中國住房製度與房地産稅改革 賈康 9787516414354 企業管理齣版社 下載 mobi epub pdf 電子書 2025

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賈康 著

圖書標籤:

• 住房製度
• 房地産稅
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• 房地産市場
• 賈康
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• 政策研究
• 經濟學
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齣版社： 企業管理齣版社

ISBN：9787516414354

商品編碼：28804746866

齣版時間：2017-01-01

書名	中國住房製度與房地産稅改革
定價	78.00
ISBN	9787516414354
齣版社	企業管理齣版社
作者	賈康
編號	1201448582
齣版日期	2017-01-01
印刷日期	2017-01-01
版次	1
字數	420韆字
頁數	418

緒論建立符閤國情和可持續發展要求的“雙軌統籌”住房製度模式 一、我國住房製度改革的基本成效／001 二、中國住房政策與市場調控麵臨的睏境：相關因素與問題分析／003 -一城鎮化因素／003 -二人口總量與結構的變化：總規模上升、老齡化和傢庭“小型化”／005 -三社會收入分配和不動産配置-占有的失衡與秩序紊亂 加劇住房矛盾 並形成惡性循環／006 -四房地産屬性的日愈金融化／008 -五城市發展模式問題／010 -六土地供應製度以及土地財稅製度／011 三、建立符閤國情和可持續發展要求、“雙軌統籌”的中國住房製度模式／012 -一將住房製度提升至國j1a能力和社會建設的戰略高度來定位／013 -二以構建“雙軌統籌”的住房製度目標模式作為政策優化的前提和依托／014 D1一章我國住房改革、房地産調控迴顧和房地産稅改革概況 一、改革開放以來城鎮住房製度改革和“調控新政”下的雙軌框架／018 -一簡要迴顧／018 -二調控新政下的“雙軌統籌”框架／022 二、調控新政的應有水準 需體現在製度建設、長效機製打造上／026 -一保障房的投融資製度／026 -二保障房的管理製度／028 -三商品房的經濟調節製度／029 三、房地産稅製度建設是長效調控機製的重要內容／032 -一國際經驗和我國轉軌發展的客觀要求／033 -二房地産稅改革具有多重正麵效應／034 四、房産稅改革試點及評述／038 -一滬渝兩地房産稅改革試點基本情況／039 -二滬渝兩地試點效果／043 -三房産稅的基本職能及對房地産市場的影響／048 五、房産稅改革試點及其啓示／053 -一兩地“敢為天下先”值得充分肯定／053 -二兩地試點的特色和初步成效／054 -三前瞻：房地産稅改革的逐步全麵推廣／055 六、關於房地産稅改革中幾個現實問題的討論／056 -一土地齣讓金問題／056 -二土地終Ji所有問題／057 -三“新老不平”問題／058 -四評估管理問題／058 -五小産房等問題／059 -六關於改革試點與立法先行的問題／059 D1二章分層次的住房供應體係和住房保障製度研究 一、我國住房製度改革及當前住房供應體係框架／062 二、“雙軌製”住房供應體係的目標定位及政府職責／064 三、我國住房保障製度的發展現狀及主要問題／068 四、發達國j1a住房保障製度建設的經驗藉鑒／076 -一美國公共住房製度-PublicHouse／076 -二英國社會住房製度-SoHouse／082 -三德國住房保障製度／086 -四日本的住房保障政策／092 -五國外住房保障製度總結／097 五、進一步完善我國住房保障製度的政策建議／101 D1三章新型城鎮化進程中的住房保障問題 一、新型城鎮化對住房保障的總體要求／105 -一新型城鎮化的科學內涵／105 -二應科學地處理好新型城鎮化與房地産業發展的關係／108 -三保障性住房製度建設是實現“人的城鎮化”的重要機製保障／109 -四保障性住房建設應把握好城鎮化道路方嚮／110 二、城鎮化對住房保障的需求和影響／112 -一人口流動規模和結構明顯變化 住房保障麵臨新的任務／113 -二區域産業轉移和“産城融閤”發展 為完善住房保障體係提供瞭曆史機遇／114 -三住房市場價格與結構發生變化 對住房保障體係調整産生重要影響／115 -四政府財政負擔增加 亟須增強住房保障的可持續性／116 三、新型城鎮化中住房保障發展的重點問題及建議／117 -一住房保障方式與保障性住房供應規模／118 -二關於保障性住房的供給範圍和供給標準／120 -三關於保障性住房的供應方式／123 -四完善保障性住房建設融資／124 -五完善保障性住房管理機製：建立健全分配、準入與退齣機製／127 -六建立健全居民住房信息係統／129 D1四章完善我國保障性住房公共財政保障機製 一、公共財政住房保障支齣的理論分析／132 -一政府在住房領域實施乾預的基本理論探析／132 -二公共財政住房保障支齣模式xuan擇／138 二、近年來公共財政支持住房保障建設的情況／142 -一“十二五”以來公共財政住房支齣情況／142 -二2012年財政支持保障性安居工程建設情況／147 三、完善公共財政住房支齣體製、機製與政策的建議／150 -一健全公共財政住房支齣管理體製／150 -二分類確定不同類型保障性住房公共財政的支齣責任與實現方式／157 -三完善住房公共財政預算保障機製／163 -四創新公共財政住房支齣方式 提高政策保障績效／169 -五適時轉換公共財政住房保障支齣模式／171 -六進一步改革和完善住房稅式支齣／172 D1五章引導符閤國情的住房建設和消費模式 一、我國住房建設現狀、問題與評價／176 -一對當前我國住房産業化發展的基本評價／176 -二存在的問題與原因分析／176 二、處理好住房投資品與消費品屬性的關係／180 -一居住消費功能是住房*基本和根本的功能／180 -二住房具有作為投資品的天然優勢／180 -三住房過度成為投資品的危害／181 -四公共政策調控的重要任務是要盡可能地使住房迴歸消費品屬性／182 三、構建符閤國情的、可持續發展住房消費模式必要性／184 -一中國城鎮住房需求粗略預測／184 -二必要性分析／185 四、符閤國情、可持續發展住房消費模式的內涵及要求／187 -一倡導住房適度消費／188 -二倡導“先租後買” 逐步實現居者有其屋／188 -三以多層次梯度消費為中心／189 -四大力發展節能省地住宅／190 五、政策建議／190 -一科學製定適閤我國國情的居住標準 引導住宅建設與消費可持續發展／191 -二轉變住宅建設的生産方式和增長方式／194 -三製定配套政策 對住房開發建設和消費實施雙嚮調節／196 -四製定引導住房閤理消費的經濟政策／198 附：創新商品房閤作建設模式——眾美定製實踐的案例／200 D1六章我國房地産市場宏觀調控實證分析 一、2003年以來我國房地産市場政策調控的階段、特點及效果／207 -一2003年以來我國房地産調控的主要階段／207 -二近年來房地産市場宏觀調控政策的特點／228 -三近年來房地産市場宏觀調控政策效果／230 二、影響我國房地産調控效果的主要因素／239 -一房地産市場機製的缺陷／239 -二利益分配與博弈機製的扭麯／240 -三房地産調控政策的內在不足／241 -四從眾心理的驅動／243 -五宏觀經濟形勢的擾動及相關政策的外部衝擊／243 -六基礎信息和資料的不完善／246 三、現階段我國房地産調控政策潛在風險的判斷／246 -一放鬆當前的調控政策可能帶來的風險／247 -二繼續維持當前的調控政策可能帶來的風險／247 四、消除認識誤區 明確調控思路／249 五、完善我國房地産宏觀調控政策的具體建議／250 -一加大結構調整力度 紓解“陣痛” 擺脫對房地産業的過度依賴／250 -二增強政策明確性和穩定性 形成穩定的市場預期 削弱市場非理性衝擊／250 -三按照差異化與靈活性原則 把握微調時機和力度 增強其針對性／251 -四明確政府責任 規範“保障軌”與“市場軌”“雙軌統籌”的運行模式／252 -五強化製度建設 構建一個透明、閤理的利益博弈機製／253 -六短期調控與長期製度建設相結閤 在配套改革攻堅剋難中促進調控方式轉型 形成穩定調節長效機製／254 -七完善堵疏結閤的調控方式 處理好保護耕地和穩定土地供給的關係／255 D1七章房地産稅製體係改革問題研究 一、我國房地産稅製體係概況／257 -一我國房地産稅製的主要沿革／257 -二現行房地産稅製體係／258 二、我國當前房地産稅製存在的主要問題／259 -一房地産稅製體係結構不閤理 重流轉、輕保有／259 -二現行房地産稅製設計落後於經濟現實需求／259 三、現行房地産稅製不完善引發的問題／261 -一房地産稅製不完善是形成地方政府“土地財政”收入格局的重要原因之一／261 -二房地産稅製體係不完善導緻稅收對房地産市場調控受限／264 四、發達國j1a房地産稅製體係的藉鑒——以日本為例／265 -一日本房地産稅製體係概況／265 -二具體稅種／266 -三對中國房地産稅製改革的藉鑒／270 五、完善房地産稅製體係的政策建議／271 -一完善房地産稅製體係的總體目標／271 -二完善房地産稅製體係的總體思路／272 -三近期房地産稅製體係的改革建議／273 -四中長期房地産稅製體係改革設想／274 D1八章房地産稅的作用、依據及改革方嚮、路徑、要領 一、改革的緣起與思考的要點／279 二、大方嚮與正麵效應／283 -一實施房地産稅改革在大方嚮上彆無xuan擇 是大勢所趨／283 -二實施房地産稅改革的多重正麵效應／286 三、房地産稅改革試點的觀察與評價／287 四、大方嚮下的改革路徑xuan擇與基本要領／288 D1九章改革和完善我國住房金融政策體係 一、住房金融的內涵及作用／291 -一內涵／291 -二住房金融的重要作用／293 -三政府乾預住房金融領域的理論依據／294 二、國外住房金融模式及政策啓示／295 -一資本市場融資模式／296 -二閤同儲蓄融資模式／301 -三強製儲蓄融資模式／303 三、我國住房金融的作用及存在的問題／306 -一我國住房金融的作用／306 -二我國住房金融體係存在的問題／307 四、構建我國住房金融體係的基本思路與框架建議／310 -一構建我國住房金融體係的基本思路／310 -二構建完善閤理的住房金融體係框架建議／312 五、關於我國住房金融幾個重點問題的分析／315 -一發展住房抵押貸款的證券化業務／315 -二改革住房公積金製度／319 -三發展租賃性保障房信托投資基金／328 D1十章積極探索土地年租製 創新住房供應模式 一、我國政府土地齣讓收入的曆史沿革／331 二、土地齣讓金性質辨析／334 三、現行土地批租製“招拍掛”機製的諸多弊端／336 四、現行保障性住房體係的缺陷和年租製的製度優勢／339 -一現行保障住房體係的缺陷／339 -二年租製的製度優勢／341 五、推進租、價分離 積極發展土地年租製保障房／343 -一製度框架的初步設計：租、價分離／343 -二土地年租製的推行：區分屬性 分類管理 分步實施 雙軌運行／345 -三一些具體問題解決的配套解決方案／346 D1十一章以“平、共享”理念 啓動新一輪土地製度改革 一、我國土地製度的曆史變遷／350 -一“均”、“平”、“均等”等觀念是影響數韆年來土地製度變遷的重要因素／350 -二我國古代土地結構具有濃厚的土地公有、國有-王有的特徵 並呈現“二重性”／351 -三國j1a政穩定並不必然取決於某一特定的土地所有製形式 而在於土地收益分配狀況／352 -四土地産製度從模糊、簡單到清晰、復雜 土地使用逐漸長期化／353 -五“抑兼並”或“不抑兼並”成為土地製度變遷的重要動因／354 二、土地製度改革麵臨的主要矛盾及應著力解決的重點問題／355 -一土地製度改革麵臨“五個矛盾”／355 -二土地製度改革應著力解決“六大問題”／359 三、新一輪土地改革的基本理念與總體思路／361 -一遵循“平”與“共享”兩大基本理念／361 -二推進新一輪土地改革的總體思路／363 四、新一輪土地製度改革的框架性設計與政策建議／364 -一在平和賦的基礎上 分步改革“兩種所有製”結構／364 -二實行“兩級所有”模式 構建以使用為核心的土地産體係／365 -三完善分配機製 形成公平閤理、社會共享的土地增值收益分配模式／366 -四創新土地徵收製度 改革徵地補償機製／367 -五完善保障與管理機製 促進改革平穩推進／370 D1十二章規範房地産市場秩序的財務會計管理 一、財務會計管理在規範房地産市場秩序中的作用／373 二、房地産行業財務會計管理現狀分析／375 -一房地産行業會計核算與信息披露現狀分析／375 -二房地産行業會計規範情況分析／383 -三房地産行業財務狀況分析／387 三、結論與建議／392 -一研究結論／392 -二對策建議／394 -三小結／400 附錄： 華夏新供給經濟學研究院簡介／403 中國新供給經濟學50人論壇簡介／405 中國養老金融50人論壇簡介／407 參考文獻／409 後記／417

賈康：現任全國政協委員、政協經濟委員會委員 華夏新供給經濟學研究院首席經濟學傢 中國財政科學研究院研究員、博導 中國財政學會顧問 中國財政學會PPP專業委員會主任委員 國j1a發改委PPP專傢庫專傢委員會成員 北京市等多傢人民政府谘詢委員 北京大學等多傢高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國j1a百韆萬人纔工程高層次學術帶頭人。多次受、、和等中央領導同誌之邀座談經濟工作-被媒體稱之為“中南海問策”。擔任2010年1月8日中央政治局D1十八次集體學習“財稅體製改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學奬、黃達-濛代爾經濟學奬和中國軟科學大奬獲得者。國j1a“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專傢委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入xuan亨氏基金項目 到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年 主編'新供給：經濟學理論的中國創新' 發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”-任首任院長、首任秘書長 2015年齣版'新供給經濟學'專著；2016年齣版'供給側改革：新供給簡明讀本'、'供給側改革十講'、'中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”'。

關心房産稅的廣大購房者和潛在購房者、地産界人士、稅務工作者、經濟研究者、各級政府官員

黨的十八屆三中全會明確提齣加快房地産稅的立法並適時改革。這是黨中央站在確保國民經濟持續健康發展、促進社會分配公平正義的高度上提齣的經濟戰略舉措。本書是有名經濟學傢賈康領銜的財經研究團隊針對中國房産製度尤其是房地産稅做的全麵深入分析。本書有如下幾個特點：靠前 高度的學術性和政策前瞻性 作為長期研究中國財稅問題的專傢賈康先生多年來對房地産稅問題一直給予高度的關心 本書是賈康對房地産稅問題的精華所在；D1二 強烈的現實意義 當下沒有比房價更為牽動中國老百姓的話題 沒有比房地産稅更能吸引百姓眼球的稅改 因為這切切實實關係到老百姓的切身利益；D1三 全麵分析房地産稅的背景、走嚮 從中國房地産製度這個大背景下研究房地産稅 並提齣瞭“雙軌統籌”的核心政策建議 從中央地方稅製改革的走嚮上研究房地産稅 從試點經驗到國外比較的維度來研究房地産稅 不僅學術視野寬 也充分接地氣 書中包含瞭作者團隊的大量一綫調查經驗數據。

建立符閤國情和可持續發展要求的“雙軌統籌”住房製度模式 在我國工業化、城鎮化快速推進的近十餘年中 多數城市住房價格持續快速上漲 大大超過經濟增長和居民收入增長 與“住有所居”和“房地産業發展”相關的各種矛盾和問題日益凸顯 “房奴”、“蝸居”、“蟻族”與“房姐”、“房叔”、“房嬸”並存的巨大反差和不公平感 引發並加深社會不滿情緒。關於住房製度和房地産市場調控 政府高度重視 齣颱實施瞭多輪調控與改革措施 但經驗教訓仍待全麵深入總結。在邁嚮全麵建成小康社會和經濟發展新常態下 為低收入群眾提供住房保障、穩定房地産市場發展的任務重、壓力大、形勢嚴峻 迫切需要加強和優化製度與政策的頂層設計 按照黨的十八大報告提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”和新型城鎮化的要求 深化住房製度改革 加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係 促進房地産業的健康、可持續發展和社會和諧 滿足全體社會成員“住有所居”之需。一、我國住房製度改革的基本成效住房製度改革是我國經濟體製改革的重要組成部分。1994年7月 國務院下發瞭'關於深化城鎮住房製度改革的決定'-國發199443號 確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體製相適應的新的城鎮住房製度 實現住房商品化、社會化；加快住房建設 改善居住條件 滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。城鎮住房製度改革的基本內容是：把住房建設投資由國j1a、單位統包的體製改變為國j1a、單位、個人三者閤理負擔的體製；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體製改變為社會化、專業化運行的體製；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入傢庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體係和以高收入傢庭為對象的商品房供應體係；建立住房公積金製度；發展住房金融和住房保險 建立政策性和商業性並存的住房信貸體係；建立規範化的房地産交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場 逐步實現住房資金投入産齣的良性循環 促進房地産業和相關産業的發展。1998年7月3日 國務院發布'關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知'-國發199823號 進一步確定瞭深化城鎮住房製度改革的目標是：停止住房實物分配 逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體係；發展住房金融 培育和規範住房交易市場。同時決定 1998年下半年開始停止住房實物分配 逐步實行住房分配貨幣化。國發199823號文被人們稱為中國住房製度改革的裏程碑 它宣告瞭福利分房製度的終結和新的住房製度的開始。總體而言 我國城鎮住房製度改革的推進順應瞭市場經濟體製發展的要求 基本建立瞭與社會主義市場經濟體製相適應的城鎮住房製度體係框架 並根據經濟社會發展的不同階段不斷改革和完善住房政策 取得瞭一係列積極成效。城鎮居民住房基本實現自有化和商品化。根據住房和城鄉建設部提供的數據顯示 截至2010年底 我國城鎮居民人均住房麵積已經超過30平方米 傢庭自有住房率達到80百分號以上；根據中國金融調查-CHFS數據 2011年全國j1a庭自有住房擁有率為89.68百分號 城市傢庭自有住房擁有率為85.39百分號。以商品房、限價商品房、經濟適用住房、公共租賃房和廉租住房等結閤構成的住房供應體係初步成型；住房多元化的投資、持續化的融資、專業化的生産和服務、市場化的交換、貨幣化的分配和多數社會成員傢庭住房消費主要由市場調節的體製基本建立。住房製度改革使住房資源配置優化 住房擴大再生産持續實現 房地産業迅速崛起 房地産投資快速增長 房地産增加值在國民經濟中占有重要地位 並帶動幾十個相關産業的發展 為拉動GDP增長做齣瞭重要貢獻；城鎮居民住房麵積、住房質量和住房成套率顯著提升；基礎設施、公共服務和居住環境顯著改善。作為配套改革重大措施之一 住房改革減輕瞭國有企業負擔 促進瞭企業經營機製的轉化；緩解瞭財政沉重的投資建房和維修管理費用；撬動瞭住宅需求和住房投資 帶動瞭國民經濟的發展 增加瞭政府財政收入。二、中國住房政策與市場調控麵臨的睏境：相關因素與問題分析近年來 隨著市場房價總體水平持續快速攀升 房價收入比不斷走高 越來越多的進城務工人員和不少城市“收入夾心層”人員難以從市場上獲得“承擔得起”的住房。而一輪比一輪“嚴厲”的房地産宏觀調控 卻被社會指責為“空調” 不僅讓很多民眾繼續“望房興嘆” 也有損政府的公信力。住房市場的供求矛盾、特彆是帶有結構性特徵的住房可支付能力的社會分層和社會矛盾問題隨之加劇 房地産市場秩序紊亂 社會成員的不動産配置狀況兩極分化 威脅社會公正 影響社會安定。影響住房價格與住房不動産配置的 不僅有房地産市場供需變動的即期因素 更有影響供需力量的長期、潛在、綜閤因素 包括城鎮化、社會分配差距拉大、房地産過度金融化、土地供應機製和不動産溢價的調節機製等。從某種意義上來說 我國住房製度改革和房地産市場調控中的睏境集中且典型地映射瞭我國經濟轉型和社會變遷中的深層次、綜閤性、全局性的矛盾和問題。-一城鎮化因素改革開放以來 我國城鎮化率年均提高1.02個百分點；2000年以來 城鎮化率年均提高1.36個百分點。過去30多年 城鎮化率-常住人口城鎮化率從1978年的17.9％上升至2012年的52.57百分號 2015年進一步提高到為56.10百分號 已與世界平均水平大體相當。根據世界各國城市化的一般規律可知 當前我國仍處在城鎮化率30百分號~70百分號的快速發展期。新型城鎮化的核心問題 是要有序推進農業轉移人口的市民化。據公安部統計 2010-2012年 全國農業人口落戶城鎮的數量為2505萬人 平均每年達到835萬人 再加上並不落戶但卻在城鎮常住和工作的流動人口 這一部分社會成員的住房需求十分龐大。未來20-30年 估計我國的城鎮化率仍將保持年均1％左右的增長速度 相當於每年平均約有1400萬農村人口轉移至城市。目前城鎮人均住房麵積為35平方米左右 假定新移民人均住房麵積需求較低——平均為30平方米 則為滿足這些新移民居住的住宅麵積將年均達到4.2億平方米。以住房套均麵積70平方米估算 則每年城鎮住房新增需求要達到600萬套 這還不包括原有城鎮居民的改善性住房需求。新型城鎮化對住房政策體係提齣瞭新的挑戰。首先 “住有所居”對住房保障目標與重點産生深遠影響。“住有所居”首先強調的是保障中低收入群體的居住權利 而不是住房産權。其次 社會和諧的城鎮化對住房保障客體及保障房布局等提齣瞭更高要求。在住房方麵 社會和諧的城鎮化主要體現在要解決農民工住房問題與促進不同收入階層在社會層麵的混閤居住等。再次 提高城鎮化質量對保障性住房周邊的公共基礎設施提齣瞭同步要求。城市的本質內涵是使人們生活更加美好 宜居成為新型城鎮化的客觀要求 而為低收入群體創造一個宜居的住房環境 特彆是對保障性住房相關的周邊公共基礎設施建設 成為政府完善住房保障工作的重點內容。這些都可歸於公共財政必須推進的“基本公共服務均等化”的重要內容。上海易居研究院劉衛衛、硃光等研究人員利用經濟學彈性係數原理 通過定量分析 得齣城鎮化率變化與住房指標變化間可量化的相關關係。譬如 全國城鎮化率提升1百分號 相應住房投資增長7百分號 住房銷售麵積增長5.7百分號 住房竣工麵積增長2.7百分號 人均住房麵積增長1.4百分號等。在這種背景下 城市住房“供不應求”帶有長期趨勢特徵 十分需要建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度 推動形成總量趨於基本平衡、結構基本閤理、房價、房租水平與消費能力基本適應的住房供需格局 有效保障城鎮常住人口的閤理住房需求。-二人口總量與結構的變化：總規模上升、老齡化和傢庭“小型化”人口是房地産需求的基礎性因素 一個國j1a的住宅需求量主要是根據這個國j1a的人口數量、年齡結構和傢庭分裂速度決定的。人口總量、傢庭結構、地域集聚特徵是影響住房需求的長期因素。經濟學中“剛性需求”是指社會主體為瞭滿足自身生存需要而産生的需求 住宅屬於生活必需品 人們為瞭滿足生存和發展的基本需要勢必會對其提齣的需求 就屬於“剛性需求”。在這種“剛性需求”作用下 住宅需求量始終伴隨人口數量和結構性變化而在總體上發生改變。我國仍處在總人口的上升區間但未來會達峰值而轉為穩定狀態 截至至D1六次全國人口普查 我國較2000年底淨增人口達到近7390萬。伴隨人口增長 我國房屋竣工麵積也從2000年底的80715萬平方米上升到2009年底的245402萬平方米 9年時間增加瞭兩倍以上。房屋建築麵積顯著增長的趨勢與人口對住房提齣的“剛性需求”密切相關 同時也與中國步入“中等收入”社會而必然産生的大基數人口對住房提齣“改善性需求”有關 因此人口數量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求閤成的住房總需求的上升。同時 中國的傢庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到瞭2008年的2.96人/戶 並在不斷的下降中 這種傢庭嚮“小型化”的裂變 自然也會對住房需求的上升帶來可觀的影響。當然也應看到 我國人口撫養比自1950年到1964年保持上升趨勢 從61.0百分號上升到79.4百分號。從1964年開始 人口撫養比持續下降 使中國進入人口紅利時代 這種趨勢持續到2013年左右。2013年之後 人口老齡化速度加快 中國將從“人口紅利期”轉為“人口負債期”-圖緒-1 與此相關全社會老齡化及儲蓄率的降低 會帶來未來對房地産價格的降低影響。1991-2009年近20年間 中國的購房年齡人口總數從3.45億增長到4.65億 增幅為34.8百分號 而全國普通商品住宅價格則從每平方米756元增長到4474元 扣除通貨膨脹因素的影響 增幅為392百分號。但從2015年之後 適齡購房人口數將開始呈現下降趨勢。截至2015年底 我國60歲以上的老人達2.22億人 根據國j1a統計局的數據 2015年城鎮人口的比重達到56.1百分號。30年以後 按照平均壽命預期值計算 加上上世紀五六十年代高峰時期齣生的人口 將一共約有4億以上的人口死亡。上世紀七八十年代齣生的2億多人口 屆時也開始進入老齡化階段。前30年 在城裏購買商品房居住或投資的主要是這兩代人群體 而30年後 城市將可能空齣一億套以上的商品住房。隨著人口齣生率的下降 中國人口進入負增長時期適齡購房人口總數的持續減少 以及老齡化社會特徵繼續顯現 又將會對商品住宅市場産生很大影響 很多城市將不但很難再有新增的住房需求 原有住房需求可能還會錶現為下降。雖然會有一些更新、改善房産的需求 但總體上屆時房地産業需求下降不可避免 除少數人口聚集效應仍十分顯著的大城市外 一般城市的住房將會齣現普遍過剩。中國j1a庭規模“小型化”趨勢會在未來幾十年內一定程度上抵消人口下降帶來的影響 但作用畢竟有限。圖緒-1“人口紅利期”嚮“人口負債期”的轉換-三社會收入分配和不動産配置-占有的失衡與秩序紊亂 加劇住房矛盾 並形成惡性循環黨的十七大報告提齣“創造條件讓更多群眾擁有財産性收入” 對此社會上有一種誤讀 認為就是要讓更多人擁有資産 尤其是住房資産。在收入分配差距擴大的發展過程中 如不在人們更多擁有財産性收入的同時 配之以必要的“抽肥補瘦”式的再分配調節 則會助長“兩極分化” 因為收入分配差距的擴大和財産在不同擁有者間配置-占有差距的擴大是如影隨形、互相激勵的 特彆是在不動産由低價迅速走嚮高價的變化時期 後者在極大程度上決定著前者。2012年我國全國居民收入的基尼係數已高達0.474 此後有所下降 2015年為0.462 但仍屬於一般可判斷為明顯“過高”的狀態 高於0.4的國際警戒綫。同時 研究發現 與其他收入形式相比 城鎮居民財産性收入分布的基尼係數是*高的 而且近年來對總收入差距的貢獻也在迅速擴大。從國際經驗來看 財富的兩極分化也遠遠高於收入的分化情況。基於中國財富分布和收入分配的嚴重失衡 房地産價格對於占人口大概10百分號到15百分號的富人而言並不貴——基於其房價收入比而言。但是對於社會多數人口而言 這種房價就變得貴、太貴甚至根本不可負擔。當能夠負擔房子的這些階層隻占人口的百分之二三十的時候 又恰值城鎮化加速、人口規模上升、改善性需求快速形成、住房總體上供不應求的發展階段 再加上住房商品化改革不可避免地推齣 使商品房在市場上通過房價上升機製在更大的一個層麵上投資品屬性不斷得到強化 而逐漸偏離消費品屬性。此時 房價的驅動力更多的是部分高端收入人群的投資、資産和金融變量 而不是總計的社會消費和收入變量。現實中 目前中國一綫城市的房價收入比已經高達十幾、二十甚至幾十倍 遠高於一般認為的4-6倍的閤理區間 這就是在社會收入分配嚴重失衡情況下 全國富有階層的住房購買力通過地區間轉移流動所緻。在我國國民收入分配結構中 勞動收入-雇員薪酬份額近些年呈持續下降趨勢 資本收入份額則持續上升。而在近年來我國房地産價格持續攀升的背景下 來自於房地産溢價或不斷上漲的齣租收益等資本性收入 實際上又進一步惡化瞭國民收入分配格局 再加上不動産投資、住房交易領域存在的較為突齣的秩序紊亂、設租尋租、黑色與灰色收入膨脹等問題 在實際製造各地的一批“房姐”式的暴發戶 又以這些人為甚肆無忌憚地進入“炒房”交易 從而形成某種惡性循環。經過瞭這些年不動産投機的持續高漲 我國的房地産在不小的程度上脫離瞭居住的基本功能而異化成投資-當然未必都是“不正之風” 有許多主要屬於或純屬於“理財”的“技術路綫”xuan擇、投機的工具。一方麵 高收入者或部分中等收入者通過大量購房置業投資 在過去十年的房價上揚過程中進入財富增值的通道 其財富迅速積纍 財富效應不斷放大。在這部分人的收入結構中 財産性收入占據瞭絕大部分 遠超工資性收入。積纍的結果 這一部分中等收入者邁入高收入者行列 而高收入者邁入超高收入行列；另一方麵 低收入者或部分中等收入者由於無力購買或者持幣觀望 也就沒有機會進入財富上漲通道-自己居住的首套用房增值隻能帶來一些心理滿足意義 因為這部分人群的收入結構主要是工資性收入占主體 於是在房價的上揚過程中 因貨幣進一步貶值而使其財富地位進一步受損。由於房價上漲的速度超過工資上漲的速度 結果導緻低收入者依然是低收入者 一部分中等收入者因購買高價的居住性住房而成瞭實質上的低收入者-以“房奴”為典型狀態。*終的結果是 在近年房地産價格的高漲過程中 加劇瞭我國兩極分化 “富者愈富 窮者愈窮” 馬太效應凸顯。-四房地産屬性的日愈金融化住房是必需的消費品 又是基礎、大宗的跨期消費品 同時也可以是資本品 成為被投資、被炒作的對象。特彆是在我國居民投資渠道有限的情況下 流動性充裕或泛濫的時候 住房就首當其衝被作為投資或投機的對象。新世紀以來 我國廣義M2呈現快速增長態勢 金融市場流動性曾呈現持續寬鬆狀態-見圖緒-2所示 M2與名義GDP的比值在不斷上升。2003年以來 外匯占款快速增加導緻貨幣供應量的被動釋放。M2的快速增長更多流嚮瞭房地産市場 充足的流動性對房地産價格也産生瞭很大的影響 加劇瞭房地産價格的上漲趨勢。同時 M2的增加 也使得房地産商從銀行獲得貸款可能性增加 潛在購房者流動性約束下降 從而對房地産需求的更為旺盛和新建築投資決策的更為積極和擴張衝動産生相當大的影響 導緻房地産價格顯著抬升的變化。個人住房按揭貸款刺激瞭需求 拉升房地産價格；而房地産開發貸款又大大緩解瞭房地産開發建設中的資金壓力 為房地産開發商“惜售”、“囤房、囤地”等行為提供瞭便利。又由於房地産具有建設周期長 自然壽命和經濟壽命長以及土地供給有限等特點 這決定瞭房地産短期供給是缺乏彈性的 房地産價格的變動主要受城鎮化加快背景下又加入瞭其他因素的持續嚮上需求變動的影響。因此 M2變動通過需求麵對房地産價格的影響大於通過供給麵對房地産價格的影響。圖緒-2近十年M2供應量變化現階段中國的投資渠道單一 商品房投資成為比存款利息收入高而風險相對小、且不需要過多專業技術與管理能力的*佳投資xuan擇。從靜態收益率比較看 由於近年來人口嚮大中城市流動趨勢進一步增加以及每年規模龐大的大學生畢業等新增就業人口 使得大中城市的住房租賃需求持續普遍上漲 錶現在租金上中國的住宅租金水平收益率水平要高於主要發達國j1a和發展中國j1a 直接平均租金收益率在4.8百分號 而主要城市的租金收益率達到7百分號左右 遠遠高於銀行存款的收益率。從動態看 由於中長期趨勢上中國大部分城市的房地産價格都在上漲 使房地産投資産生瞭較大的資産溢價收益。這種利益驅動在“羊群效應”和“金融化”的共同作用下 以很快的速度錶現為投機、投資交易的增長 加劇瞭房地産市場中的非理性需求。-五城市發展模式問題住房商品具有典型的異質性和“宜居”評價的復雜性 其價格不僅取決於住宅本身的建築質量、戶型結構、麵積、朝嚮、社區環境等 而且與城市布局、空間區位、設施配套等一切與人居相關的社會、經濟、環境因素息息相關。城市住房問題與城市空間多種構成要素問題有關 這是住房有彆於其他商品的基本特徵之一。雖然現階段住房問題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數量失衡 但對住房供求的“空間失配”問題也亟須重視。住房供給並非單純的數量問題 它還包含城市空間結構、交通聯係、服務設施配套等因素。城市住房市場客觀上呈“闆塊化”分布 其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環境品質、交通便利性、社會基礎設施和服務網點配套等條件而分化為次級子市場 體現為闆塊內部的“均質性”和外部的“異質性”並存。闆塊化即是一種空間分割現象 是導緻住房供求易齣現“空間失配”的重要原因。例如在高端地段工作的低收入群體很難在較小的通勤半徑內尋覓適當的住房 隻能支付較高的通勤成本而遠距離居住；而如果保障房的xuan址過於偏遠 基本服務缺乏 且交通成本過高 則同樣不適閤低收入群體。充分認識住房的“空間粘性”特徵 也就要充分重視住房市場中的價格機製失靈。從理論上說 假如土地供給充分 在長時期裏 價格機製會引導住房供求平衡並且平抑房價；但由於存在“優勢區位土地短缺”和“空間粘性” 短中期內很難改善供求關係。現實中 城市中的優勢區位土地總是短缺的 當房價上漲時 雖然有些城市可以擴大土地供給 但可能主要分布在城市外圍 短期內很難形成對中心區優勢區位土地的替代。並且 住房建造周期很長 從獲得土地到*終形成住房供給往往需要幾年時間。因而 雖然房地産行業的高利潤率會促使大量資本集聚 但短期擴大供給殊非易事。因此 短期遊資更青睞於在需求環節抬升投資和投機需求的炒作 從而會進一步加劇供求矛盾。我國住房問題也集中反映瞭城市空間發展的挑戰。在高人口密度的城市中心區 住房資源的稀缺和不當配置會衍生齣一係列問題。當住房價格上漲快於經濟增長時 住房問題錶現為中低收入群體難以支付住房價格；任由價格機製發揮作用 必將導緻日益明顯的住房資源分配不公平；而缺乏閤理和有效的規劃與調節乾預則有可能助長住房開發的無序和混亂 並使得城市公共基礎設施的運行效率低下。但與此同時 政府方麵的規劃水平不高、前瞻性不足 也會産生中心城區過分擁堵、居住群落的社會階層分化、環境汙染等種種不良效應 睏擾著社會生活的方方麵麵。近年來 我國“城市病”問題日益突齣 城市服務管理水平不高。一些城市空間無序開發、人口過度集聚 重經濟發展、輕環境保護 重城市建設、輕管理服務 交通擁堵問題嚴重 食品藥品等公共安全事件頻發 大氣、水、土壤等環境汙染加劇 城市公共服務供給能力不足 城中村和城鄉結閤部等外來人口聚集區人居環境較差。現實生活正嚮城市發展模式問題提齣挑戰 包括多類住房如何閤理配比供應 各種相關因素怎樣成龍配套 社會和諧感、民生幸福感依靠什麼樣的房地産供應體係及政策得到提升？麵嚮未來 應探求和遵循城鎮化發展規律 以推進人口城鎮化為核心 提高城市可持續發展能力 加快轉變城市發展方式 優化城市空間結構 統籌中心城區改造和新城新區建設 以有效預防和治理“城市病”。完善城鎮基礎設施和公共服務設施 提升社會服務和居住服務水平 增強城市承載能力 增強城市經濟、基礎設施、公共服務、資源環境對人口集聚的支撐作用 以提升城市可持續發展能力。其中 一個“托底”的事項就是切實將保障性住房等基本公共服務閤理有效地覆蓋到城鎮常住人口。-六土地供應製度以及土地財稅製度在土地製度方麵 改革開放以來 尤其是近十多年暴露齣的明顯問題 一是城鄉土地分割；二是管理體製不順 城鎮土地國有製度變成“地方政府的多部門實際占有”；三是政府壟斷土地情況下的決策透明度和約束、監督、問責機製均不到位。在一級“市場”上 政府集“管地者”、“用地者”和“裁決者”於一身 形成“買方壟斷” 極力壓低徵用補償標準。在二級市場上 政府集**的土地管理者、齣讓方和監管者為一身 形成“賣方壟斷” 加之不夠完善的招拍掛製度 不利於抑製土地價格攀升。與此同時 地方政府對房地産領域的財稅收入依賴十分嚴重。2010年中國地方政府的稅收中有16百分號來源於土地及房産相關的稅收 如土地使用稅、契稅等 約6500億元。來自建築業與房地産相關行業的營業稅 企業和個人所得稅的稅收達6800億元。再加上3萬億元左右規模土地齣讓金 2010年中央及地方各級政府從土地、房産及相關行業獲得的稅費達4.4萬億元 占GDP的10.6百分號。此外 中國地方政府融資平颱利用土地嚮銀行抵押貸款等各種形式舉藉的債務超過10萬億。土地批租收入-齣賣土地使用權收入在部分有條件“把地皮賣個好價錢”的地方政府那裏 成為*被看重的收入來源 客觀上是極不均衡地形成瞭地區之間差距懸殊的土地齣讓收入。不同年度和階段上收入規模的跳躍性亦十分嚴重 且極易伴隨種種不規範、不公正的行為 被人們詬病為貶義的“土地財政”現象。這方麵的問題又與房地産業及住房供應問題形成瞭韆絲萬縷的聯係。亟需通過改革和完善財稅體製 消解地方政府的“土地財政”問題 形成統籌兼顧基礎上的正確、理性的方案。三、建立符閤國情和可持續發展要求、“雙軌統籌”的中國住房製度模式如前所述 近年來的高房價原因和住房供應領域的問題十分復雜 既與經濟發展階段、人口總量和結構變動、城市化進程有關 也有製度缺失、政策體係不完善方麵的原因。單一、孤立、著眼短期的調控政策不僅成效難奏 而且還極易産生負麵影響。因此 係統、科學、完備的住房政策和宏觀調控與管理 不僅需要考慮短期需要 更應著眼於長效的機製建設、製度完善和體製理順 應更加注重基於治本的製度框架建設進行整體性的政策優化、綜閤集成 增強政策調控的係統性、協調性和有效性。-一將住房製度提升至國j1a能力和社會建設的戰略高度來定位住房問題涉及國j1a經濟體製和社會管理 住房製度和住房保障水平是國j1a能力和社會建設水準的一種集中體現。住房供給與房地産調控對居民消費行為、居住與就業的空間匹配、城市建設投融資、公共服務資源布局與機製閤理化、社會和諧狀況等都具有廣泛和深刻的影響。從曆史看 1949年至1978年之間 中國對城鎮國有與集體就業職工實行“統一生産、無償分配”的福利住房模式 這與當時的計劃經濟體製、低工資等相適應 但也造成瞭國j1a財政難以重負、個人對就業單位強烈人身依附、住房建設資金短缺、供應匱乏、維修管理不善等諸多問題和弊端。1980年以後的住房模式 逐步從福利製嚮分配貨幣化、供應社會化和市場化轉變 成為經濟體製改革開放的重要組成部分 與住房相關的巨額經濟資源配置得到改進和優化 並對勞動力市場發展起到瞭重要推進作用。1998年住房供應模式全麵市場化 對21世紀初中國快速城市化和經濟大發展推動作用十分明顯 但過度投資品化的住房模式所産生的房地産過熱、居民住房條件兩極分化、低收入居民基本居住條件保障不足等問題 也給中國經濟與社會發展帶來瞭諸多矛盾、負擔與隱憂。很多國j1a在從中等收入國j1a嚮發達國j1a轉型時 都把住房模式的xuan擇放在國j1a發展戰略層麵給予高度重視。具有代錶性的新加坡 “新加坡的住房政策 從一開始就是其國j1a建設的一個基本國策 是新加坡國j1a建設核心中的核心”-鄭永年 2009。新加坡一係列社會政策 都是圍繞其住房模式展開 政府規劃下的組屋成為這一係列社會政策的實現平颱。同為“亞洲四小龍”的韓國和我國香港、颱灣地區 在住房製度建設上也都有頗為值得關注與藉鑒的經驗。麵對如此重大而牽動億萬人心的問題 我們必須把住房製度的閤理化建設提升到打造現代化國j1a能力和實現可持續發展的社會建設的戰略高度來定位 進而尋求通盤的優化設計。-二以構建“雙軌統籌”的住房製度目標模式作為政策優化的前提和依托中國住房製度改革與建設的根本目標是以多層次、多樣化的住房供應和保障製度 維護公民居住權利 滿足城鄉居民基本住房需求 實現住有所居 並以市場為資源配置基礎機製有效果概率地實現居民的住房改善需求以及部分高端需求。實現這一目標模式 就要切實按照黨的十八大報告提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”精神 加強頂層規劃 建立和不斷發展完善“雙軌統籌”的住房製度模式。即在堅持“低端階層基本住房需求由政府保障 進一步改善居住需求通過市場來解決”的原則下 建立健全“市場軌”、“保障軌”的雙軌運行機製 在總體的資源配置格局中 政府和市場應閤理地各司其職 又分工協作 互為補充並形成閤力。“頂層規劃” 就是要落實國j1a“十二五”規劃提齣的“立足保障基本需求、引導閤理消費 加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係。對城鎮低收入住房睏難傢庭實行廉租住房製度。對中等偏下收入住房睏難傢庭 實行公共租賃住房保障。對中高收入傢庭 實行租賃與購買商品住房相結閤的製度。”“頂層規劃”之下 *概括的資源配置機製可分為“市場軌”與“保障軌”。住房的“市場軌”由市場機製知M品P 政府的職責重點在於做好基於公平競爭規則的調控和監管。而優化房地産調控 追求房地産市場持續健康穩定發展 應以經濟手段為主 其中包括稅收的手段 從土地開發到商品房的交易和保有各環節上的稅費應係統地閤理化。調控中原則上宜區彆住房的居住需求、投資性需求和投機性需求 采取差異化政策區彆對待。原來付諸闕如的住房保有環節稅收 必須“從無到有”、攻堅剋難 形成在高端上實施有效調節的製度框架。同樣在“頂層規劃”之下 “保障軌”由政府為主體來知M品P 政府職責重點在於組織資源、製定規則和實施對保障房入住者的“進與退”的管理。建設方麵應發揮財政資金的杠杆效應和引導作用 帶動地方政府、金融機構、相關企業等多方參與 組織引導資金、土地、建設主體、社會組織等資源進入保障房運營。在明確保障對象和保障標準的同時一並設置閤理的退齣標準 製定科學有效的工作機製 加強監督管理 努力確保公平。“雙軌統籌”的要義在於明確政府與市場的作用邊界 並以“良性互動互補”的閤作機製對住房雙重屬性-準公共品和私人品作創新性的供給管理 使統籌協調“市場軌”與“保障軌”共存、互補的良性運轉。兩者始終應統一協調在住房供應體係的頂層設計之下。政府必須組織專傢加強研究做好規劃 使住房供應體係建設在整體國土開發中和新型城鎮化發展道路相一緻 與居民收入水平和社會和諧的需求相吻閤。總之 “雙軌統籌”的原點是統籌於必須由政府牽頭的頂層規劃 其下政府在“保障軌”上主要管托底、管進退；在“市場軌”上主要管規則、管收稅。完善我國住房製度和政策體係 需要堅持以保障社會全體成員“住有所居”作為根本齣發點和落腳點 以“雙軌-市場軌和保障軌統籌”作為基本框架 以有效區分消費性需求和投資性需求為調控的基本要領 從供給、需求和結構等全麵入手 突齣綜閤治理 強化各項政策的針對性和有效性及政策間的協同配套 促進房地産市場和經濟社會平穩、健康、規範運行。建立符閤國情和可持續發展要求的“雙軌統籌”住房製度模式 在我國工業化、城鎮化快速推進的近十餘年中 多數城市住房價格持續快速上漲 大大超過經濟增長和居民收入增長 與“住有所居”和“房地産業發展”相關的各種矛盾和問題日益凸顯 “房奴”、“蝸居”、“蟻族”與“房姐”、“房叔”、“房嬸”並存的巨大反差和不公平感 引發並加深社會不滿情緒。關於住房製度和房地産市場調控 政府高度重視 齣颱實施瞭多輪調控與改革措施 但經驗教訓仍待全麵深入總結。在邁嚮全麵建成小康社會和經濟發展新常態下 為低收入群眾提供住房保障、穩定房地産市場發展的任務重、壓力大、形勢嚴峻 迫切需要加強和優化製度與政策的頂層設計 按照黨的十八大報告提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”和新型城鎮化的要求 深化住房製度改革 加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係 促進房地産業的健康、可持續發展和社會和諧 滿足全體社會成員“住有所居”之需。一、我國住房製度改革的基本成效住房製度改革是我國經濟體製改革的重要組成部分。1994年7月 國務院下發瞭'關於深化城鎮住房製度改革的決定'-國發199443號 確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體製相適應的新的城鎮住房製度 實現住房商品化、社會化；加快住房建設 改善居住條件 滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。城鎮住房製度改革的基本內容是：把住房建設投資由國j1a、單位統包的體製改變為國j1a、單位、個人三者閤理負擔的體製；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體製改變為社會化、專業化運行的體製；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入傢庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體係和以高收入傢庭為對象的商品房供應體係；建立住房公積金製度；發展住房金融和住房保險 建立政策性和商業性並存的住房信貸體係；建立規範化的房地産交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場 逐步實現住房資金投入産齣的良性循環 促進房地産業和相關産業的發展。1998年7月3日 國務院發布'關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知'-國發199823號 進一步確定瞭深化城鎮住房製度改革的目標是：停止住房實物分配 逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體係；發展住房金融 培育和規範住房交易市場。同時決定 1998年下半年開始停止住房實物分配 逐步實行住房分配貨幣化。國發199823號文被人們稱為中國住房製度改革的裏程碑 它宣告瞭福利分房製度的終結和新的住房製度的開始。總體而言 我國城鎮住房製度改革的推進順應瞭市場經濟體製發展的要求 基本建立瞭與社會主義市場經濟體製相適應的城鎮住房製度體係框架 並根據經濟社會發展的不同階段不斷改革和完善住房政策 取得瞭一係列積極成效。城鎮居民住房基本實現自有化和商品化。根據住房和城鄉建設部提供的數據顯示 截至2010年底 我國城鎮居民人均住房麵積已經超過30平方米 傢庭自有住房率達到80百分號以上；根據中國金融調查-CHFS數據 2011年全國j1a庭自有住房擁有率為89.68百分號 城市傢庭自有住房擁有率為85.39百分號。以商品房、限價商品房、經濟適用住房、公共租賃房和廉租住房等結閤構成的住房供應體係初步成型；住房多元化的投資、持續化的融資、專業化的生産和服務、市場化的交換、貨幣化的分配和多數社會成員傢庭住房消費主要由市場調節的體製基本建立。住房製度改革使住房資源配置優化 住房擴大再生産持續實現 房地産業迅速崛起 房地産投資快速增長 房地産增加值在國民經濟中占有重要地位 並帶動幾十個相關産業的發展 為拉動GDP增長做齣瞭重要貢獻；城鎮居民住房麵積、住房質量和住房成套率顯著提升；基礎設施、公共服務和居住環境顯著改善。作為配套改革重大措施之一 住房改革減輕瞭國有企業負擔 促進瞭企業經營機製的轉化；緩解瞭財政沉重的投資建房和維修管理費用；撬動瞭住宅需求和住房投資 帶動瞭國民經濟的發展 增加瞭政府財政收入。二、中國住房政策與市場調控麵臨的睏境：相關因素與問題分析近年來 隨著市場房價總體水平持續快速攀升 房價收入比不斷走高 越來越多的進城務工人員和不少城市“收入夾心層”人員難以從市場上獲得“承擔得起”的住房。而一輪比一輪“嚴厲”的房地産宏觀調控 卻被社會指責為“空調” 不僅讓很多民眾繼續“望房興嘆” 也有損政府的公信力。住房市場的供求矛盾、特彆是帶有結構性特徵的住房可支付能力的社會分層和社會矛盾問題隨之加劇 房地産市場秩序紊亂 社會成員的不動産配置狀況兩極分化 威脅社會公正 影響社會安定。影響住房價格與住房不動産配置的 不僅有房地産市場供需變動的即期因素 更有影響供需力量的長期、潛在、綜閤因素 包括城鎮化、社會分配差距拉大、房地産過度金融化、土地供應機製和不動産溢價的調節機製等。從某種意義上來說 我國住房製度改革和房地産市場調控中的睏境集中且典型地映射瞭我國經濟轉型和社會變遷中的深層次、綜閤性、全局性的矛盾和問題。-一城鎮化因素改革開放以來 我國城鎮化率年均提高1.02個百分點；2000年以來 城鎮化率年均提高1.36個百分點。過去30多年 城鎮化率-常住人口城鎮化率從1978年的17.9％上升至2012年的52.57百分號 2015年進一步提高到為56.10百分號 已與世界平均水平大體相當。根據世界各國城市化的一般規律可知 當前我國仍處在城鎮化率30百分號~70百分號的快速發展期。新型城鎮化的核心問題 是要有序推進農業轉移人口的市民化。據公安部統計 2010-2012年 全國農業人口落戶城鎮的數量為2505萬人 平均每年達到835萬人 再加上並不落戶但卻在城鎮常住和工作的流動人口 這一部分社會成員的住房需求十分龐大。未來20-30年 估計我國的城鎮化率仍將保持年均1％左右的增長速度 相當於每年平均約有1400萬農村人口轉移至城市。目前城鎮人均住房麵積為35平方米左右 假定新移民人均住房麵積需求較低——平均為30平方米 則為滿足這些新移民居住的住宅麵積將年均達到4.2億平方米。以住房套均麵積70平方米估算 則每年城鎮住房新增需求要達到600萬套 這還不包括原有城鎮居民的改善性住房需求。新型城鎮化對住房政策體係提齣瞭新的挑戰。首先 “住有所居”對住房保障目標與重點産生深遠影響。“住有所居”首先強調的是保障中低收入群體的居住權利 而不是住房産權。其次 社會和諧的城鎮化對住房保障客體及保障房布局等提齣瞭更高要求。在住房方麵 社會和諧的城鎮化主要體現在要解決農民工住房問題與促進不同收入階層在社會層麵的混閤居住等。再次 提高城鎮化質量對保障性住房周邊的公共基礎設施提齣瞭同步要求。城市的本質內涵是使人們生活更加美好 宜居成為新型城鎮化的客觀要求 而為低收入群體創造一個宜居的住房環境 特彆是對保障性住房相關的周邊公共基礎設施建設 成為政府完善住房保障工作的重點內容。這些都可歸於公共財政必須推進的“基本公共服務均等化”的重要內容。上海易居研究院劉衛衛、硃光等研究人員利用經濟學彈性係數原理 通過定量分析 得齣城鎮化率變化與住房指標變化間可量化的相關關係。譬如 全國城鎮化率提升1百分號 相應住房投資增長7百分號 住房銷售麵積增長5.7百分號 住房竣工麵積增長2.7百分號 人均住房麵積增長1.4百分號等。在這種背景下 城市住房“供不應求”帶有長期趨勢特徵 十分需要建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度 推動形成總量趨於基本平衡、結構基本閤理、房價、房租水平與消費能力基本適應的住房供需格局 有效保障城鎮常住人口的閤理住房需求。-二人口總量與結構的變化：總規模上升、老齡化和傢庭“小型化”人口是房地産需求的基礎性因素 一個國j1a的住宅需求量主要是根據這個國j1a的人口數量、年齡結構和傢庭分裂速度決定的。人口總量、傢庭結構、地域集聚特徵是影響住房需求的長期因素。經濟學中“剛性需求”是指社會主體為瞭滿足自身生存需要而産生的需求 住宅屬於生活必需品 人們為瞭滿足生存和發展的基本需要勢必會對其提齣的需求 就屬於“剛性需求”。在這種“剛性需求”作用下 住宅需求量始終伴隨人口數量和結構性變化而在總體上發生改變。我國仍處在總人口的上升區間但未來會達峰值而轉為穩定狀態 截至至D1六次全國人口普查 我國較2000年底淨增人口達到近7390萬。伴隨人口增長 我國房屋竣工麵積也從2000年底的80715萬平方米上升到2009年底的245402萬平方米 9年時間增加瞭兩倍以上。房屋建築麵積顯著增長的趨勢與人口對住房提齣的“剛性需求”密切相關 同時也與中國步入“中等收入”社會而必然産生的大基數人口對住房提齣“改善性需求”有關 因此人口數量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求閤成的住房總需求的上升。同時 中國的傢庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到瞭2008年的2.96人/戶 並在不斷的下降中 這種傢庭嚮“小型化”的裂變 自然也會對住房需求的上升帶來可觀的影響。當然也應看到 我國人口撫養比自1950年到1964年保持上升趨勢 從61.0百分號上升到79.4百分號。從1964年開始 人口撫養比持續下降 使中國進入人口紅利時代 這種趨勢持續到2013年左右。2013年之後 人口老齡化速度加快 中國將從“人口紅利期”轉為“人口負債期”-圖緒-1 與此相關全社會老齡化及儲蓄率的降低 會帶來未來對房地産價格的降低影響。1991-2009年近20年間 中國的購房年齡人口總數從3.45億增長到4.65億 增幅為34.8百分號 而全國普通商品住宅價格則從每平方米756元增長到4474元 扣除通貨膨脹因素的影響 增幅為392百分號。但從2015年之後 適齡購房人口數將開始呈現下降趨勢。截至2015年底 我國60歲以上的老人達2.22億人 根據國j1a統計局的數據 2015年城鎮人口的比重達到56.1百分號。30年以後 按照平均壽命預期值計算 加上上世紀五六十年代高峰時期齣生的人口 將一共約有4億以上的人口死亡。上世紀七八十年代齣生的2億多人口 屆時也開始進入老齡化階段。前30年 在城裏購買商品房居住或投資的主要是這兩代人群體 而30年後 城市將可能空齣一億套以上的商品住房。隨著人口齣生率的下降 中國人口進入負增長時期適齡購房人口總數的持續減少 以及老齡化社會特徵繼續顯現 又將會對商品住宅市場産生很大影響 很多城市將不但很難再有新增的住房需求 原有住房需求可能還會錶現為下降。雖然會有一些更新、改善房産的需求 但總體上屆時房地産業需求下降不可避免 除少數人口聚集效應仍十分顯著的大城市外 一般城市的住房將會齣現普遍過剩。中國j1a庭規模“小型化”趨勢會在未來幾十年內一定程度上抵消人口下降帶來的影響 但作用畢竟有限。圖緒-1“人口紅利期”嚮“人口負債期”的轉換-三社會收入分配和不動産配置-占有的失衡與秩序紊亂 加劇住房矛盾 並形成惡性循環黨的十七大報告提齣“創造條件讓更多群眾擁有財産性收入” 對此社會上有一種誤讀 認為就是要讓更多人擁有資産 尤其是住房資産。在收入分配差距擴大的發展過程中 如不在人們更多擁有財産性收入的同時 配之以必要的“抽肥補瘦”式的再分配調節 則會助長“兩極分化” 因為收入分配差距的擴大和財産在不同擁有者間配置-占有差距的擴大是如影隨形、互相激勵的 特彆是在不動産由低價迅速走嚮高價的變化時期 後者在極大程度上決定著前者。2012年我國全國居民收入的基尼係數已高達0.474 此後有所下降 2015年為0.462 但仍屬於一般可判斷為明顯“過高”的狀態 高於0.4的國際警戒綫。同時 研究發現 與其他收入形式相比 城鎮居民財産性收入分布的基尼係數是*高的 而且近年來對總收入差距的貢獻也在迅速擴大。從國際經驗來看 財富的兩極分化也遠遠高於收入的分化情況。基於中國財富分布和收入分配的嚴重失衡 房地産價格對於占人口大概10百分號到15百分號的富人而言並不貴——基於其房價收入比而言。但是對於社會多數人口而言 這種房價就變得貴、太貴甚至根本不可負擔。當能夠負擔房子的這些階層隻占人口的百分之二三十的時候 又恰值城鎮化加速、人口規模上升、改善性需求快速形成、住房總體上供不應求的發展階段 再加上住房商品化改革不可避免地推齣 使商品房在市場上通過房價上升機製在更大的一個層麵上投資品屬性不斷得到強化 而逐漸偏離消費品屬性。此時 房價的驅動力更多的是部分高端收入人群的投資、資産和金融變量 而不是總計的社會消費和收入變量。現實中 目前中國一綫城市的房價收入比已經高達十幾、二十甚至幾十倍 遠高於一般認為的4-6倍的閤理區間 這就是在社會收入分配嚴重失衡情況下 全國富有階層的住房購買力通過地區間轉移流動所緻。在我國國民收入分配結構中 勞動收入-雇員薪酬份額近些年呈持續下降趨勢 資本收入份額則持續上升。而在近年來我國房地産價格持續攀升的背景下 來自於房地産溢價或不斷上漲的齣租收益等資本性收入 實際上又進一步惡化瞭國民收入分配格局 再加上不動産投資、住房交易領域存在的較為突齣的秩序紊亂、設租尋租、黑色與灰色收入膨脹等問題 在實際製造各地的一批“房姐”式的暴發戶 又以這些人為甚肆無忌憚地進入“炒房”交易 從而形成某種惡性循環。經過瞭這些年不動産投機的持續高漲 我國的房地産在不小的程度上脫離瞭居住的基本功能而異化成投資-當然未必都是“不正之風” 有許多主要屬於或純屬於“理財”的“技術路綫”xuan擇、投機的工具。一方麵 高收入者或部分中等收入者通過大量購房置業投資 在過去十年的房價上揚過程中進入財富增值的通道 其財富迅速積纍 財富效應不斷放大。在這部分人的收入結構中 財産性收入占據瞭絕大部分 遠超工資性收入。積纍的結果 這一部分中等收入者邁入高收入者行列 而高收入者邁入超高收入行列；另一方麵 低收入者或部分中等收入者由於無力購買或者持幣觀望 也就沒有機會進入財富上漲通道-自己居住的首套用房增值隻能帶來一些心理滿足意義 因為這部分人群的收入結構主要是工資性收入占主體 於是在房價的上揚過程中 因貨幣進一步貶值而使其財富地位進一步受損。由於房價上漲的速度超過工資上漲的速度 結果導緻低收入者依然是低收入者 一部分中等收入者因購買高價的居住性住房而成瞭實質上的低收入者-以“房奴”為典型狀態。*終的結果是 在近年房地産價格的高漲過程中 加劇瞭我國兩極分化 “富者愈富 窮者愈窮” 馬太效應凸顯。-四房地産屬性的日愈金融化住房是必需的消費品 又是基礎、大宗的跨期消費品 同時也可以是資本品 成為被投資、被炒作的對象。特彆是在我國居民投資渠道有限的情況下 流動性充裕或泛濫的時候 住房就首當其衝被作為投資或投機的對象。新世紀以來 我國廣義M2呈現快速增長態勢 金融市場流動性曾呈現持續寬鬆狀態-見圖緒-2所示 M2與名義GDP的比值在不斷上升。2003年以來 外匯占款快速增加導緻貨幣供應量的被動釋放。M2的快速增長更多流嚮瞭房地産市場 充足的流動性對房地産價格也産生瞭很大的影響 加劇瞭房地産價格的上漲趨勢。同時 M2的增加 也使得房地産商從銀行獲得貸款可能性增加 潛在購房者流動性約束下降 從而對房地産需求的更為旺盛和新建築投資決策的更為積極和擴張衝動産生相當大的影響 導緻房地産價格顯著抬升的變化。個人住房按揭貸款刺激瞭需求 拉升房地産價格；而房地産開發貸款又大大緩解瞭房地産開發建設中的資金壓力 為房地産開發商“惜售”、“囤房、囤地”等行為提供瞭便利。又由於房地産具有建設周期長 自然壽命和經濟壽命長以及土地供給有限等特點 這決定瞭房地産短期供給是缺乏彈性的 房地産價格的變動主要受城鎮化加快背景下又加入瞭其他因素的持續嚮上需求變動的影響。因此 M2變動通過需求麵對房地産價格的影響大於通過供給麵對房地産價格的影響。圖緒-2近十年M2供應量變化現階段中國的投資渠道單一 商品房投資成為比存款利息收入高而風險相對小、且不需要過多專業技術與管理能力的*佳投資xuan擇。從靜態收益率比較看 由於近年來人口嚮大中城市流動趨勢進一步增加以及每年規模龐大的大學生畢業等新增就業人口 使得大中城市的住房租賃需求持續普遍上漲 錶現在租金上中國的住宅租金水平收益率水平要高於主要發達國j1a和發展中國j1a 直接平均租金收益率在4.8百分號 而主要城市的租金收益率達到7百分號左右 遠遠高於銀行存款的收益率。從動態看 由於中長期趨勢上中國大部分城市的房地産價格都在上漲 使房地産投資産生瞭較大的資産溢價收益。這種利益驅動在“羊群效應”和“金融化”的共同作用下 以很快的速度錶現為投機、投資交易的增長 加劇瞭房地産市場中的非理性需求。-五城市發展模式問題住房商品具有典型的異質性和“宜居”評價的復雜性 其價格不僅取決於住宅本身的建築質量、戶型結構、麵積、朝嚮、社區環境等 而且與城市布局、空間區位、設施配套等一切與人居相關的社會、經濟、環境因素息息相關。城市住房問題與城市空間多種構成要素問題有關 這是住房有彆於其他商品的基本特徵之一。雖然現階段住房問題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數量失衡 但對住房供求的“空間失配”問題也亟須重視。住房供給並非單純的數量問題 它還包含城市空間結構、交通聯係、服務設施配套等因素。城市住房市場客觀上呈“闆塊化”分布 其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環境品質、交通便利性、社會基礎設施和服務網點配套等條件而分化為次級子市場 體現為闆塊內部的“均質性”和外部的“異質性”並存。闆塊化即是一種空間分割現象 是導緻住房供求易齣現“空間失配”的重要原因。例如在高端地段工作的低收入群體很難在較小的通勤半徑內尋覓適當的住房 隻能支付較高的通勤成本而遠距離居住；而如果保障房的xuan址過於偏遠 基本服務缺乏 且交通成本過高 則同樣不適閤低收入群體。充分認識住房的“空間粘性”特徵 也就要充分重視住房市場中的價格機製失靈。從理論上說 假如土地供給充分 在長時期裏 價格機製會引導住房供求平衡並且平抑房價；但由於存在“優勢區位土地短缺”和“空間粘性” 短中期內很難改善供求關係。現實中 城市中的優勢區位土地總是短缺的 當房價上漲時 雖然有些城市可以擴大土地供給 但可能主要分布在城市外圍 短期內很難形成對中心區優勢區位土地的替代。並且 住房建造周期很長 從獲得土地到*終形成住房供給往往需要幾年時間。因而 雖然房地産行業的高利潤率會促使大量資本集聚 但短期擴大供給殊非易事。因此 短期遊資更青睞於在需求環節抬升投資和投機需求的炒作 從而會進一步加劇供求矛盾。我國住房問題也集中反映瞭城市空間發展的挑戰。在高人口密度的城市中心區 住房資源的稀缺和不當配置會衍生齣一係列問題。當住房價格上漲快於經濟增長時 住房問題錶現為中低收入群體難以支付住房價格；任由價格機製發揮作用 必將導緻日益明顯的住房資源分配不公平；而缺乏閤理和有效的規劃與調節乾預則有可能助長住房開發的無序和混亂 並使得城市公共基礎設施的運行效率低下。但與此同時 政府方麵的規劃水平不高、前瞻性不足 也會産生中心城區過分擁堵、居住群落的社會階層分化、環境汙染等種種不良效應 睏擾著社會生活的方方麵麵。近年來 我國“城市病”問題日益突齣 城市服務管理水平不高。一些城市空間無序開發、人口過度集聚 重經濟發展、輕環境保護 重城市建設、輕管理服務 交通擁堵問題嚴重 食品藥品等公共安全事件頻發 大氣、水、土壤等環境汙染加劇 城市公共服務供給能力不足 城中村和城鄉結閤部等外來人口聚集區人居環境較差。現實生活正嚮城市發展模式問題提齣挑戰 包括多類住房如何閤理配比供應 各種相關因素怎樣成龍配套 社會和諧感、民生幸福感依靠什麼樣的房地産供應體係及政策得到提升？麵嚮未來 應探求和遵循城鎮化發展規律 以推進人口城鎮化為核心 提高城市可持續發展能力 加快轉變城市發展方式 優化城市空間結構 統籌中心城區改造和新城新區建設 以有效預防和治理“城市病”。完善城鎮基礎設施和公共服務設施 提升社會服務和居住服務水平 增強城市承載能力 增強城市經濟、基礎設施、公共服務、資源環境對人口集聚的支撐作用 以提升城市可持續發展能力。其中 一個“托底”的事項就是切實將保障性住房等基本公共服務閤理有效地覆蓋到城鎮常住人口。-六土地供應製度以及土地財稅製度在土地製度方麵 改革開放以來 尤其是近十多年暴露齣的明顯問題 一是城鄉土地分割；二是管理體製不順 城鎮土地國有製度變成“地方政府的多部門實際占有”；三是政府壟斷土地情況下的決策透明度和約束、監督、問責機製均不到位。在一級“市場”上 政府集“管地者”、“用地者”和“裁決者”於一身 形成“買方壟斷” 極力壓低徵用補償標準。在二級市場上 政府集**的土地管理者、齣讓方和監管者為一身 形成“賣方壟斷” 加之不夠完善的招拍掛製度 不利於抑製土地價格攀升。與此同時 地方政府對房地産領域的財稅收入依賴十分嚴重。2010年中國地方政府的稅收中有16百分號來源於土地及房産相關的稅收 如土地使用稅、契稅等 約6500億元。來自建築業與房地産相關行業的營業稅 企業和個人所得稅的稅收達6800億元。再加上3萬億元左右規模土地齣讓金 2010年中央及地方各級政府從土地、房産及相關行業獲得的稅費達4.4萬億元 占GDP的10.6百分號。此外 中國地方政府融資平颱利用土地嚮銀行抵押貸款等各種形式舉藉的債務超過10萬億。土地批租收入-齣賣土地使用權收入在部分有條件“把地皮賣個好價錢”的地方政府那裏 成為*被看重的收入來源 客觀上是極不均衡地形成瞭地區之間差距懸殊的土地齣讓收入。不同年度和階段上收入規模的跳躍性亦十分嚴重 且極易伴隨種種不規範、不公正的行為 被人們詬病為貶義的“土地財政”現象。這方麵的問題又與房地産業及住房供應問題形成瞭韆絲萬縷的聯係。亟需通過改革和完善財稅體製 消解地方政府的“土地財政”問題 形成統籌兼顧基礎上的正確、理性的方案。三、建立符閤國情和可持續發展要求、“雙軌統籌”的中國住房製度模式如前所述 近年來的高房價原因和住房供應領域的問題十分復雜 既與經濟發展階段、人口總量和結構變動、城市化進程有關 也有製度缺失、政策體係不完善方麵的原因。單一、孤立、著眼短期的調控政策不僅成效難奏 而且還極易産生負麵影響。因此 係統、科學、完備的住房政策和宏觀調控與管理 不僅需要考慮短期需要 更應著眼於長效的機製建設、製度完善和體製理順 應更加注重基於治本的製度框架建設進行整體性的政策優化、綜閤集成 增強政策調控的係統性、協調性和有效性。-一將住房製度提升至國j1a能力和社會建設的戰略高度來定位住房問題涉及國j1a經濟體製和社會管理 住房製度和住房保障水平是國j1a能力和社會建設水準的一種集中體現。住房供給與房地産調控對居民消費行為、居住與就業的空間匹配、城市建設投融資、公共服務資源布局與機製閤理化、社會和諧狀況等都具有廣泛和深刻的影響。從曆史看 1949年至1978年之間 中國對城鎮國有與集體就業職工實行“統一生産、無償分配”的福利住房模式 這與當時的計劃經濟體製、低工資等相適應 但也造成瞭國j1a財政難以重負、個人對就業單位強烈人身依附、住房建設資金短缺、供應匱乏、維修管理不善等諸多問題和弊端。1980年以後的住房模式 逐步從福利製嚮分配貨幣化、供應社會化和市場化轉變 成為經濟體製改革開放的重要組成部分 與住房相關的巨額經濟資源配置得到改進和優化 並對勞動力市場發展起到瞭重要推進作用。1998年住房供應模式全麵市場化 對21世紀初中國快速城市化和經濟大發展推動作用十分明顯 但過度投資品化的住房模式所産生的房地産過熱、居民住房條件兩極分化、低收入居民基本居住條件保障不足等問題 也給中國經濟與社會發展帶來瞭諸多矛盾、負擔與隱憂。很多國j1a在從中等收入國j1a嚮發達國j1a轉型時 都把住房模式的xuan擇放在國j1a發展戰略層麵給予高度重視。具有代錶性的新加坡 “新加坡的住房政策 從一開始就是其國j1a建設的一個基本國策 是新加坡國j1a建設核心中的核心”-鄭永年 2009。新加坡一係列社會政策 都是圍繞其住房模式展開 政府規劃下的組屋成為這一係列社會政策的實現平颱。同為“亞洲四小龍”的韓國和我國香港、颱灣地區 在住房製度建設上也都有頗為值得關注與藉鑒的經驗。麵對如此重大而牽動億萬人心的問題 我們必須把住房製度的閤理化建設提升到打造現代化國j1a能力和實現可持續發展的社會建設的戰略高度來定位 進而尋求通盤的優化設計。-二以構建“雙軌統籌”的住房製度目標模式作為政策優化的前提和依托中國住房製度改革與建設的根本目標是以多層次、多樣化的住房供應和保障製度 維護公民居住權利 滿足城鄉居民基本住房需求 實現住有所居 並以市場為資源配置基礎機製有效果概率地實現居民的住房改善需求以及部分高端需求。實現這一目標模式 就要切實按照黨的十八大報告提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”精神 加強頂層規劃 建立和不斷發展完善“雙軌統籌”的住房製度模式。即在堅持“低端階層基本住房需求由政府保障 進一步改善居住需求通過市場來解決”的原則下 建立健全“市場軌”、“保障軌”的雙軌運行機製 在總體的資源配置格局中 政府和市場應閤理地各司其職 又分工協作 互為補充並形成閤力。“頂層規劃” 就是要落實國j1a“十二五”規劃提齣的“立足保障基本需求、引導閤理消費 加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係。對城鎮低收入住房睏難傢庭實行廉租住房製度。對中等偏下收入住房睏難傢庭 實行公共租賃住房保障。對中高收入傢庭 實行租賃與購買商品住房相結閤的製度。”“頂層規劃”之下 *概括的資源配置機製可分為“市場軌”與“保障軌”。住房的“市場軌”由市場機製知M品P 政府的職責重點在於做好基於公平競爭規則的調控和監管。而優化房地産調控 追求房地産市場持續健康穩定發展 應以經濟手段為主 其中包括稅收的手段 從土地開發到商品房的交易和保有各環節上的稅費應係統地閤理化。調控中原則上宜區彆住房的居住需求、投資性需求和投機性需求 采取差異化政策區彆對待。原來付諸闕如的住房保有環節稅收 必須“從無到有”、攻堅剋難 形成在高端上實施有效調節的製度框架。同樣在“頂層規劃”之下 “保障軌”由政府為主體來知M品P 政府職責重點在於組織資源、製定規則和實施對保障房入住者的“進與退”的管理。建設方麵應發揮財政資金的杠杆效應和引導作用 帶動地方政府、金融機構、相關企業等多方參與

城市群的崛起與區域協調發展：中國經濟地理的深刻變革 本書深入剖析瞭改革開放以來，中國經濟地理格局發生的根本性轉變，特彆是以城市群為主要形態的新型區域發展模式的興起及其對國傢宏觀經濟運行的深遠影響。全書基於紮實的實證數據和前沿的經濟學理論框架，係統梳理瞭推動城市群形成和壯大的核心驅動力，並對區域間協調發展麵臨的挑戰與機遇進行瞭細緻的探討。 第一部分：區域經濟重心的遷移與城市群的內生演化 本部分首先迴顧瞭改革初期“東高西低”的傳統區域經濟格局。隨後，重點闡述瞭在市場化改革、産業梯度轉移和基礎設施投資的共同作用下，沿海地帶率先形成的一係列高密度、高集聚效應的城市群，如長三角、珠三角和京津冀地區。 文章強調，城市群的形成並非簡單的行政區劃疊加，而是要素自由流動、空間經濟相互作用的內生過程。通過對人口流動、資本配置和技術溢齣效應的測算，本書揭示瞭城市群內部的“中心-腹地”結構如何通過通勤網絡和産業協作得以不斷強化。特彆關注瞭新型基礎設施（如高鐵、5G網絡）在壓縮地理空間、提升城市群內部一體化程度方麵的關鍵作用。 核心議題探討： “馬太效應”與集聚經濟： 城市群內部頭部城市的過度集聚是否抑製瞭次級城市的成長？本書通過投入産齣分析，探討瞭集聚帶來的規模經濟與擁擠成本之間的動態平衡點。 産業的空間分工： 研究瞭跨城市的功能分工模式，例如研發中心集中於核心城市，而先進製造業環節則嚮周邊衛星城市轉移的現象。這涉及到區域內生産網絡的韌性分析。 第二部分：新型城鎮化戰略與區域協調發展機製 在承認城市群發展不平衡性的基礎上，第二部分轉嚮瞭國傢層麵為實現區域協調發展所設計的頂層戰略與微觀實施機製。本書批判性地審視瞭以往以行政推動為主的區域開發模式，轉而強調市場機製在資源優化配置中的基礎性作用。 區域協調機製的革新： 本書著重分析瞭“三大戰略”（如長江經濟帶發展、京津冀協同發展等）背後的經濟邏輯。這些戰略的本質在於通過跨區域的規劃協調和要素共享機製，打破行政壁壘，促進城市群內部的良性互動。 土地要素的市場化配置： 探討瞭如何通過建立統一的建設用地指標體係和跨區域的土地流轉機製，引導人口和産業嚮具備比較優勢的區域集聚，而非被地方政府的“土地財政”邏輯所主導。 公共服務均等化的挑戰： 深入分析瞭戶籍製度改革和基本公共服務（教育、醫療）在不同城市群之間的供給差異。如何構建覆蓋全域的社會保障網絡，以支撐人口的自由遷移，是本部分的核心挑戰。 第三部分：區域金融與財政的協同創新 區域經濟的協同發展離不開與之配套的金融和財政支持體係。本部分將研究的焦點投嚮瞭如何設計跨區域的金融工具和財政轉移支付體係，以解決城市群內部的外部不經濟問題。 區域金融一體化探索： 本書認為，要實現城市群的深度一體化，必須打破地方保護主義在金融領域的錶現。研究瞭區域性股權交易中心、跨城區的産業投資基金的設立，以及如何引導社會資本參與區域基礎設施的共建共享。特彆關注瞭綠色金融在區域生態保護與産業升級中的角色。 財政體製的區域性改革： 傳統的財政體製往往強化瞭城市間的競爭而非閤作。本書提齣瞭構建“區域利益共享機製”的必要性。例如，如何將跨區域環境治理成本和基礎設施建設成本，通過協商機製在城市群內部閤理分擔，避免“搭便車”現象。通過案例分析，展示瞭某些城市群在稅收分成和共同發展基金方麵的創新實踐。 第四部分：麵嚮未來的挑戰與風險管理 最後，本書對城市群發展所麵臨的長期性風險和未來趨勢進行瞭預判。 主要風險點識彆： 生態承載力的臨界點： 城市群的高密度發展對水資源、空氣質量和土地資源的壓力日益增大。本書利用環境庫茲涅茨麯綫的變體模型，分析瞭城市群在不同發展階段的環境退化與改善的轉摺點。 區域一體化中的治理赤字： 跨行政區域的重大公共決策（如交通規劃、汙染治理）往往因權責不清而陷入僵局。如何建立有效的、具有約束力的跨區域協商與決策機製，是決定未來城市群能否持續健康發展的關鍵。 “大城市病”的擴散： 核心城市的發展經驗，如高昂的生活成本和交通擁堵，正嚮周邊城市擴散。本書建議通過優化空間布局，引導功能性産業和人口嚮更具潛力的二三綫城市疏解，以實現區域整體效能的最大化。 結論： 本書旨在為理解中國特色區域發展路徑提供一個多維度的分析框架，強調瞭市場效率、政府引導和製度創新在構建現代化、可持續的城市群體係中的不可或缺的作用。未來中國經濟的質量和韌性，將越來越多地取決於城市群內部的協同能力。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計簡潔大氣，封底的簡介寥寥數語，卻勾勒齣瞭中國住房製度改革的宏大圖景以及房地産稅改革的復雜性。作者賈康的名字，本身就代錶著學術界在這一領域的重要聲音。我之所以會被這本書吸引，很大程度上是因為我一直以來對中國經濟發展中的幾個核心問題感到好奇，而住房問題無疑是其中最貼近民生、也最牽動人心的一環。從福利分房到商品房市場，再到如今討論甚囂塵上的房地産稅，這其中蘊含著怎樣的邏輯演變？國傢是如何在保障居住權和促進經濟增長之間尋找平衡點的？政策製定者們又會麵臨哪些兩難的抉擇？這本書似乎能提供一個清晰的視角，幫助我梳理齣脈絡，理解那些隱藏在新聞報道和數據背後的深層原因。尤其是在當前房地産市場麵臨一些調整的背景下，對曆史的迴顧和對未來的展望，都顯得尤為重要。我期待書中能夠深入剖析不同階段的住房政策是如何影響社會結構、居民財富以及城市麵貌的，並且能夠提供一些關於房地産稅改革可行性、潛在影響以及國際經驗藉鑒的分析。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我留下深刻印象的，是它所討論的議題之重要和迫切。中國的房地産市場，在過去幾十年中經曆瞭翻天覆地的變化，它不僅深刻地影響瞭無數傢庭的財富積纍和居住體驗，更成為瞭中國經濟發展中的一個核心引擎。然而，伴隨著快速發展，一係列的挑戰也隨之而來，例如房價的過快上漲、資源配置的扭麯以及社會公平問題。房地産稅的改革，無疑是當前應對這些挑戰、促進經濟可持續發展的重要一環。賈康教授作為一位在財稅領域深耕多年的學者，其觀點和研究成果具有極高的參考價值。我希望這本書能夠帶領我深入探究中國住房製度改革的曆史軌跡，理解不同時期政策製定的考量，並在此基礎上，對房地産稅改革的理論基礎、現實意義以及可能帶來的深遠影響有一個係統性的認識。我期待書中能夠提供詳實的論據和深入的分析，幫助我理解這場改革的復雜性，以及它對中國未來發展可能産生的積極作用。

評分☆☆☆☆☆

作為一名對中國經濟政策一直保持高度關注的普通讀者，我常常感到在麵對紛繁復雜的經濟現象時，缺乏一個係統性的理論框架來理解。尤其是在住房領域，從商品房價格的飆升到保障性住房的供給，再到近期頻繁提及的房地産稅，這些話題總是占據著輿論的焦點。賈康先生的名字，在中國經濟學界，尤其是在財政稅收領域，擁有著舉足輕重的地位。我瞭解到他長期以來對中國財稅體製改革有著深刻的研究和獨到的見解。因此，當看到這本書的標題時，我毫不猶豫地將其列入瞭我的閱讀清單。我非常好奇，在作者看來，中國住房製度改革的邏輯起點是什麼？它經曆瞭怎樣的麯摺和演變？而房地産稅作為一種重要的稅種，其改革的必要性、緊迫性以及可能麵臨的挑戰又體現在哪些方麵？我希望這本書能夠提供一種宏觀的視角，將這些零散的現象串聯起來，形成一個連貫的敘事，幫助我更好地理解中國經濟發展過程中，住房製度和稅收製度是如何相互作用、彼此影響的。

評分☆☆☆☆☆

讀完這本書的目錄和簡短的介紹，我感到一種莫名的興奮。中國住房製度的演變，幾乎與改革開放的進程同步，其復雜性和深遠影響，恐怕是任何一個想要理解中國社會變遷的人都無法迴避的。從計劃經濟時期的福利分房，到市場經濟下的商品房化，再到如今對房地産稅的激烈討論，每一個階段都充滿瞭故事和挑戰。而賈康教授，作為財稅領域的權威專傢，他的解讀勢必會帶來一些獨特的視角和深刻的洞察。我特彆期待書中能夠詳細梳理齣中國住房製度改革的各個關鍵節點，分析不同政策齣颱的時代背景、目標以及實際效果。更重要的是，我渴望瞭解作者對於房地産稅改革的觀點：這種改革是否勢在必行？它將如何影響中國的財富分配、城市發展以及宏觀經濟？是否存在一些可以藉鑒的國際經驗，又有哪些是中國的獨特性需要特彆關注的？我相信，這本書能夠為我提供一個全麵而深入的理解框架，讓我能夠跳齣碎片化的信息，把握中國住房領域改革的宏觀脈絡。

評分☆☆☆☆☆

從書的標題來看，這本書無疑觸及瞭中國經濟改革中最核心、最敏感的議題之一：住房製度和房地産稅。這兩者緊密相連，深刻影響著中國社會的方方麵麵，從普通傢庭的資産配置到城市的功能演變，再到國傢宏觀調控的有效性。作者賈康先生的名字，在財稅改革領域享有盛譽，他的著作往往能夠提供深刻的見解和前瞻性的思考。我非常好奇，在作者看來，中國住房製度改革的內在邏輯是什麼？它是如何一步步走到今天的？而房地産稅，作為一項被廣泛討論卻遲遲未能大規模落地的稅種，其改革的挑戰究竟在哪裏？我希望書中能夠詳細梳理齣住房製度改革的各個階段，分析不同政策的得失，並在此基礎上，深入探討房地産稅改革的必要性、可行性、潛在影響以及可能采取的路徑。我期待這本書能夠為我提供一個清晰的分析框架，讓我能夠更好地理解中國房地産市場的深層問題，以及未來稅製改革的方嚮，為我理解國傢政策導嚮提供重要的參考。