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肖鵬 著

圖書標籤:

• 寫字樓
• 産品開發
• 房地産
• 商業地産
• 項目管理
• 投資
• 市場分析
• 規劃設計
• 運營管理
• 招商

店鋪： 曠氏文豪圖書專營店

齣版社： 化學工業齣版社

ISBN：9787122260536

商品編碼：11384354774

包裝：平裝

齣版時間：2016-02-01

基本信息

書名:寫字樓産品開發全流程指南

：98.00元

售價：63.7元,便宜34.3元,摺扣65

作者:肖鵬

齣版社：化學工業齣版社

齣版日期：2016-02-01

ISBN：9787122260536

字數：500000

頁碼：411

版次：1

裝幀：平裝

開本：16開

商品重量：0.4kg

編輯推薦

1.操盤團隊解讀寫字樓項目開發全流程工作；
2.易學專傢*自操刀剖析**寫字樓建築設計；
3.係統化梳理寫字樓項目開發流程，步驟化詳解項目操盤工作；
4.甄選實用開發理念，選取**案例，解讀新近市場數據；
5.內容工具化、圖錶化，增加版麵美觀度，提高閱讀理解舒適度。

內容提要

《寫字樓産品開發全流程指南》這本書講述瞭寫字樓項目開發全流程的工作指引，重點介紹瞭寫字樓項目前期策劃、內外公共空間設計、産品裝修、營銷推廣、物業管理等關鍵內容。本書結閤瞭新的項目操盤理論與**的案例分析，既適閤入門者瞭解寫字樓項目開發，又適閤從業人員作為操盤參考。

目錄

第 一 章寫字樓開發的關鍵市場因素 1
節 寫字樓級彆分類界定細則 2
一、寫字樓綜閤品質的建築界定方法 2
二、寫字樓建築形態界定方法 6
三、寫字樓發展階段界定方法 10
四、寫字樓硬件配置界定方法 14
第二節 寫字樓商圈研究分析 18
一、寫字樓商圈特徵與劃分標準 18
二、影響寫字樓區域分布的4個因素 21
三、寫字樓商圈集聚效應大小的4個評判標準 23
四、寫字樓市場的城市金融中心成因分析 25
五、CBD寫字樓城市經濟價值 28
六、國內外寫字樓**案例 32
第三節 寫字樓未來市場發展分析 46
一、寫字樓市場的4個特點 46
二、寫字樓市場4種新産品 52


第 二 章寫字樓前期策劃 61
節 寫字樓市場分析工作方法 62
一、寫字樓市場分析的主要任務 62
二、寫字樓開發目標位 63
三、寫字樓市場分析3個要點 64
四、項目資源屬性判斷的8個指標 66
五、寫字樓運營發展市場環境分析 70
六、寫字樓供求狀況析 73
第二節 寫字樓選址研判分析 81
一、純寫字樓選址考慮的5個因素 81
二、綜閤體寫字樓選址 83
三、創意園區選址 87
四、園區型寫字樓選址與布局規範報告模闆 89
第三節 寫字樓客戶定位策略 94
一、寫字樓客戶分類及特徵分析 94
二、寫字樓客戶調查方法 95
三、寫字樓目標客戶群體定位 97
四、客戶投資寫字樓考慮因素 98
五、中小創業型企業狀況分析 100
第四節 寫字樓産品檔次定位策略 110
一、寫字樓檔次定位的9個指標 110
二、寫字樓的10個標準 116
第五節 寫字樓産品價格定位 120
一、影響寫字樓總體定價的因素 120
二、寫字樓項目價格定位的3個原則 122
三、寫字樓項目的定價方法 122


第 三 章寫字樓外部公共空間設計 125
節 寫字樓外部空間布局 126
一、寫字樓總體功能布局的3種形式 126
二、寫字樓空間的3種平麵 127
三、寫字樓辦公空間4種類型 133
四、寫字樓外部空間功能類型 135
五、寫字樓4種建築結構 136
第二節 寫字樓外部空間設計 142
一、寫字樓平麵空間3種設計方法 142
二、寫字樓立麵空間4種設計方法 146
三、純寫字樓整體外部規劃 149
四、綜閤體寫字樓整體規劃 151
第三節 寫字樓立麵設計 155
一、寫字樓立麵風格發展的5個階段 155
二、高層辦公建築立麵與城市的關係 159
三、寫字樓外形設計 161
四、寫字樓外觀色彩選擇 170
五、寫字樓常用的典型建築立麵材料 173
六、寫字樓前沿幕牆技術 179
第四節 寫字樓外部交通組織設計 182
一、外部交通流綫設計的3個原則 182
二、機動車流綫組織設計 184
三、辦公人員流綫組織 186
四、貨流組織設計 186
五、綜閤寫字樓空間排布 187
六、寫字樓建築規劃 194


第 四 章寫字樓內部公共空間設計 203
節 寫字樓內部規劃與布局 204
一、純寫字樓平麵規劃 204
二、綜閤體寫字樓平麵規劃 207
三、産業園區平麵規劃 208
四、企業總部園區平麵規劃 209
第二節 寫字樓首層公共空間設計 211
一、首層公共空間功能布局的3種類型 211
二、首層公共空間功能布局設置 212
三、首層入口大廳設計 212
四、寫字樓大門設計 213
五、寫字樓大堂設計 215
第三節 寫字樓電梯設計 220
一、寫字樓電梯布局設計 220
二、寫字樓客梯廳的設計 221
三、寫字樓客梯數量確定 222
四、寫字樓客梯布置 224
五、寫字樓貨梯及消防電梯布置 227
第四節 寫字樓核心體設計 228
一、寫字樓核心體的組成部分 228
二、核心體的位置 229
第五節 寫字樓消防設計 232
一、寫字樓安全疏散的5個設計要點 232
二、寫字樓防火分區設計 236
三、寫字樓防煙分區設計 237
四、寫字樓消防中心控製室設計 238
第六節 寫字樓設施設備設計 240
一、現代化設施設備的7個**係統 240
二、寫字樓的公共服務設置 242
第七節 寫字樓標準層設計 244
一、寫字樓標準層空間體係設計 244
二、寫字樓標準層設計的4個製約因素 246
三、寫字樓標準層核心筒設計 248
四、標準層平麵布局相關指標 249
五、寫字樓標準層麵積設計考慮因素 251
六、標準層柱網尺寸 254
七、寫字樓標準層剖麵設計 254
第八節 寫字樓停車場設計 258
一、純寫字樓停車場規劃 258
二、綜閤寫字樓停車場規劃 259
三、園區寫字樓停車場規劃 260
四、寫字樓內部公共空間設計 261


第 五 章寫字樓産品裝修 265
節 寫字樓公共空間裝修細部做法 266
一、大堂裝修風格 266
二、寫字樓公共空間天花吊頂 268
三、寫字樓電梯裝修細部做法 270
四、寫字樓空調係統裝修要求 271
五、寫字樓標識係統設計 274
六、寫字樓4種節能技術 278
七、寫字樓交房標準 283
第二節 寫字樓智能化係統設計規劃 286
一、智能寫字樓優越性的4個標準 286
二、辦公自動化係統（OA） 287
三、樓宇自動化係統（BA） 289
四、通信自動化係統（CA） 295
五、消防自動化係統（FA） 300
六、安保自動化係統（SA） 304


第 六 章寫字樓營銷推廣 309
節 寫字樓的6種運營模式詳解 310
一、寫字樓6種常見的運營模式 310
二、寫字樓3種經營管理模式 314
三、不同檔次寫字樓的經營方式 315
四、寫字樓經營的4個階段 317
第二節 寫字樓營銷策劃的四個關鍵 320
一、製定寫字樓營銷策略的方嚮 320
二、明確寫字樓客戶的5種基本需求 322
三、確定寫字樓定價策略 323 四、開展寫字樓圈層營銷 327
第三節 寫字樓項目招商流程及策略 343
一、寫字樓招商定位策略及實施辦法 343
二、寫字樓招商推廣策略及方法 345
三、寫字樓預招商 346
四、寫字樓正式招商 346
五、寫字樓招商營銷模式 347
六、寫字樓二次招商 353
第四節 寫字樓銷售流程及策略 358
一、寫字樓銷售與住宅銷售的區彆 358
二、寫字樓銷售的3個難點 358
三、寫字樓4個銷售階段 359
四、寫字樓銷售推廣手段 361
五、寫字樓項目開盤準備 366
六、寫字樓項目銷售代理的5個特性 368
七、寫字樓大客戶銷售的7個要點 370
八、提升案場管理的11個建議 373
第五節 寫字樓項目租賃 379
一、寫字樓齣租推廣 379
二、寫字樓租賃的7個步驟 381
三、寫字樓投資收益4種計算方法 384
四、寫字樓投資價值評估 385


第 七 章寫字樓物業管理 389
節 寫字樓物業管理服務解析 390
一、寫字樓物業的服務對象 390
二、寫字樓物業服務對象的5種需求 391
三、寫字樓物業管理的兩大問題 393
四、寫字樓物業管理的4個特點 394
五、介入開發早期的寫字樓物業管理工作要點 395
六、寫字樓物業管理的財務管理 397
第二節 寫字樓物業管理執行策略 399
一、寫字樓物業管理的兩種模式 399
二、寫字樓物業的10類管理對象 400
三、高層寫字樓物業管理的5個要求 403
四、寫字樓高品質物業管理的3個理念 405
五、**高層寫字樓物業管理服務創新方式 407
六、寫字樓物業管理成本臨界點控製 408

作者介紹

肖鵬。武漢大學建築學係學士。武漢大學經管學院的市場營銷**博士生。地産界學者型操盤手，負責過眾多大型地産項目的開發管理、策劃營銷及規劃設計工作。尤其在不同級彆城市的寫字樓物業開發方麵具有非常豐富的操盤經驗。曾負責過中國銀行、中國農業銀行、交通銀行、招商銀行、上海浦東發展銀行、中信銀行等金融機構省級總部大廈的開發管理，以及貴陽銀行、貴陽農村商業銀行、貴州省農村信用社等金融機構總部大廈的開發管理，還負責過如金融SOHO、金融101等目前創新型寫字樓的開發管理。

文摘

序言

城市脈動與空間重塑：現代商業地産投資與運營實務 引言：商業地産的迭代與新機遇 在飛速城市化的浪潮中，商業地産已不再僅僅是鋼筋水泥的堆砌，而是城市經濟活力、産業集聚效應與人居生活品質的綜閤載體。本書將深入剖析當前商業地産領域，特彆是寫字樓集群之外的廣闊賽道——城市核心區的多元化商業綜閤體、專業化産業園區、創智社區配套以及新興的零售體驗空間的開發、投資、招商與精細化運營策略。我們聚焦於如何在存量時代的挑戰下，通過精準的市場定位、創新的産品設計和前沿的運營模式，實現資産價值的最大化，構建可持續盈利的商業生態係統。 第一部分：宏觀洞察與市場前瞻——商業地産的戰略選址與定位 本篇聚焦於宏觀經濟環境對商業地産的影響，以及如何通過前瞻性的戰略規劃指導項目落地。 第一章：後疫情時代的城市商業格局重塑 經濟周期與商業地産的聯動性： 分析宏觀經濟波動（如利率變化、消費趨勢轉變）如何影響商業地産的資本流動、租金水平和空置率。探討“去中心化”趨勢對傳統核心商務區（CBD）的衝擊與機遇。 新型城市規劃與區域價值： 深入研究城市更新、TOD（以公共交通為導嚮的開發）模式對特定地塊價值的提升效應。重點解析衛星城、副中心與新一綫城市的商業潛力挖掘。 數據驅動的選址決策模型： 介紹如何運用大數據分析（人口流動熱力圖、消費偏好、競爭者分析）來確定最佳項目選址，超越傳統的區位因素考量。 第二章：多元化商業形態的産品綫規劃 本書摒棄對標準寫字樓的單一討論，著重於以下新興及主流商業形態的深度解析： 城市級購物中心（Mall）的體驗升級： 探討“零售+娛樂+社交”的復閤業態組閤，對主力店（Anchor Tenant）的重新定義，以及垂直交通效率在大型商業體中的關鍵作用。 主題式、社區型商業的“最後一公裏”價值： 分析鄰裏中心、街區商業的運營邏輯，如何通過差異化的業態組閤（如生鮮超市、親子教育、社區健康服務）鎖定周邊客群，實現高頻次消費。 專業化産業園區（非標準辦公樓）： 針對生命科學、數字經濟、文化創意等特定産業集群，分析園區在配套服務（共享實驗室、孵化器空間、專業配套公寓）上的特殊需求與産品設計要點。 “人本尺度”的城市公共空間再造： 探討商業建築如何融入城市肌理，打造高品質的半開放空間、下沉廣場與屋頂花園，以增強商業物業的公共屬性和吸引力。 第二部分：産品設計與工程落地——超越基礎功能的空間構建 本部分關注實體空間的設計哲學，強調功能性、美學與未來技術集成。 第三章：適應性空間設計與柔性布局 空間的可持續性與未來轉換能力： 探討如何設計具有高轉換率（如零售轉餐飲、標準層轉共享辦公）的結構，以應對未來市場需求的快速變化。 氣候適應性與綠色建築標準： 深入研究商業建築在能耗管理、自然采光利用、雨水收集等方麵的先進技術應用，滿足LEED、WELL等國際標準的要求，提升資産溢價。 交通流綫與人流動綫優化： 商業體成功的關鍵在於“時間停留”與“消費半徑”。重點分析電梯配置、樓層間的垂直銜接、動綫設計如何影響客流的引導和業態的曝光率。 第四章：智能化集成與智慧運營基礎 樓宇自控（BAS）與能源優化： 探討先進的傳感器網絡、AI算法在暖通空調（HVAC）、照明係統中的應用，如何實現運營成本的顯著降低。 客戶體驗的數字化前置： 分析智能停車係統、室內導航、會員積分體係的集成，如何為後續的精準招商和運營管理提供數據支撐。 結構安全與抗震設計的先進實踐： 針對超高層商業綜閤體，闡述隔震、減震技術在確保資産安全和長期運營穩定性的重要性。 第三部分：招商、運營與資産管理——實現價值躍遷 商業地産的最終價值體現在其穩定的現金流和資産增值能力。本部分是實戰操作的核心。 第五章：差異化招商策略與租戶組閤管理 “內容先行”的招商邏輯： 區彆於傳統“先招主力再補配套”的模式，強調根據項目定位和目標客群，提前鎖定具有話題性、獨傢性的“首店”或“概念店”作為引爆點。 跨界閤作與生態係統構建： 探討商業地産與科技、文化、教育、醫療等産業的融閤招商模式，構建穩定的租戶生態，減少對單一零售業態的依賴。 租約結構設計與風險對衝： 深入解析固定租金、百分比租金（Sales-based Rent）、混閤租金的適用場景，以及如何通過租約條款鎖定租戶的長期承諾。 第六章：精細化運營與全生命周期管理 “場景化”運營驅動客流增長： 分析節慶活動、快閃店、藝術展覽等短期內容如何與長期業態相互賦能，提升空間坪效和顧客粘性。 物業服務與客戶關係管理（CRM）： 探討如何通過高標準的物業維護和個性化的客戶服務，提高租戶滿意度和續租率，降低空置風險。 資産證券化與REITs前置考量： 在開發階段即需要考慮資産的標準化、現金流的穩定性和可估值性，為未來引入金融工具（如公募REITs）打下基礎。分析不同開發決策對資産退齣策略的影響。 結語：商業地産的未來圖景 現代商業地産的競爭是資源整閤能力、創新設計能力和運營管理能力的綜閤較量。本書旨在為從業者提供一個全麵、實戰的框架，指導他們如何在復雜的市場環境中，開發齣既能引領城市消費潮流，又能實現穩健投資迴報的卓越商業空間。我們所構建的，是支撐未來城市經濟活動的“功能性基礎設施”與“體驗性目的地”。

評分☆☆☆☆☆

這本關於寫字樓産品開發的指南，在營銷與招租策略這一塊，給我一種“知其然，不知其所以然”的感覺。書中詳細列舉瞭各種營銷渠道，從綫上推廣到綫下活動，也闡述瞭不同類型的租賃模式。然而，對於如何根據寫字樓的獨特屬性和目標客戶群體，量身定製一套高效且具有針對性的營銷方案，這方麵的深度挖掘還不夠。例如，書中提到瞭建立品牌形象的重要性，但具體的品牌塑造路徑，如何通過故事營銷、口碑傳播等方式，讓寫字樓不僅僅是一個物理空間，更能承載一種企業文化和生活方式，這些內容就顯得比較泛泛。在招租策略上，書中也提及瞭靈活租金、定製化服務等，但對於如何有效進行大客戶談判，如何通過專業的租賃顧問團隊，提供超越預期的服務，從而鎖定長期租戶，這方麵的實操技巧和策略，我感覺還有待進一步的充實和拓展。

評分☆☆☆☆☆

對於一個初入寫字樓産品開發領域的新人來說，這本書確實提供瞭一個很好的入門教材，將復雜的流程梳理得條理清晰。但隨著閱讀的深入，我逐漸發現它在項目落地執行階段的一些挑戰性問題上，給齣的解決方案略顯理論化，不夠接地氣。例如，在建築設計與工程建設章節，書中詳細介紹瞭綠色建築標準、智能樓宇技術等前沿概念，並強調瞭設計方案的優化。然而，對於如何在有限的預算和工期內，平衡這些先進理念與實際施工的可行性，如何有效管理施工團隊，如何處理設計變更帶來的成本超支和進度延誤，以及如何進行有效的質量控製，這些實際操作中的“硬骨頭”，書中涉及的內容就相對較少瞭。我更希望看到一些關於如何與施工方建立良好閤作關係、如何運用BIM技術進行項目全生命周期管理的具體經驗分享，以及一些在復雜環境下成功剋服工程難題的案例分析，這樣纔能更好地指導我們應對實際工作中的各種突發狀況。

評分☆☆☆☆☆

最近入手一本關於寫字樓産品開發的指導性書籍，雖然書名很直白地錶明瞭它的內容，但在翻閱之後，我發現它在一些關鍵環節的處理上，雖然給齣瞭框架，但細節的深度和實操性稍顯不足。例如，在市場調研與定位章節，書中詳細列舉瞭數據收集的幾種方法，也強調瞭目標客群分析的重要性。然而，對於如何將這些冰冷的數據轉化為切實可行的産品差異化賣點，以及如何在競爭激烈的市場中找到那個“藍海”，具體的策略和案例分享就相對有限瞭。我期待能看到更多關於如何深入挖掘潛在客戶未被滿足的需求，如何通過細分市場打造獨特價值主張的詳細闡述。書中提到瞭競品分析，但更多的是停留在錶麵，比如比拼硬件配置、地理位置等顯性條件，而對於競爭對手在服務模式、社群運營、企業文化導入等軟性方麵的創新，以及這些軟性創新如何影響租戶選擇和粘性，則沒有深入探討。這使得我在思考如何構建真正具有吸引力的寫字樓産品時，感覺缺少一些關鍵的“破局”思路。

評分☆☆☆☆☆

讀瞭這本書，最直接的感受是它為寫字樓産品開發提供瞭一個相對完整的框架，像一張地圖，指引著方嚮。然而，在實際航行中，這張地圖在一些具體的海域標注得不夠清晰。尤其是在項目融資與投資迴報分析的部分，書中介紹瞭幾種常見的融資模式和財務測算方法，但對於如何在高不確定性的市場環境中，精確預測現金流、評估IRR（內部收益率）的敏感性，以及在不同經濟周期下如何調整投資策略，這方麵的內容顯得較為籠統。我期望書中能更深入地解析一些成功的融資案例，特彆是那些在逆境中找到資金支持，或者通過創新融資方式實現項目價值最大化的例子。此外，對於投資迴報的風險控製，書中提到的更多是宏觀層麵的建議，例如分散風險、優化資産組閤等，但如何在具體的項目開發過程中，通過精細化的成本管理、有效的閤同談判、以及靈活的退齣機製來主動規避和降低投資風險，這方麵的實操性指導還有待加強。

評分☆☆☆☆☆

在寫字樓産品開發的後期運營與資産管理章節，這本書給齣瞭一個宏觀的視角，勾勒齣瞭後續發展的藍圖。但是，在我看來，它在如何將這個宏觀藍圖轉化為精細化、可持續運營的實際操作中，還有一些提升的空間。書中提到瞭提升租戶滿意度的重要性，也介紹瞭一些基礎的物業管理服務。然而，對於如何構建一個真正活躍的寫字樓社群，如何通過增值服務（如共享辦公空間、健康活動、商務社交活動等）來增強租戶粘性，以及如何利用科技手段（如智能APP、數據分析）來提升運營效率和客戶體驗，這些更為前沿和深入的管理理念和實踐，書中著墨不多。此外，在資産增值方麵，書中主要強調瞭通過招租率和租金水平的提升來增加收益，但對於如何通過改造升級、功能創新、甚至是引入新的商業模式來提升物業的長期價值，這方麵的策略和案例分享顯得較為有限，讓人覺得在如何讓寫字樓“保值增值”這條路上，還有更多值得探索的空間。