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肖鹏 著

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• 投资
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• 规划设计
• 运营管理
• 招商

店铺： 旷氏文豪图书专营店

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122260536

商品编码：11384354774

包装：平装

出版时间：2016-02-01

基本信息

书名:写字楼产品开发全流程指南

：98.00元

售价：63.7元,便宜34.3元,折扣65

作者:肖鹏

出版社：化学工业出版社

出版日期：2016-02-01

ISBN：9787122260536

字数：500000

页码：411

版次：1

装帧：平装

开本：16开

商品重量：0.4kg

编辑推荐

1.操盘团队解读写字楼项目开发全流程工作；
2.易学专家*自操刀剖析**写字楼建筑设计；
3.系统化梳理写字楼项目开发流程，步骤化详解项目操盘工作；
4.甄选实用开发理念，选取**案例，解读新近市场数据；
5.内容工具化、图表化，增加版面美观度，提高阅读理解舒适度。

内容提要

《写字楼产品开发全流程指南》这本书讲述了写字楼项目开发全流程的工作指引，重点介绍了写字楼项目前期策划、内外公共空间设计、产品装修、营销推广、物业管理等关键内容。本书结合了新的项目操盘理论与**的案例分析，既适合入门者了解写字楼项目开发，又适合从业人员作为操盘参考。

目录

第 一 章写字楼开发的关键市场因素 1
节 写字楼级别分类界定细则 2
一、写字楼综合品质的建筑界定方法 2
二、写字楼建筑形态界定方法 6
三、写字楼发展阶段界定方法 10
四、写字楼硬件配置界定方法 14
第二节 写字楼商圈研究分析 18
一、写字楼商圈特征与划分标准 18
二、影响写字楼区域分布的4个因素 21
三、写字楼商圈集聚效应大小的4个评判标准 23
四、写字楼市场的城市金融中心成因分析 25
五、CBD写字楼城市经济价值 28
六、国内外写字楼**案例 32
第三节 写字楼未来市场发展分析 46
一、写字楼市场的4个特点 46
二、写字楼市场4种新产品 52


第 二 章写字楼前期策划 61
节 写字楼市场分析工作方法 62
一、写字楼市场分析的主要任务 62
二、写字楼开发目标位 63
三、写字楼市场分析3个要点 64
四、项目资源属性判断的8个指标 66
五、写字楼运营发展市场环境分析 70
六、写字楼供求状况析 73
第二节 写字楼选址研判分析 81
一、纯写字楼选址考虑的5个因素 81
二、综合体写字楼选址 83
三、创意园区选址 87
四、园区型写字楼选址与布局规范报告模板 89
第三节 写字楼客户定位策略 94
一、写字楼客户分类及特征分析 94
二、写字楼客户调查方法 95
三、写字楼目标客户群体定位 97
四、客户投资写字楼考虑因素 98
五、中小创业型企业状况分析 100
第四节 写字楼产品档次定位策略 110
一、写字楼档次定位的9个指标 110
二、写字楼的10个标准 116
第五节 写字楼产品价格定位 120
一、影响写字楼总体定价的因素 120
二、写字楼项目价格定位的3个原则 122
三、写字楼项目的定价方法 122


第 三 章写字楼外部公共空间设计 125
节 写字楼外部空间布局 126
一、写字楼总体功能布局的3种形式 126
二、写字楼空间的3种平面 127
三、写字楼办公空间4种类型 133
四、写字楼外部空间功能类型 135
五、写字楼4种建筑结构 136
第二节 写字楼外部空间设计 142
一、写字楼平面空间3种设计方法 142
二、写字楼立面空间4种设计方法 146
三、纯写字楼整体外部规划 149
四、综合体写字楼整体规划 151
第三节 写字楼立面设计 155
一、写字楼立面风格发展的5个阶段 155
二、高层办公建筑立面与城市的关系 159
三、写字楼外形设计 161
四、写字楼外观色彩选择 170
五、写字楼常用的典型建筑立面材料 173
六、写字楼前沿幕墙技术 179
第四节 写字楼外部交通组织设计 182
一、外部交通流线设计的3个原则 182
二、机动车流线组织设计 184
三、办公人员流线组织 186
四、货流组织设计 186
五、综合写字楼空间排布 187
六、写字楼建筑规划 194


第 四 章写字楼内部公共空间设计 203
节 写字楼内部规划与布局 204
一、纯写字楼平面规划 204
二、综合体写字楼平面规划 207
三、产业园区平面规划 208
四、企业总部园区平面规划 209
第二节 写字楼首层公共空间设计 211
一、首层公共空间功能布局的3种类型 211
二、首层公共空间功能布局设置 212
三、首层入口大厅设计 212
四、写字楼大门设计 213
五、写字楼大堂设计 215
第三节 写字楼电梯设计 220
一、写字楼电梯布局设计 220
二、写字楼客梯厅的设计 221
三、写字楼客梯数量确定 222
四、写字楼客梯布置 224
五、写字楼货梯及消防电梯布置 227
第四节 写字楼核心体设计 228
一、写字楼核心体的组成部分 228
二、核心体的位置 229
第五节 写字楼消防设计 232
一、写字楼安全疏散的5个设计要点 232
二、写字楼防火分区设计 236
三、写字楼防烟分区设计 237
四、写字楼消防中心控制室设计 238
第六节 写字楼设施设备设计 240
一、现代化设施设备的7个**系统 240
二、写字楼的公共服务设置 242
第七节 写字楼标准层设计 244
一、写字楼标准层空间体系设计 244
二、写字楼标准层设计的4个制约因素 246
三、写字楼标准层核心筒设计 248
四、标准层平面布局相关指标 249
五、写字楼标准层面积设计考虑因素 251
六、标准层柱网尺寸 254
七、写字楼标准层剖面设计 254
第八节 写字楼停车场设计 258
一、纯写字楼停车场规划 258
二、综合写字楼停车场规划 259
三、园区写字楼停车场规划 260
四、写字楼内部公共空间设计 261


第 五 章写字楼产品装修 265
节 写字楼公共空间装修细部做法 266
一、大堂装修风格 266
二、写字楼公共空间天花吊顶 268
三、写字楼电梯装修细部做法 270
四、写字楼空调系统装修要求 271
五、写字楼标识系统设计 274
六、写字楼4种节能技术 278
七、写字楼交房标准 283
第二节 写字楼智能化系统设计规划 286
一、智能写字楼优越性的4个标准 286
二、办公自动化系统（OA） 287
三、楼宇自动化系统（BA） 289
四、通信自动化系统（CA） 295
五、消防自动化系统（FA） 300
六、安保自动化系统（SA） 304


第 六 章写字楼营销推广 309
节 写字楼的6种运营模式详解 310
一、写字楼6种常见的运营模式 310
二、写字楼3种经营管理模式 314
三、不同档次写字楼的经营方式 315
四、写字楼经营的4个阶段 317
第二节 写字楼营销策划的四个关键 320
一、制定写字楼营销策略的方向 320
二、明确写字楼客户的5种基本需求 322
三、确定写字楼定价策略 323 四、开展写字楼圈层营销 327
第三节 写字楼项目招商流程及策略 343
一、写字楼招商定位策略及实施办法 343
二、写字楼招商推广策略及方法 345
三、写字楼预招商 346
四、写字楼正式招商 346
五、写字楼招商营销模式 347
六、写字楼二次招商 353
第四节 写字楼销售流程及策略 358
一、写字楼销售与住宅销售的区别 358
二、写字楼销售的3个难点 358
三、写字楼4个销售阶段 359
四、写字楼销售推广手段 361
五、写字楼项目开盘准备 366
六、写字楼项目销售代理的5个特性 368
七、写字楼大客户销售的7个要点 370
八、提升案场管理的11个建议 373
第五节 写字楼项目租赁 379
一、写字楼出租推广 379
二、写字楼租赁的7个步骤 381
三、写字楼投资收益4种计算方法 384
四、写字楼投资价值评估 385


第 七 章写字楼物业管理 389
节 写字楼物业管理服务解析 390
一、写字楼物业的服务对象 390
二、写字楼物业服务对象的5种需求 391
三、写字楼物业管理的两大问题 393
四、写字楼物业管理的4个特点 394
五、介入开发早期的写字楼物业管理工作要点 395
六、写字楼物业管理的财务管理 397
第二节 写字楼物业管理执行策略 399
一、写字楼物业管理的两种模式 399
二、写字楼物业的10类管理对象 400
三、高层写字楼物业管理的5个要求 403
四、写字楼高品质物业管理的3个理念 405
五、**高层写字楼物业管理服务创新方式 407
六、写字楼物业管理成本临界点控制 408

作者介绍

肖鹏。武汉大学建筑学系学士。武汉大学经管学院的市场营销**博士生。地产界学者型操盘手，负责过众多大型地产项目的开发管理、策划营销及规划设计工作。尤其在不同级别城市的写字楼物业开发方面具有非常丰富的操盘经验。曾负责过中国银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、上海浦东发展银行、中信银行等金融机构省级总部大厦的开发管理，以及贵阳银行、贵阳农村商业银行、贵州省农村信用社等金融机构总部大厦的开发管理，还负责过如金融SOHO、金融101等目前创新型写字楼的开发管理。

文摘

序言

城市脉动与空间重塑：现代商业地产投资与运营实务 引言：商业地产的迭代与新机遇 在飞速城市化的浪潮中，商业地产已不再仅仅是钢筋水泥的堆砌，而是城市经济活力、产业集聚效应与人居生活品质的综合载体。本书将深入剖析当前商业地产领域，特别是写字楼集群之外的广阔赛道——城市核心区的多元化商业综合体、专业化产业园区、创智社区配套以及新兴的零售体验空间的开发、投资、招商与精细化运营策略。我们聚焦于如何在存量时代的挑战下，通过精准的市场定位、创新的产品设计和前沿的运营模式，实现资产价值的最大化，构建可持续盈利的商业生态系统。 第一部分：宏观洞察与市场前瞻——商业地产的战略选址与定位 本篇聚焦于宏观经济环境对商业地产的影响，以及如何通过前瞻性的战略规划指导项目落地。 第一章：后疫情时代的城市商业格局重塑 经济周期与商业地产的联动性： 分析宏观经济波动（如利率变化、消费趋势转变）如何影响商业地产的资本流动、租金水平和空置率。探讨“去中心化”趋势对传统核心商务区（CBD）的冲击与机遇。 新型城市规划与区域价值： 深入研究城市更新、TOD（以公共交通为导向的开发）模式对特定地块价值的提升效应。重点解析卫星城、副中心与新一线城市的商业潜力挖掘。 数据驱动的选址决策模型： 介绍如何运用大数据分析（人口流动热力图、消费偏好、竞争者分析）来确定最佳项目选址，超越传统的区位因素考量。 第二章：多元化商业形态的产品线规划 本书摒弃对标准写字楼的单一讨论，着重于以下新兴及主流商业形态的深度解析： 城市级购物中心（Mall）的体验升级： 探讨“零售+娱乐+社交”的复合业态组合，对主力店（Anchor Tenant）的重新定义，以及垂直交通效率在大型商业体中的关键作用。 主题式、社区型商业的“最后一公里”价值： 分析邻里中心、街区商业的运营逻辑，如何通过差异化的业态组合（如生鲜超市、亲子教育、社区健康服务）锁定周边客群，实现高频次消费。 专业化产业园区（非标准办公楼）： 针对生命科学、数字经济、文化创意等特定产业集群，分析园区在配套服务（共享实验室、孵化器空间、专业配套公寓）上的特殊需求与产品设计要点。 “人本尺度”的城市公共空间再造： 探讨商业建筑如何融入城市肌理，打造高品质的半开放空间、下沉广场与屋顶花园，以增强商业物业的公共属性和吸引力。 第二部分：产品设计与工程落地——超越基础功能的空间构建 本部分关注实体空间的设计哲学，强调功能性、美学与未来技术集成。 第三章：适应性空间设计与柔性布局 空间的可持续性与未来转换能力： 探讨如何设计具有高转换率（如零售转餐饮、标准层转共享办公）的结构，以应对未来市场需求的快速变化。 气候适应性与绿色建筑标准： 深入研究商业建筑在能耗管理、自然采光利用、雨水收集等方面的先进技术应用，满足LEED、WELL等国际标准的要求，提升资产溢价。 交通流线与人流动线优化： 商业体成功的关键在于“时间停留”与“消费半径”。重点分析电梯配置、楼层间的垂直衔接、动线设计如何影响客流的引导和业态的曝光率。 第四章：智能化集成与智慧运营基础 楼宇自控（BAS）与能源优化： 探讨先进的传感器网络、AI算法在暖通空调（HVAC）、照明系统中的应用，如何实现运营成本的显著降低。 客户体验的数字化前置： 分析智能停车系统、室内导航、会员积分体系的集成，如何为后续的精准招商和运营管理提供数据支撑。 结构安全与抗震设计的先进实践： 针对超高层商业综合体，阐述隔震、减震技术在确保资产安全和长期运营稳定性的重要性。 第三部分：招商、运营与资产管理——实现价值跃迁 商业地产的最终价值体现在其稳定的现金流和资产增值能力。本部分是实战操作的核心。 第五章：差异化招商策略与租户组合管理 “内容先行”的招商逻辑： 区别于传统“先招主力再补配套”的模式，强调根据项目定位和目标客群，提前锁定具有话题性、独家性的“首店”或“概念店”作为引爆点。 跨界合作与生态系统构建： 探讨商业地产与科技、文化、教育、医疗等产业的融合招商模式，构建稳定的租户生态，减少对单一零售业态的依赖。 租约结构设计与风险对冲： 深入解析固定租金、百分比租金（Sales-based Rent）、混合租金的适用场景，以及如何通过租约条款锁定租户的长期承诺。 第六章：精细化运营与全生命周期管理 “场景化”运营驱动客流增长： 分析节庆活动、快闪店、艺术展览等短期内容如何与长期业态相互赋能，提升空间坪效和顾客粘性。 物业服务与客户关系管理（CRM）： 探讨如何通过高标准的物业维护和个性化的客户服务，提高租户满意度和续租率，降低空置风险。 资产证券化与REITs前置考量： 在开发阶段即需要考虑资产的标准化、现金流的稳定性和可估值性，为未来引入金融工具（如公募REITs）打下基础。分析不同开发决策对资产退出策略的影响。 结语：商业地产的未来图景 现代商业地产的竞争是资源整合能力、创新设计能力和运营管理能力的综合较量。本书旨在为从业者提供一个全面、实战的框架，指导他们如何在复杂的市场环境中，开发出既能引领城市消费潮流，又能实现稳健投资回报的卓越商业空间。我们所构建的，是支撑未来城市经济活动的“功能性基础设施”与“体验性目的地”。

评分☆☆☆☆☆

在写字楼产品开发的后期运营与资产管理章节，这本书给出了一个宏观的视角，勾勒出了后续发展的蓝图。但是，在我看来，它在如何将这个宏观蓝图转化为精细化、可持续运营的实际操作中，还有一些提升的空间。书中提到了提升租户满意度的重要性，也介绍了一些基础的物业管理服务。然而，对于如何构建一个真正活跃的写字楼社群，如何通过增值服务（如共享办公空间、健康活动、商务社交活动等）来增强租户粘性，以及如何利用科技手段（如智能APP、数据分析）来提升运营效率和客户体验，这些更为前沿和深入的管理理念和实践，书中着墨不多。此外，在资产增值方面，书中主要强调了通过招租率和租金水平的提升来增加收益，但对于如何通过改造升级、功能创新、甚至是引入新的商业模式来提升物业的长期价值，这方面的策略和案例分享显得较为有限，让人觉得在如何让写字楼“保值增值”这条路上，还有更多值得探索的空间。

评分☆☆☆☆☆

读了这本书，最直接的感受是它为写字楼产品开发提供了一个相对完整的框架，像一张地图，指引着方向。然而，在实际航行中，这张地图在一些具体的海域标注得不够清晰。尤其是在项目融资与投资回报分析的部分，书中介绍了几种常见的融资模式和财务测算方法，但对于如何在高不确定性的市场环境中，精确预测现金流、评估IRR（内部收益率）的敏感性，以及在不同经济周期下如何调整投资策略，这方面的内容显得较为笼统。我期望书中能更深入地解析一些成功的融资案例，特别是那些在逆境中找到资金支持，或者通过创新融资方式实现项目价值最大化的例子。此外，对于投资回报的风险控制，书中提到的更多是宏观层面的建议，例如分散风险、优化资产组合等，但如何在具体的项目开发过程中，通过精细化的成本管理、有效的合同谈判、以及灵活的退出机制来主动规避和降低投资风险，这方面的实操性指导还有待加强。

评分☆☆☆☆☆

最近入手一本关于写字楼产品开发的指导性书籍，虽然书名很直白地表明了它的内容，但在翻阅之后，我发现它在一些关键环节的处理上，虽然给出了框架，但细节的深度和实操性稍显不足。例如，在市场调研与定位章节，书中详细列举了数据收集的几种方法，也强调了目标客群分析的重要性。然而，对于如何将这些冰冷的数据转化为切实可行的产品差异化卖点，以及如何在竞争激烈的市场中找到那个“蓝海”，具体的策略和案例分享就相对有限了。我期待能看到更多关于如何深入挖掘潜在客户未被满足的需求，如何通过细分市场打造独特价值主张的详细阐述。书中提到了竞品分析，但更多的是停留在表面，比如比拼硬件配置、地理位置等显性条件，而对于竞争对手在服务模式、社群运营、企业文化导入等软性方面的创新，以及这些软性创新如何影响租户选择和粘性，则没有深入探讨。这使得我在思考如何构建真正具有吸引力的写字楼产品时，感觉缺少一些关键的“破局”思路。

评分☆☆☆☆☆

对于一个初入写字楼产品开发领域的新人来说，这本书确实提供了一个很好的入门教材，将复杂的流程梳理得条理清晰。但随着阅读的深入，我逐渐发现它在项目落地执行阶段的一些挑战性问题上，给出的解决方案略显理论化，不够接地气。例如，在建筑设计与工程建设章节，书中详细介绍了绿色建筑标准、智能楼宇技术等前沿概念，并强调了设计方案的优化。然而，对于如何在有限的预算和工期内，平衡这些先进理念与实际施工的可行性，如何有效管理施工团队，如何处理设计变更带来的成本超支和进度延误，以及如何进行有效的质量控制，这些实际操作中的“硬骨头”，书中涉及的内容就相对较少了。我更希望看到一些关于如何与施工方建立良好合作关系、如何运用BIM技术进行项目全生命周期管理的具体经验分享，以及一些在复杂环境下成功克服工程难题的案例分析，这样才能更好地指导我们应对实际工作中的各种突发状况。

评分☆☆☆☆☆

这本关于写字楼产品开发的指南，在营销与招租策略这一块，给我一种“知其然，不知其所以然”的感觉。书中详细列举了各种营销渠道，从线上推广到线下活动，也阐述了不同类型的租赁模式。然而，对于如何根据写字楼的独特属性和目标客户群体，量身定制一套高效且具有针对性的营销方案，这方面的深度挖掘还不够。例如，书中提到了建立品牌形象的重要性，但具体的品牌塑造路径，如何通过故事营销、口碑传播等方式，让写字楼不仅仅是一个物理空间，更能承载一种企业文化和生活方式，这些内容就显得比较泛泛。在招租策略上，书中也提及了灵活租金、定制化服务等，但对于如何有效进行大客户谈判，如何通过专业的租赁顾问团队，提供超越预期的服务，从而锁定长期租户，这方面的实操技巧和策略，我感觉还有待进一步的充实和拓展。