人文商业地产策划：城市、产业园区、旅游地产、商业街及业商业地产（城市与商业地产的中国风策划） 房地产 下载 mobi epub pdf 电子书 2024
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发表于2024-11-13
图书介绍
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图书描述
城市与商业地产战略定位的难度在于不可复制性，需要发现其的“味道”，这个“味道”就是给城市和商业地产赋予“中国风”、“民族风”，通过演绎与营造，终实现差别化定位。
“互联网＋”大行其道，常规策划——外行指导内行，已经不能解决差别化竞争、融入区域商业生态等问题。城市，产业园区、旅游地产、商业街、城市综合体战略策划需要超常规策划思维。
本书的超常规策划思维就是“化视野（创意）”＋“人文＋”思维，强调“中国风”，强调“接地气”，解决了战略定位策划的根本问题。从消费者角度出发，逆向思考，在消费者利益大化的同时解决开发者关心的关键问题——适合的战略定位。
长久以来，作者发现消费者寻味而至，他们得意的味道促成他们来某地驻留、消费，进而与商品产生高强度摩擦，产生无限量交易，所以，“味道”决定了城市价值以及商业项目的利益价值大化，在这个过程中，策划者只是这个味道的营造者，营造的前提在于发现其的“味道”。
方法篇 超常规战略定位策划法 10
章 城市与商业地产领域战略定位“方法论” 10
节 城市与商业地产战略定位面临的问题 10
第二节 七合一定位，超常规战略定位理论 13
第二章 超常规战略定位策划的分析法 20
节 常规战略策划的数据分析问题 20
第二节 “262实证分析法”解决分析实效 24
第三节 超常规战略定位策划分析要点 34
应用篇 超常规战略定位策划思路及应用 37
章 城市及区域定位策划思路及应用 38
节 超大城市：着力解决大城市病——经济的味道 38
第二节 二线城市：城市群的中枢神经——平台的味道 42
第三节 三四线城市：小地方大故事——追忆的味道 47
第二章 “零售业商业地产”定位策划思路及应用 90
节 “零售业商业地产”味道的差别化 90
第二节 分清楚战略策划还是技术策划 93
第三节 在内、外商业生态中调制“商业味道” 100
第四节 突破中国式零售商业地产招商模式 108
第三章 “泛商业地产”定位策划思路及应用 111
节 产业园区与城市经济共生共荣——集聚的味道 112
第二节 “第七要素”牵动旅游地产神经——信仰的味道 128
第三节 利用人文演绎商业街的商业味道——好玩的味道 131
思维篇 超常规战略定位策划思维模式 149
章 “人文＋”，人文商业地产的切入点 149
节 用人文思维进行准确战略定位 149
第二节 人文地产战略定位策划深层把握 153
第二章 人文角度——五行属水：情境的味道 157
节 通过人文寻找差异化的战略定位路径 158
第二节 人文角度思考“接地气” 161
第三节 纵向人文脉络是特色战略的灵魂 165
第四节 堪舆——城市和商业地产战略定位的内核 168
第三章 社会角度——五行属木：生机的味道 172
节 要知道为什么样的群体建立商业环境 172
第二节 了解人们心灵深处的想法 174
第三节 从社会变化中寻找生存之道 177
第四章 消费心理角度——五行属火：商业的味道 180
节 摸准“新黄金十年”的消费脉搏 180
第二节 消费复杂，催生味道体验 184
第三节 面子式消费是中国人不变的主题 188
第五章 经济角度——五行属土：生态的味道 192
节 是否还需要“大势研判”式策划 192
第二节 什么充当“新黄金十年”主旋律 198
第三节 城镇化20年，地产还是大的金矿 201
第六章 管理角度——五行属金：财富的味道 208
节 顺应管理者能力进行战略定位策划 208
第二节 管理角度的思考为合作方减少麻烦 214
第七章 设计角度——“面子”的味道 218
节 定位策划方案对接设计思考 218
第二节 超常规战略定位策划要定位可视 221
第三节 避免用设计代替战略定位策划 228
第八章 营销角度——品牌的味道 230
节 超常规营销战略需要营销前置 230
第二节 不同类项目营销策划打造侧重点 237
【案例】中国（长沙）工程机械交易展示中心的营销主题定位 241
笔者工作室曾经在三线城市改造一个项目。项目在湖南某三线城市市中心，五层楼，定位“女人世界”，这种商业模式在很多地方是成功的，但在这里就不行，租户纷纷关店。我们的工作室接受委托后，进行了为期一周的调研，发现这个项目是典型的“地段、地段，还是地段”的策划模式，老板在做“女人世界”之前没有找专业策划，认为这么好的地段，做“女人世界”一定行，属于“拍脑袋”的策划模式。
“工作室”调研分析的结论是，这个地方周边都是电子商城，假货、山寨产品的盘踞地，在这个地方做“女人世界”明显没有安全感。接下来的访谈式调研也证实了这点。后来，工作室重新定位，让这栋楼成为电子商城的配套，把一栋楼分成两边，各占一半。一边一层、二层做餐饮，三层、四层、五层做写字楼；另一边改成商务酒店。6年过去了，每年都有可观的收益。
“地段、地段，还是地段”的策划模式在经济快速发展的时期有不适合的地方，这个说法比较适合旧城改造，因为这个说法是根据香港地区的商业环境提出来的，并且香港地区已经走过了需要开发新城的阶段，在旧城改造上，这个说法依然适用。但在内地，这个说法比较适合老城区，因为经过若干年的商业沉淀，商业生态基本上已经确立。新开发的地方不一定适合，因为在新的商业生态系统没有建立起来的情况下，就只能是“定位、定位，还是定位”。
可以说，如果一个策划人、投资者还信奉“地段、地段，还是地段”的原则，那么思维模式就落后了。这个真理在现在是一个悖论，原因是地段论认为没有地段优势就不能开发，那么那些曾经是荒地，如今红红火火的商业街又是怎么出现的？我认为，地段的问题是可以用战略定位解决的。比如，宜家家居、山姆会员店在中国开始经营选址的时候，选择的地段通常不是黄金地段，但是他们却能够经营得很好，也让这些地段成为“黄金地段”，足以说明这是由宜家家居、山姆会员店的战略定位（包括业态组合战略定位）决定的。万科地产项目也是如此，有些地块偏远，却能够成为旺地，其他楼盘得跟着开发。同样一块地，万科开发后的价格会高出20%~50%。虽然有品牌因素，但是万科在项目战略定位上的投入也是一般开发商不能比拟的。
没有严格意义上的差的地段，只要从战略定位策划，差地段的项目完全可以变成优质项目。
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