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编辑推荐

　　随着房地产开发企业的不断壮大和楼宇建设的日益增多，现代物业管理也成了人们注目的热点问题。怎样才能使物业管理进一步走向科学化、专业化、规范化呢？为了规范物业管理活动，提高城市小区的整体管理水平，改善人民群众的生活和工作环境，我们特组织人员编写了本书。　　本书不仅可作为现职物业管理人员和从业人员的工作手册，还可作为对物业管理人员进行上岗培训的教材。

内容简介

　　本书根据*近修订的《物业管理条例》编写，内容包括物业管理概述，物业管理公司，物业管理企业的自我管理，物业管理的招标投标，物业管理资金，房屋维修和设备管理，住宅小区、别墅小区的物业管理，高层楼宇物业管理，写字楼物业管理，物业综合管理与综合经营，物业管理纠纷的处理，经营业务的核算，物业管理智能化操作，物业管理规章制度，物业管理公务文书，物业内部管理文书，物业管理事务文书，物业验收、接管、入住文书，物业管理启事、广告文书，物业管理常用条据、书信、函电文书，物业管理服务合同范本，物业管理经营合同范本，房屋租赁合同范本，委托代理合同范本，供水、供电、供气、供暖合同范本等内容。

内页插图

目录

上编物业规范管理工作实务
第一章物业管理概述
第一节物业管理
一、什么是物业
二、什么是物业管理
三、什么是物业管理经营人
四、什么是物业所有人
五、物业管理的特点和性质
六、物业管理的宗旨和职能
第二节物业管理的范围
一、物业管理的基本业务和专项业务
二、物业管理的特色业务和多种经营业务
第三节物业管理发展的目标模式
一、目标模式的理论依据
二、分类型、分等级、多模式共存
三、实现目标模式的可操作性方案
四、物业管理现状与发展趋势
第四节特种物业管理
一、特种物业的类别
二、特种物业管理的特点和内容
第二章物业管理公司
第一节物业管理公司概述
一、什么是物业管理公司
二、物业管理公司的业务范围
第二节物业管理公司的设置
一、物业管理公司的组建形式和设立程序
二、物业管理公司的部门设置
第三节物业管理人员的培训
一、物业管理公司的人员配备及职责
二、物业管理公司人员的招募和上岗
三、物业管理人员的培训内容
第三章物业管理企业的自我管理
第一节物业管理的规章制度
一、业主公约
二、住户手册
三、物业管理企业岗位责任制
四、物业辖区综合管理规则
第二节物业管理程序
一、物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
二、建立与业主或使用人的联络关系
三、察看工程建设现场
四、设计管理模式，草拟及制定管理制度
五、建立服务系统和服务网络
六、办理移交接管事宜
第三节物业的接管与验收
一、竣工验收及验收种类
二、竣工验收的依据、标准及主要工作
三、接管验收与竣工验收
第四节物业入伙手续的办理
一、入伙通知书
二、入伙手续书
三、收楼服务方案
四、入伙文件
五、业主对物业的验收
第五节物业的装修与管理
一、装修管理的重点
二、业主装修申请表
三、装修管理规定
四、押金及保证金
五、违规责任
六、管理权限
第四章物业管理的招标投标
第一节物业管理招标
一、物业管理招标方式和程序
二、物业管理招标资格预审
三、物业管理招标文件编制
第二节物业管理投标
一、物业管理投标程序和方法
二、投标书的编制技巧
三、报价及投标技巧
第五章物业管理资金
第一节物业管理资金筹措
一、物业管理资金筹措的必要性
二、物业管理资金筹措原则
三、筹措物业管理资金计费标准的核算方法
四、资金筹措渠道
第二节物业管理资金筹措的管理
一、确定收费项目，明确收费标准
二、搞好收费管理
第三节物业费的使用与管理
一、日常综合管理费的构成
二、日常综合管理费预算方案的制定
三、物业管理收费的种类
四、维修更新工程费的构成
五、维修基金留存和使用计划的编制
六、物业更新方案的优选

精彩书摘

　　第一章物业管理概述
　　第一节物业管理
　　一、什么是物业
　　物业是指有价的土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、公用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：
　　1 土地。土地是指由一定范围的面积构成的地产。
　　2 建筑物。建筑物是指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。从产权方面来看，建筑物与用作地基的土地可以分属于不同的属主。建筑物的产权可以是国家、集体或个人所有。
　　3 物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。
　　物业可以从各个不同的角度进行分类。
　　(1)按功能划分
　　物业按原始设计功能分为：居住型、非居住型和综合型三大类，各类居住型建筑是物业的主体。
　　(2)按产权划分
　　物业所有权人可以是自然人也可以是法人或其他组织，可以是中国人也可以是外国人。自然人又有个人独有和共有两种。法人和其他组织根据单位的性质可分为国有、集体所有、私有、公私合有、外资、中外合资等。
　　(3)按经营性质划分
　　物业从经营性角度可分为收益性物业和非收益性物业两类。收益性物业指其原始设计功能为经营性房屋，能为业主带来经济效益，如办公楼、商场、店铺、会展中心、酒店、宾馆、标准厂房、停车场等。非收益性物业指其原始设计功能为公益性、消费性的房屋，业主并不要求经济效益，如自有自用公寓、别墅、花园住宅和机关事业单位的公务楼、学校、医院、图书馆、公园、慈善事业、宗教用房等。
　　二、什么是物业管理
　　根据国务院2007年10月1日起施行的《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　三、什么是物业管理经营人
　　物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织。
　　四、什么是物业所有人
　　物业所有人是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，具有社会化、专业化、企业化、经营化等特点。
　　五、物业管理的特点和性质
　　物业管理是一个全新的概念，无论是观念还是实践，在我国它都是近20年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，由于它将商品化、专业化和社会化的运作机制引进我国房地产业的经营管理业务实践，从而成功地塑造出一个充满活力的、现代化的产业管理新模式。
　　物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营化等特点。
　　1 社会化
　　物业管理社会化的特点指的是它将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等，对于每位业主而言，只需物业管理公司一家的服务就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个总管家，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个总代理。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度。
　　2 专业化
　　物业管理由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理公司的范畴之内，物业管理公司可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋专业化，物业管理公司也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
　　3 企业化
　　与投资管理、决策咨询等一样，物业管理是一种市场化行为，其所追求的目标就在于收益的最大化，而非以往政府职能的延伸。作为独立法人运作的物业管理公司必须遵守《中华人民共和国公司法》的有关规定，实行政、事、企的完全分离。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理公司在运作过程中还要处理好与有关职能部门，如居委会、公安、市政、教育、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以物业为中心，相互协调。这样就能使物业管理公司从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个便捷、清新、整洁的环境。
　　4 经营化
　　物业管理公司提供的服务是有偿的，即对各项服务收取合理的费用。在当前物业管理服务收费受到政府有关部门限制的情况下，物业管理公司可以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业，自我发展”的道路，从而使物业管理具备造血功能，这样既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
　　物业管理的性质主要是服务性的，它寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。
　　六、物业管理的宗旨和职能
　　物业管理的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，为其创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。
　　物业管理的职能，可以划分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种。
　　1 决策与计划职能
　　决策是指对物业管理目前和长远的目标以及与实现此目标有关的一些重大问题所做出的选择和决定。如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向，等等。物业管理首先必须做出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。
　　2 组织职能
　　组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、从上下左右的关系上、从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，做到尽可能结合好，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能，就是合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节各级职能部门的主动性。因此，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。
　　3 指挥职能
　　指挥是指根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。
　　4 控制职能
　　控制也叫监督，是指物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。
　　5 协调职能
　　协调也叫调节，是指协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动和关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动和关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。
　　物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制，可以检查计划的实施情况；通过协调，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。
　　第二节物业管理的范围
　　物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的业务范围而言，可划分为以下四类。
　　一、物业管理的基本业务和专项业务
　　物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修保养和计划修理工作。对于物业来说，其房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都必须时时刻刻处于良好的工作状态，否则，就难以发挥该物业应有的效能。而这良好的状态又必须通过经常性的维护保养和计划修理才能达到。因此，维护保养是物业管理最基本的业务，也是保持物业完好、延长其寿命的重要保证。
　　物业管理的专项业务包括下列几个方面。
　　1 治安保卫
　　保安人员要加强物业辖区内的安全、保卫、警戒等工作，还可以延伸为排除各种干扰，保持生活、工作环境的安静。不管是住宅区还是其他类型的物业，具有良好的治安保卫才能确保业主和住户的生命财产的安全，并消除他们的后顾之忧。
　　2 环境卫生
　　清洁人员要定时定点收集和清运垃圾废物，包括污水、雨水的排放，保持物业及其周围环境的干净、整洁。
　　3 消防安全
　　建立并执行消防制度，配备消防器械并使之常年处于良好状态。
　　4 园林绿化
　　从事物业辖区范围内的绿化建设及保养，以提供清新宜人的生态环境。
　　5 日常修理
　　对于业主提出报修的项目，必须尽快予以解决。
　　6 车辆交通
　　统一管理物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道、电梯、扶梯等平面及垂直交通的畅通。
　　……

前言/序言

　　随着房地产开发企业的不断壮大和楼宇建设的日益增多，现代物业管理也成了人们注目的热点问题。怎样才能使物业管理进一步走向科学化、专业化、规范化呢？为了规范物业管理活动，提高城市小区的整体管理水平，改善人民群众的生活和工作环境，我们特组织人员编写了本书。
　　本书根据最新修订的《物业管理条例》编写，内容包括物业管理概述，物业管理公司，物业管理企业的自我管理，物业管理的招标投标，物业管理资金，房屋维修和设备管理，住宅小区、别墅小区的物业管理，高层楼宇物业管理，写字楼物业管理，物业综合管理与综合经营，物业管理纠纷的处理，经营业务的核算，物业管理智能化操作，物业管理规章制度，物业管理公务文书，物业内部管理文书，物业管理事务文书，物业验收、接管、入住文书，物业管理启事、广告文书，物业管理常用条据、书信、函电文书，物业管理服务合同范本，物业管理经营合同范本，房屋租赁合同范本，委托代理合同范本，供水、供电、供气、供暖合同范本等内容。
　　本书不仅可作为现职物业管理人员和从业人员的工作手册，还可作为对物业管理人员进行上岗培训的教材。
　　由于编者水平有限，书中疏漏之处在所难免，敬请广大读者予以批评、指正！

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