

●区域市场调研实操表格

●......

《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》 内容简介 《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》是一套专为房地产开发行业量身定制的、集理论与实践于一体的综合性管理工具集。本书旨在系统梳理房地产开发的全流程，从项目启动、土地获取、规划设计、工程建设、营销销售，直至项目交付与物业管理，为房地产开发企业提供一套完整、高效、可操作的管理流程和方法论。本书内容详实，涵盖了房地产开发各个环节的关键要素、核心流程、风险控制要点以及常用的管理工具和表格，力求帮助从业者提升项目管理能力，规避开发风险，实现项目价值最大化。 第一章：房地产开发项目启动与决策 本章是房地产开发的起点，重点在于项目的可行性分析和初步决策。我们将详细阐述项目启动的各个环节，包括市场调研、政策法规分析、宏观经济环境评估、竞争对手分析以及目标客户画像。在此基础上，本书将引导读者进行详尽的财务可行性研究，包括投资估算、收益预测、现金流分析、投资回报率（IRR）、净现值（NPV）等关键财务指标的计算与解读。 市场调研与机会识别： 如何系统地收集和分析市场信息，识别潜在的开发机会，包括土地供应情况、区域发展规划、人口流动趋势、居民消费能力等。 政策法规研究： 深入解读国家和地方的房地产相关政策，包括土地使用政策、容积率、绿化率、户型配比、限购限售政策、税收政策等，确保项目符合法律法规要求。 宏观经济与行业分析： 分析宏观经济走势对房地产市场的影响，包括货币政策、利率变化、通货膨胀等，以及行业内的主要发展趋势和潜在风险。 竞品分析： 识别并分析区域内现有及潜在的竞争项目，了解其产品定位、价格策略、营销手段、优劣势，为自身项目差异化竞争提供依据。 目标客户定位： 精准描绘目标客户群体的特征，包括年龄、职业、收入、家庭结构、居住偏好、消费习惯等，为产品设计和营销策略奠定基础。 财务可行性研究： 投资估算： 详细分解项目开发过程中的各项成本，包括土地成本、建安成本、营销成本、管理费用、融资成本、各项税费等。 收益预测： 基于市场分析和销售定价，预测项目销售收入、租金收入（如适用）等。 现金流分析： 预测项目在不同阶段的资金流入与流出，识别资金缺口和充裕期。 财务评价指标： 计算和分析IRR、NPV、投资回收期等，评估项目的盈利能力和投资价值。 项目可行性报告模板： 提供一份详细的项目可行性报告模板，包含以上所有分析内容，方便使用者进行实际项目评估。 第二章：土地获取与项目报建 本章聚焦于房地产开发的关键环节——土地获取，以及随之而来的项目报建审批流程。我们将详细讲解土地获取的多种途径，包括招拍挂、协议出让、BT模式等，并重点阐述在土地竞拍或谈判过程中的策略与注意事项。同时，本章还将系统介绍项目报建所需的各类审批手续，如国土局、规划局、住建局等部门的审批流程，以及所需提交的材料和文件。 土地获取途径与策略： 招拍挂： 详细介绍土地招拍挂的出让流程、竞拍规则、风险控制，以及如何进行有效的土地成本测算和策略制定。 协议出让： 在特定情况下，协议出让的流程、条件以及需要注意的合规性问题。 其他获取方式： 如BT模式、合作开发等，分析其优劣势和适用场景。 土地尽职调查： 法律尽职调查： 审查土地的权属、地役权、抵押情况、是否有法律纠纷等。 技术尽职调查： 了解土地的规划条件、容积率、建筑密度、地下管线、地质情况、周边环境等。 经济尽职调查： 评估土地的市场价值、开发潜力、周边配套设施等。 项目报建流程： 项目立项： 申请项目批准，获得政府部门的初步认可。 建设用地规划许可证： 申请和办理用地性质、范围、规模等规划许可。 建设工程规划许可证： 申请和办理项目建筑形态、布局、高度、日照等规划许可。 建设工程施工许可证： 在具备开工条件后，办理施工许可证。 其他相关审批： 如消防、环保、人防、绿化等专项审批。 报建文件与流程图： 提供各类报建所需文件的清单和填写指南，以及从项目启动到取得施工许可证的详细流程图。 风险提示： 强调土地获取过程中的潜在风险，如土地价格波动、政策变动、规划调整、权属纠纷等，并提供应对建议。 第三章：项目规划与设计管理 本章深入探讨项目规划与设计阶段的管理要点，强调以市场需求为导向，以产品力为核心。我们将详细介绍如何进行产品定位、户型设计、景观设计、建筑风格选择，以及如何有效地与设计单位沟通协作，确保设计方案的科学性、经济性和市场竞争力。 产品定位与概念规划： 市场细分与目标客群匹配： 根据前期市场调研结果，进一步细分客群，明确产品定位（如刚需、改善、高端、租赁等）。 项目主题与价值主张： 提炼项目的核心卖点和价值主张，形成独特的项目概念。 建筑规划与户型设计： 总体布局： 考虑日照、通风、景观、交通、邻里关系等因素，优化建筑物的布局。 户型设计原则： 强调空间利用率、采光通风、动静分区、干湿分区、私密性、舒适性等。 户型图例与分析： 提供不同类型户型（如一居、两居、三居、四居等）的设计范例，并分析其优缺点。 公摊与套内面积测算： 准确理解和计算公摊面积，为销售定价提供依据。 景观设计与配套设施： 景观设计理念： 强调景观与建筑的融合，营造宜人的居住环境，如主题花园、儿童活动区、健身设施等。 公共配套设施： 规划社区内的商业、教育、医疗、交通等配套设施，提升项目价值。 设计阶段管理： 设计任务书编制： 明确设计要求、目标、标准和技术经济指标。 设计单位选择与管理： 建立设计单位的评审机制，明确合作协议和设计周期。 设计方案评审与优化： 组织多方评审，确保设计方案的可行性和市场接受度。 施工图深化与审查： 确保施工图的完整性、准确性和可执行性。 绿色建筑与可持续发展： 介绍绿色建筑标准和节能技术在项目设计中的应用，提升项目的环境价值和运营效率。 设计管理工具： 提供设计任务书模板、设计评审表、设计变更管理表等。 第四章：工程建设与成本控制 本章聚焦于房地产开发的核心环节——工程建设，以及贯穿其中的成本控制。我们将详细阐述工程建设的各个阶段，包括土建施工、装修施工、设备安装等，并重点讲解如何制定详细的施工计划、进行工程质量监管、保障施工安全，以及有效的成本控制措施。 工程建设管理： 施工单位选择与管理： 制定完善的施工单位招标和考察机制，明确合同条款，加强履约管理。 施工合同管理： 详细解读施工合同的关键条款，包括工程范围、造价、工期、质量、安全、付款方式等。 施工组织设计： 审查和优化施工单位编制的施工组织设计，确保其科学合理。 工程进度控制： 制定详细的施工进度计划，采用关键路径法（CPM）等技术进行跟踪和监控，及时处理进度偏差。 工程质量控制： 建立质量管理体系，明确各方质量责任，进行材料、工艺、成品等各环节的质量检查和验收。 工程安全生产管理： 建立健全安全生产责任制，落实安全措施，开展安全教育培训，防范安全事故。 合同变更管理： 规范工程变更的审批流程，控制变更引起的成本和工期影响。 工程成本控制： 预算编制与审核： 依据设计图纸和市场价格，编制详细的工程预算，并进行严格审核。 材料采购与管理： 建立规范的材料采购流程，控制采购成本，加强材料的进场验收和库存管理。 分包管理： 合理选择和管理分包单位，明确合同，加强过程监管。 工程款支付管理： 严格按照合同约定和工程进度支付工程款，防范支付风险。 成本核算与分析： 定期进行工程成本核算，分析成本构成，识别超支原因，并采取纠偏措施。 竣工结算： 规范工程竣工结算流程，确保结算数据的准确性和公平性。 工程技术管理： 介绍建筑工程的技术规范、施工工艺、新技术应用等。 工程管理工具： 提供施工进度计划表、工程质量检查表、安全生产检查表、工程变更审批单、工程款支付审批单、成本台账等。 第五章：营销推广与销售管理 本章聚焦于房地产项目的市场推广和销售环节，强调以客户为中心，以市场为导向的营销策略。我们将详细讲解如何制定营销推广计划，包括广告宣传、公关活动、渠道拓展、销售定价策略等，并重点介绍销售过程中的客户接待、谈判签约、合同管理、回款催收等关键环节。 营销战略与策划： 市场定位再确认： 根据项目进展，对市场定位进行微调和细化。 营销目标设定： 明确销售目标，如销售面积、销售额、去化率等。 营销主题与形象塑造： 提炼项目的核心卖点，设计具有吸引力的营销主题和品牌形象。 营销推广渠道选择： 确定线上（如网站、社交媒体、房产平台）和线下（如广告、展会、现场活动）的推广渠道组合。 广告宣传与媒体投放： 策划和执行各类广告宣传活动，包括平面广告、电视广告、网络广告、户外广告等。 公关活动策划： 组织新闻发布会、品鉴会、样板间开放活动等，提升项目知名度和美誉度。 渠道拓展与合作： 与中介机构、银行、企业等建立合作关系，拓展销售渠道。 销售策略与定价： 销售定价策略： 结合成本、市场行情、竞品价格、产品价值等因素，制定合理的销售价格。 价格策略： 如一次性付款优惠、按揭贷款支持、老带新奖励等。 销售节奏与节点控制： 规划不同阶段的销售策略和目标。 销售执行与管理： 销售团队建设与培训： 组建专业的销售团队，进行产品知识、销售技巧、服务意识的培训。 客户接待与咨询： 建立规范的客户接待流程，提供专业的咨询服务。 销售谈判与签约： 掌握销售谈判技巧，处理客户异议，促成合同签约。 认购与合同签订： 规范认购流程，制作严谨的购房合同，明确双方权利义务。 按揭贷款服务： 协助客户办理按揭贷款手续，确保销售回款。 销售回款管理： 建立有效的回款催收机制，确保资金链安全。 客户关系管理： 建立客户信息数据库，进行客户关系维护，为后期服务打下基础。 项目展示与体验： 样板间、实体样板房的搭建与开放管理，营销中心的运营。 营销管理工具： 提供营销计划表、广告投放计划表、销售报表、客户来访登记表、认购协议模板、购房合同模板、销售收款台账等。 第六章：项目交付与物业管理 本章将重点关注项目交付前的各项准备工作，以及交付后的物业管理。我们将详细讲解房屋验收、交房手续办理、产权登记等关键流程，并深入探讨物业管理在提升业主满意度、维护社区价值方面的重要作用，包括前期物业管理介入、业主沟通、投诉处理、社区文化建设等。 项目竣工验收： 内部预验收： 开发商对工程质量、配套设施等进行的内部检查。 分户验收： 对每户房屋的质量和细节进行验收。 综合验收： 由政府相关部门组织的，对项目整体工程质量、消防、环保等进行的最终验收。 交房准备与流程： 交房通知： 提前通知业主交房时间、地点及注意事项。 交房资料准备： 准备房屋质量保证书、使用说明书、相关证明文件等。 房屋交付： 组织业主进行房屋验收，签署房屋交接确认书。 缴费与结算： 协助业主办理相关税费缴纳、物业费、水电燃气等开通及结算手续。 产权登记管理： 协助办理不动产权证： 引导业主完成不动产权证的申请和办理。 户籍迁移与落户： 协助业主解决落户问题（如涉及）。 前期物业管理介入： 物业公司选择与合同签订： 在项目销售阶段，选择合适的物业公司并签订前期物业服务合同。 物业管理规划： 协助物业公司制定物业服务方案，包括安保、保洁、绿化、维修、客户服务等。 配合交付工作： 物业公司参与交房过程，熟悉项目情况。 后期物业管理： 日常服务管理： 提供安全、清洁、绿化、维修等基础物业服务。 客户服务与沟通： 建立业主沟通渠道，及时响应业主需求，处理投诉和建议。 社区文化建设： 组织社区活动，增强邻里关系，提升社区归属感。 设备设施维护： 定期对小区公共设施设备进行维护保养，确保正常运行。 前期物业服务费用管理： 合理收取和使用物业服务费。 业主委员会组建与协调： 协助业主成立业主委员会，并与之协调合作。 交付与物业管理工具： 提供交房 checklist、房屋验收表、交接确认书、物业服务合同模板、物业费收缴台账、业主意见反馈表等。 第七章：风险管理与合规经营 本章将房地产开发全流程中的风险识别、评估、应对和控制方法进行系统梳理，强调合规经营的重要性。我们将分析法律风险、市场风险、财务风险、工程风险、运营风险等，并提供相应的管理策略和建议，帮助企业规避风险，实现可持续发展。 风险识别与评估： 全流程风险清单： 针对房地产开发的各个环节（从土地获取到物业管理），列举常见的风险点。 风险评估矩阵： 建立风险发生的可能性和影响程度评估机制。 法律风险管理： 合同风险： 审查和规范各类合同（土地合同、施工合同、销售合同、物业合同等），防范法律纠纷。 权属风险： 确保土地和房屋的合法权属。 政策法规风险： 关注并适应房地产政策和法律法规的变化。 知识产权风险： 保护项目品牌和设计的知识产权。 市场风险管理： 市场波动风险： 应对房地产市场周期性波动、政策调整等。 销售风险： 应对市场需求变化、竞争加剧等导致的销售不畅。 财务风险管理： 资金链风险： 确保项目融资渠道畅通，管理好现金流，防范资金链断裂。 融资风险： 审慎选择融资方式，控制融资成本。 成本超支风险： 加强工程成本控制，防范预算超支。 工程风险管理： 质量风险： 加强工程质量管控，降低质量问题导致的损失。 安全风险： 严格执行安全生产规范，防范事故发生。 工期延误风险： 制定详细的施工计划，并有效执行，应对突发情况。 运营风险管理： 物业管理风险： 应对业主投诉、服务质量不达标等问题。 政府关系风险： 保持与政府部门的良好沟通，遵守相关规定。 合规经营： 诚信经营： 遵守商业道德，诚信经营，建立良好企业信誉。 依法纳税： 依法履行纳税义务。 环境保护与社会责任： 关注项目对环境的影响，积极履行企业社会责任。 风险管理工具： 提供风险登记表、风险评估报告、风险应对计划等。 附录：常用管理工具与表格 本书的附录部分提供了大量实用性的管理工具和表格模板，涵盖了房地产开发流程中的各个环节，包括： 项目管理类： 项目计划书模板、项目进度控制表、项目周报/月报模板、项目SWOT分析表。 财务管理类： 投资估算表、成本明细表、现金流预测表、利润表、资产负债表。 工程管理类： 施工进度计划表、工程变更审批单、材料验收单、质量检查记录表、安全检查记录表。 营销管理类： 营销计划书模板、广告投放统计表、客户信息登记表、销售合同范本、销售周报/月报。 行政管理类： 会议纪要模板、通知公告模板、规章制度模板。 这些工具和表格均采用简洁明了的设计，便于用户根据自身实际情况进行修改和套用，极大地提高了管理效率。 本书特色： 系统性强： 全面覆盖房地产开发全流程，逻辑清晰，结构完整。 实用性高： 理论联系实际，提供大量可操作的管理方法、工具和模板。 针对性强： 专为房地产开发从业者量身定制，解决实际工作中的痛点和难点。 前瞻性： 结合当前房地产行业发展趋势，融入绿色建筑、可持续发展等理念。 可读性好： 语言通俗易懂，图文并茂，方便读者理解和应用。 《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》不仅是一本工具书，更是一套房地产开发领域的知识宝典和实战指南。它将帮助房地产开发企业建立科学、规范、高效的管理体系，提升项目整体开发水平，在激烈的市场竞争中获得优势。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地产行业的资深从业者，在行业内已经摸爬滚打了十几年，参与过大大小小的项目，从住宅开发到商业地产，再到产业园区。这期间，我深切体会到房地产开发流程的复杂性和精细化要求。每一个环节都环环相扣，稍有疏忽就可能导致巨大的损失。我一直在寻找一本能够系统梳理房地产开发全流程，并提供实用管理工具的书籍。当我在书店看到《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》时，感觉像是找到了“救星”。我希望这本书能够覆盖房地产开发的所有关键节点，例如土地获取、项目立项、规划设计、工程建设、营销推广、物业管理等，并且在每个节点都能提供详尽的操作指南、风险提示以及相关的表格、合同范本等。我尤其看重“工具箱”这个概念，它意味着这本书应该能提供一套现成的、可以直接套用的工具，而不是仅仅停留在理论层面。我希望通过这本书，能够进一步提升自己对房地产开发全流程的理解深度和管理水平，尤其是在应对复杂项目和突发状况时，能够更加游刃有余。

评分☆☆☆☆☆

作为一名对房地产市场充满好奇的普通读者，我一直对房地产的开发过程感到神秘。我时常在想，一块土地是如何变成一栋栋高楼大厦的？其中又涉及哪些复杂的环节和专业知识？《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》这个书名引起了我的注意，它似乎为我揭开这层神秘面纱提供了一个入口。我期待这本书能够用生动形象的语言，将房地产开发的全流程娓娓道来，让我这个外行也能轻松理解。我希望它能介绍从最初的土地选择、购买，到规划设计、建筑施工，再到最后的销售和交付的整个链条。我尤其希望能够了解到在每一个环节中，有哪些关键的决策和需要注意的事项，以及其中可能存在的风险。如果书中能穿插一些实际的案例分析，让我看到理论是如何在实践中应用的，那就更好了。我希望通过这本书，能够增长见识，对房地产行业有一个更直观、更深入的了解。

评分☆☆☆☆☆

我对金融投资领域非常感兴趣，尤其是与实体经济相关的投资项目。房地产开发作为一个庞大的产业链，其内在的逻辑和流程是我一直想要深入了解的。这本书的书名《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》给了我一个学习的契机。我希望这本书能够系统地梳理房地产开发项目的整个生命周期，从项目前期的可行性研究、市场调研，到项目开发过程中的土地获取、规划报建、工程施工、成本控制，再到项目营销、销售，以及最终的交付和售后服务。我希望它能够详细阐述每一个环节的运作机制、关键控制点、涉及的法律法规以及常用的管理工具和方法。我期待这本书能够提供一套清晰的流程框架，帮助我理解房地产开发项目的投资逻辑、风险点和回报机制。如果书中能包含一些财务模型、风险评估模型或者投资回报分析的案例，那就更加完美了，这将有助于我更专业地评估房地产投资机会。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名听起来就非常务实，"新华书店 房地产开发流程管理工具箱"。一拿到它，我就迫不及待地翻阅起来。我是一名刚入行的房地产项目经理，之前摸索了很多关于项目管理的方法，但总是感觉零散，缺乏一个系统性的框架。这本书的名字正好戳中我的痛点。我期待它能提供一套完整的、可操作的房地产开发流程，从拿地到项目交付的每一个环节都包含在内，并且能有具体的工具和模板，帮助我理顺思路，规范操作。比如，在项目初期，如何进行市场调研和可行性分析，需要哪些报告模板？在项目开发过程中，如何进行工程管理、成本控制，有哪些关键的检查点和表格？在营销销售环节，又有哪些流程和注意事项？我希望这本书不仅仅是理论的堆砌，而是真正能解决实际问题，提供切实可行的解决方案。我听说新华书店的书籍一向以严谨和专业著称，希望这本工具箱能不负所望，成为我职业生涯中的一个得力助手。它应该能让我少走弯路，提高项目管理的效率和成功率。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地产开发企业的普通员工，在公司负责一些基础的行政支持工作，但我也非常希望能了解公司整体的运作模式，尤其是房地产开发的核心流程。这本书的名字《新华书店 房地产开发流程管理工具箱》引起了我的兴趣。虽然我不是直接参与项目开发的，但我相信了解整个流程有助于我更好地配合工作，提升自己的职业素养。我希望这本书能够用通俗易懂的语言，清晰地解释房地产开发从前期的市场分析、项目立项，到中期的设计、施工、采购，再到后期的销售、交付、物业管理等各个环节的具体内容和操作要点。我希望它能像一个导航仪一样，帮助我理解我们在做的每一个项目是如何一步步形成的。如果能包含一些通用的管理表格，比如项目进度表、成本预算表之类的，那就更好了，这样我可以在工作中尝试着去理解和运用。总而言之，我期待这本书能让我对房地产开发这个行业有一个更全面、更系统的认识。