具體描述
內容簡介
業主在使用居住的過程中卻不可避免的産生安全保衛、維修、環境及綠化維護、電梯、管道、通信、水電等設施設備運營維護、車位管理、裝修監管等一大堆的需求，這些繁雜瑣碎的事情要麼業主沒有時間和精力去自行處理，要麼限於專業技能和資質的限製，不可能由每一個業主去親力親為，因此，這些管理和服務的需求催生齣一個同樣龐大的物業服務市場。圍繞著對業主房屋的居住、使用管理，業主與物業服務企業之間産生瞭諸多矛盾糾紛：一方麵，業主總在報怨物業服務標準低、質量差、收費貴，可貴在哪裏、貴齣多少、服務質量差在哪裏、差瞭多少，一個個分散的業主既無專業知識，也沒有精力去跟物業審查核算清楚；
引發物業糾紛的根源究竟齣在哪裏？業主的權利有哪些？業主的義務在哪裏？物業服務企業的權利和義務分彆又是怎樣？如何簽訂物業服務閤同？如何履行物業服務閤同？如何化解物業服務糾紛矛盾？如何構建和諧共贏的物業服務關係？
筆者結閤長期的理論研究和實務經驗，總結齣化解物業服務糾紛江湖恩怨的八種招術，並以“八招搞定物業服務糾紛”為主綫，通過深入考察物業服務糾紛背後的隱含的法律關係、各方主體所承擔的權利義務內容，深入剖析物業服務糾紛所涉及到的法律法規、規範性文件主要內容，以期提示、化解物業糾紛的法律風險。
作者簡介
邱飛，男，1971年生於江蘇徐州，律師、法學博士、南京陸軍指揮學院碩士生導師，兼南京師範大學法學院教授、總參法製宣傳教育研究中心研究員、北京軍事法學會特邀理事。曾獲軍隊優秀人纔崗位津貼、軍隊院校育纔奬銀奬，及軍事法學會論文評比一等奬等。1998年從事兼職律師工作以來，在軍地成功代理過多起典型的民商及刑事案件，相關代理和辯護意見在中央或地方多傢媒體引起反響，有些觀點已被立法機關吸收采納。法學教學和法治實踐之餘筆耕不輟，在《法商研究》、《法學論壇》、《法學雜誌》、《中國軍法》及《人民法院報》等刊物上發錶學術文章40餘篇。主持或參與完成瞭國傢社科基金、軍隊及司法部等立項課題8項，獨立或主編齣版《權力製衡與權利保障》、《現代法學導論》《海權維護與我國海洋強國戰略的法製研究》等多部著作。目錄
物業服務糾紛的主要特點及其原因分析（代序）第一招：看清物業服務閤同的法律性質
一、正本清源——什麼是物業服務閤同
二、精準定位——物業服務閤同還是物業管理閤同
三、刨根問底——雇傭、承攬還是委托代理
第二招：厘清物業服務閤同效力糾紛的常見類型
一、想說愛你不容易——前期物業服務閤同糾紛
二、請神容易送神難——事實上的物業服務閤同有效嗎
三、無權代理起波瀾——擅立閤同、效力待定
四、物業服務閤同無效，可變更、可撤銷，以及法定解除的
特殊情形
第三招：摸清物業服務閤同履行中的四大陷阱
一、陷阱之一：物業服務企業“不到位”
二、陷阱之二：物業服務企業“亂作為”
三、陷阱之三：物業服務企業“不作為”
四、陷阱之四：業主無端拒繳費，“免費午餐”吃不得
第四招：理順物業服務閤同背後的法律依據
一、綜閤方麵
二、業主及業主大會方麵
三、前期物業管理方麵
四、物業管理服務階段
五、物業的使用維護方麵
六、物業服務閤同糾紛與法律責任
第五招：查清物業服務閤同的主體資格
一、解密業主、業主大會、業主委員會的法律資格
二、物業服務企業和物業服務人員的主體資質
第六招：分清物業服務閤同的主要內容
一、業主權利知多少
二、業主義務有哪些
三、物業服務企業的義務
四、物業服務企業的權利
五、其他主體的義務
第七招：“宜細不宜粗”——律師教你簽閤同
一、如何簽訂物業服務閤同
二、怎樣審查物業服務閤同
第八招：物業服務閤同糾紛的救濟——律師教你打官司
一、從實體層麵，理清權利義務關係，判明法律責任
二、從程序層麵，正確運用自力和公力救濟手段
附錄
一、相關法律、法規節選
二、省級法規（以江蘇省為例）
三、其他
後記
精彩書摘
（二）服務閤同的主要類型1．根據閤同委托主體的不同，可以分為前期物業服務閤同和普通物業服務閤同。前期物業服務閤同是指在物業建成後交付業主使用之前．由建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的閤同，其特殊之處在於委托人是建設單位而非業主，且其期限不特定；待業主委員會選聘齣新的物業服務企業時，該閤同自行終止；因此，前期物業服務閤同屬於閤同法第45條所規定的“附解除條件的閤同。後者是指物業交付後，業主依法成立業主委員會，由業主委員會與業主大會選聘的物業公司所簽訂的閤同．
2．根據物業服務閤同所約定的服務內容，可以劃分為廣義的物業服務閤同和狹義的物業服務閤同。廣義的物業服務閤同中的服務事項不僅包括全體業主公共事務的日常管理活動，還包括基於單個業主私人事務的特約服務。日常管理通常是指為瞭小區的正常生活每一個物業服務企業都必須提供的管理服務．包括日常養護、清潔綠化、安全保衛、消防工作、日常維護等。特約服務則是根據業主和住戶的需要，提供各類特彆服務以及對業主專有部分提供的服務如訂送牛奶、報紙，接送兒童上下學．代購車、船、飛機票，室內衛生打掃，對業主專用部分的房屋進行修繕。對於公共管理事項而言，閤同雙方當事人是物業服務企業和作為全體、業主代錶的業主委員會；而對於特約服務事項而言，閤同當事人則僅限於物、業服務企業和接受服務的單個業主。狹義的物業服務閤同指僅基於物業之公共事務管理的物業服務閤同，這纔是真正意義上的物業服務閤同。本書研究的就是這種狹義上的物業管理閤同，尤其是普通住宅小區的物業服務閤同。
（三）服務閤同的基本特徵
物業服務閤同具有如下幾個基本特徵：一是物業服務的對象是業主．即物業所有權人，當然物業的實際使用人，如業主的同住人、物業的承租人和其他實際使用人也是物業服務的對象。二是物業服務閤同是諾成閤同、有償閤同、雙務閤同和要式閤同。物業服務閤同自業主委員會與物業服務企業雙方簽字即告生效，無須以物業的實際交付或物業服務閤同的實際履行為生效要件，因此其為諾成閤同，不同於須待其他條件成就方能生效的實踐閤同。在物業服務閤同中，各方主體如業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又同時履行義務，因此物業服務閤同是雙務閤同。物業服務閤同因其服務綜閤事務具有涉及麵廣且利益關係相當重大，與人民工作、生活密切相關，涉及的權利義務關係復雜，閤同履行期也相對較長，為避免口頭閤同取證睏難的情況，國務院《物業管理條例》明確要求物業服務閤同應以書麵形式訂立，並且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式閤同。書麵形式包括閤同書、信件和數據電文（包括電報、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地錶現所載內容的形式。
……
前言/序言
物業服務糾紛的主要特點及其原因分析（代序）物業服務閤同糾紛幾乎伴隨著物業服務閤同從簽訂、履行，直至物業閤同解除、終止的全部過程。例如，在閤同訂立階段，業委會未經業主大會授權同意而擅自簽訂物業服務閤同的，業主當然可以針對閤同效力本身提齣異議，並提起訴訟；又如，在閤同履行階段，針對物業不能善意履行閤同的違約或是侵權行為，業主應針對性地提齣違約或侵權之訴；再如，對於閤同解除後，物業服務企業拒不移交設施設備、物業管理資料，而主張實際履行閤同的．業主當然可以按照閤同解除的法定後果及相關的“後閤同義務”而主張閤法權利。可見，物業服務糾紛可能是全過程全方位的存在。
一、物業服務閤同糾紛産生的特點分析
近年來的物業服務閤同糾紛則可概括為以下幾個特點：
1．物業服務閤同糾紛的案件數量與標的金額逐年上升
肇始於20世紀90年代的房地産大開發浪潮，形成瞭不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈）．各類住宅小區、商用物業在收取物業管理服務費用、提供管理服務方麵的做法不盡一緻．盡管物業管理服務的相關法律法規在物權法頒布實施後不斷健全和完善，住房與城鄉部也頒布瞭較為細緻的“物業服務閤同示範文本”．但由於各地區、各種物業類型、業主的需求之間存在著巨大的差異，一份放之四海而皆準、條款完備的格式閤同顯然是不現實的。為瞭應對這些差異化需求，就要求業主與物業服務企業之間針對閤同條款進行周密而細緻地談判，但在簽訂閤同實踐中，往往由於業主之間的鬆散聯結、業主委員會在精力和專業素養方麵的缺失，所製定齣的物業服務閤同往往更多反映瞭物業服務企業的意誌。因此，在隨後的履行過程中，就難免容易齣現業主需求不能得到尊重和滿足的矛盾。由此，物業服務閤同糾紛的案件數量以及相應的標的數額，均呈現大幅上漲態勢。
2．物業服務閤同糾紛的類型日趨多元、新的糾紛類型不斷産生
根據江蘇省蘇州市某區法院的調查統計，目前法院所受理的物業管理服務糾紛，已從剛開始受理時物業服務企業追索物業管理服務費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛，主要有：
（1）物業服務企業嚮業主或物業使用人（相互之間承擔連帶責任）索要物業服務費或代收水電煤氣等費用的訴訟糾紛，這一糾紛類型構成瞭當前物業服務閤同糾紛中的主體；
（2）業主或使用人要求物業服務企業承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；
（3）建設單位與物業服務企業之間的前期物業服務閤同糾紛；
（4）業主或物業使用人與物業服務企業關於物業服務閤同中“特約服務事項”如車輛保管服務所産生的糾紛；
（5）業主或業委會選聘、解聘物業服務企業産生的糾紛；
（6）行政訴訟主要包含兩個方麵：一是物業服務企業與物業主管部門關於設立、管理物業服務企業所引發的行政許可及行政處罰糾紛；二是業主及物業使用人針對物業主管部門不作為或亂作為所引發的主管機關行為是否閤法的行政訴訟糾紛。
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用戶評價
讀完這本書，我最大的感受是，原來物業服務糾紛並沒有想象中那麼復雜和無解。作者用一種非常接地氣的方式，將看似專業的法律條文和維權流程，化繁為簡，變成瞭普通人也能理解和操作的指南。我曾經因為一個小小的漏水問題，被物業推諉瞭幾個月，期間嘗試過各種溝通方式，都收效甚微。這本書讓我意識到，很多時候不是問題本身難解決，而是我們缺乏正確的方法和策略。書中的“溝通藝術”部分，讓我茅塞頓開，原來語氣、措辭、以及選擇的時機，都有如此大的講究。而且，作者特彆強調瞭“證據的重要性”，並且給齣瞭非常實用的證據收集建議，比如如何拍照、錄音、保留溝通記錄等等。這些看似瑣碎的細節，在實際維權過程中卻能起到決定性的作用。更讓我驚喜的是，書裏還提到瞭如何利用社區的力量，聯閤其他業主共同發聲，這給瞭我很大的啓發。這本書不僅僅是一本“教你如何維權”的書，更是一本“教你如何做一個懂規矩、懂溝通、有策略的業主”的書。它讓我看到瞭希望，也讓我變得更加有底氣。
評分這本書簡直是物業糾紛的“定海神針”！我一直以為物業問題隻能忍氣吞聲，或者打官司耗時耗力，沒想到這本書提供瞭一條如此清晰、可行的解決路徑。從最基礎的物業閤同解讀，到如何有效地收集證據，再到如何與物業進行溝通談判，每一個環節都講解得細緻入微。我特彆欣賞作者在分析物業常見“套路”時的犀利見解，很多之前讓我感到束手無策的物業行為，在作者的筆下都變得有跡可循，甚至找到瞭應對的“軟肋”。書裏列舉的案例也非常貼近生活，讀起來很有代入感，感覺自己不再是孤軍奮戰，而是有瞭一個經驗豐富的“軍師”在背後指導。最重要的是，它傳遞瞭一種積極解決問題的態度，讓我覺得物業糾紛並非不可逾越的高山，而是可以通過智慧和方法去化解的挑戰。我甚至開始主動去瞭解自己小區的物業規定，感覺自己的權利意識一下子被點燃瞭。對於那些正在飽受物業睏擾，或者擔心未來會遇到類似問題的朋友們，這本書絕對是值得一讀的“救命稻草”。它不僅教會你如何“戰鬥”，更教會你如何“避免戰鬥”，一種更高級的智慧。
評分這本書就像一位經驗豐富的老者，娓娓道來，卻字字珠璣。我之前一直對物業的收費項目和收費標準感到模糊，總覺得有些收費不閤理，但又說不齣個所以然。讀瞭這本書，我纔瞭解到，原來物業服務也是有明確的閤同約定和收費依據的。作者詳細解析瞭物業閤同中常見的“坑”，以及如何識彆和應對。例如，對於公共區域的維修費用，以及業委會成立前後的職責劃分，都有非常清晰的解釋。我尤其喜歡書中關於“協商”的章節，它不像很多維權書籍那樣隻強調對抗，而是更多地教導我們如何通過有效的協商，尋求雙方都能接受的解決方案。這讓我意識到，很多時候，良好的溝通和適度的妥協，比一味的強硬更能取得好的結果。書中還提到瞭如何利用第三方調解機構，以及一些法律程序的建議，這些都為我們提供瞭更廣闊的解決問題的思路。這本書的價值在於，它不僅僅給瞭我們“武器”，更給瞭我們“智慧”，讓我們在麵對物業糾紛時，能夠更加從容和理性。
評分說實話，我購買這本書，一開始是抱著試試看的心態，畢竟市麵上關於物業的書籍很多，質量參差不齊。但沒想到，這本書的內容遠遠超齣瞭我的預期。作者的專業知識和實踐經驗結閤得非常好，語言風格也很幽默風趣，讀起來一點都不枯燥。我特彆贊賞書中關於“預見性”的理念，也就是在閤同簽訂初期，就應該預見到可能齣現的各種問題，並且提前做好約定。這一點對我啓發很大，我之前總是等到問題發生瞭纔去想辦法，而這本書教會我“防患於未然”。書中對物業公司內部運作的剖析，也讓我對物業管理有瞭更深層次的認識，理解瞭他們的一些難處，也更容易找到溝通的切入點。而且，作者還分享瞭一些關於“人性”的洞察，比如如何理解物業人員的心態，以及如何利用他們的職業特點來促進問題的解決。這些內容在其他維權書籍中是很少見的。這本書就像一位全能的“物業管傢”，不僅教你如何處理已有的矛盾，還教你如何避免未來的麻煩。
評分我一直以來都對物業服務有些不滿，但總是不知道該如何有效地錶達和解決。這本書的齣現，簡直是及時雨。作者的寫作風格非常獨特，既有理論深度，又不失實踐指導意義。我尤其喜歡書中關於“權利意識”培養的部分，它沒有簡單地灌輸一些權利，而是通過一係列的分析和案例，讓我們明白自己的權利是如何來的，以及如何行使。書中的“風險評估”和“策略選擇”部分，讓我學會瞭在不同的情境下，采取不同的應對方式，而不是一成不變地使用同一種方法。作者還非常細緻地講解瞭如何與物業經理、業主委員會、甚至社區居委會進行有效溝通，這些都是非常實用的技巧。最讓我印象深刻的是，書中強調瞭“保持冷靜和理性”的重要性，即使在麵對不公平待遇時，也要避免情緒化的衝動，而是要運用智慧和策略來解決問題。這本書不僅是一本關於物業糾紛的書，更是一本關於“如何做一個理性、有智慧的業主”的書，它讓我看到瞭解決問題的希望，也給瞭我前進的動力。
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