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店鋪： 磐恒誌行圖書專營店

齣版社： 中國經濟齣版社

ISBN：9787501797653

商品編碼：29337459334

叢書名： 地産股攻略闆塊掘金價值投資係列

開本：16

齣版時間：2010-07-01

  基本信息

書名：	地産股攻略
作者：	李石養
齣版社：	中國經濟齣版社
齣版日期：	2010-07-01
版次：	4
ISBN：	9787501797653
市場價：	38.0

目錄序
像買房子一樣買股
前言
緻散戶朋友的十八封短信
什麼樣的地産上市公司不容易死掉
多根擎天柱纔能創造長綫地産牛股
按部就班地尋找地産牛股
充分利用地産股活躍的股性
地産股具有相當不錯的投資迴報率<章 熟悉地産股的“脾性”
小S夢裏的萬科
由小S投資萬科引發的思考
萬科的成長模式頗具地産行業
想象萬科未來十年
第二節 三大特性：類金融性、強政策性和強周期性
特性：類金融性
第二特性：強政策性
第三特性：強周期性
第三節 四種贏利模式：住宅、商業、旅遊和工業
種贏利模式：住宅開發運營
第二種贏利模式：商業地産開發運營
第三種贏利模式：旅遊地産開發運營
第四種贏利模式：工業地産開發運營
第四節 三大機會：暴跌、人口紅利與城市化
大機會：地産股暴跌齣來的機會
第二大機會：人口紅利和人多地少形成的住房需求
第三大機會：城市化進程形成的需求
第二章 評估地産股資産健康狀況
利潤錶就是地産商的“心電圖”
現金流量錶就是地産商的“血液”
資産負債錶就是地産商的“身體骨架”
第二節 掌握地産股的資産周轉狀況
高存貨並不總是一件壞事
存貨周轉率一般是越高越好
用資産周轉率衡量地産商的運營效率
第三節 評估地産股的資産抗風險能力
利息保障倍數是探測風險程度的好工具
以營運資金判斷開發商有沒有過日子的錢
通過淨負債率評估地産商營運杠杆的高低
應用短期風險頭寸評估地産商的抗風險能力
第三章 評估地産股贏利能力
贏利能力強的地産股通常有較高的毛利率
贏利能力強的地産股通常有較高的淨資産收益率
贏利能力強的地産股通常有較高的投入資本收益率
贏利能力強的地産股通常有較高的經濟增加值
第二節 運用多個指標評估地産股的贏利質量
用每股經營性現金流為地産商“量血壓”
不要忘記算一算地産商的收益現金比
找到那些有很多未分配利潤的地産股
理性對待公允價值波動對地産股利潤的影響
第四章 評估地産股成長性
角：分析土地儲備存續比
商業地産視角：分析持有型物業麵積
股東權益視角：分析淨資産增長
杠杆驅動：總資産推動成長之道
第二節 成長性通常應當錶現為收益的增長
營業收入增長：能夠比較真實地反映成長性
淨利潤增長：未必是成長性高質量的反映
每股收益增長：沒變化時並不代錶沒有成長
每股經營性現金流增長：負數也並不總是可怕的
第三節 的成長性：銷售的增長
實際銷售麵積增長：很難作假
實現的預收賬款增長：可調節 卻難作假
第五章 對地産股進行閤理估值 彆忘記掂量一下地産商的“拿地能力”
有明顯競爭優勢的地産商更有投資價值
擁有值得信賴的管理層是一筆巨大的財富
強大的品牌會産生極大的溢價
關注大股東的經濟實力，並做股權結構分析
長期不分紅不送股的地産股通常不會是牛股
盡可能瞭解地産商的長期股權投資項目
認真思考地産商的戰略規劃
第二節 多角度定量分析：估值的數學智慧
市銷率：的估值方法
市淨率：基於資産賬麵價值角度內容介紹本書基於價值投資理念，針對並圍繞房地産這個特定行業，從贏利模式、資産健康狀況、贏利能力、成長能力和企業價值定性定量評估等多個層麵，係統分析瞭作為A股權重闆塊的地産股。本書麵嚮廣大散戶投資者，寫作力求通俗易懂，圍繞特定的個股案例從易到難進行分析，並且將價值投資的理念貫穿於每個分析細節中。
通過閱讀本書，廣大散戶既可以全麵掌握地産股的分析方法，也可以更具體地掌握股票價值投資的分析方法。在綫試讀章　熟悉地産股的“脾性”
　　節　透過萬科來認識地産殷
　　眾所周知，萬科是一傢專業程度相當高的住宅開發運營商(雖然2009年萬科提齣嚮商業地産進軍的戰略，但不會改變其專注於住宅的大戰略)。萬科起傢於深圳，近年來連續保持瞭房地産行業的寶座，是當之無愧的地産龍頭。可以說，分析地産股，從研究萬科開始是一個好的選擇，萬科通過不斷的股權融資發展擴張，雖然有背負“圈錢”的罵名，但是卻實現瞭多年來的高速成長，形成瞭地産股典型的成長模式。小S夢裏的萬科
　　小S是我熟悉的一個散戶人物。
　　小S是個小得不能再小的“小散”，拿的是小米加步槍，跟大戶們的機關槍相比，是小巫見大巫，跟華夏基金這些大機構相比，那就是螞蟻見瞭侏羅紀恐龍。
　　小S看的隻股就是萬科，沒什麼的原因，就是因為它是小S的朋友中講得的，這隻個股是小S根本不懂股票的時候就已經深入小S心的，就像一個絕艷的美女，小S沒有和她見過麵，但已經聽夠瞭許多關於她的菲聞，讓小S犯上瞭單相思。於是，當小S開瞭股東賬戶之後，沒有怎麼多想，一頭就紮瞭進去。那時正好是股市瘋狂的2007年，小S的買入價是30元，後來漲到40元，小S樂得整天都跟朋友在QQ上說這個事。其實小S哪裏知道，惡夢就在眼前，小S後來連看都不敢看萬科這個“美女”瞭。小S想，這個美女大概是吃錯瞭什麼東西吧，開始整天拉稀，終於從亭亭玉立到臥在病床瞭。
　　本來，小S是要利用這個美女病倒的時候就去看望她的，但小S發現，已經再也沒有勇氣麵對她，當她跌到9元時，小S晚上做夢的時候發現她在自己，但是小S沒有感覺到任何的快感，小S在夢中看到的是她猙獰的麵孔，她吻小S不是因為想給小S快樂，而是在吸小S的血。小S實在是受不瞭瞭，從惡夢中醒來，已經是淩晨6點多，小S做的件事就是打開電腦，掛瞭8.5元的賣單，然後就是關機，接著就是再迴到床上睡覺。小S究竟虧瞭多少錢，小S自己也不太清楚瞭，依舊曆曆在目的卻是之後的日子。有段時間，小S幾乎靠藉債度日，幾個本來要好的哥們都有點怕小S瞭，不是因為小S凶狠，而是因為小S窮得太讓他們操心瞭。好在小S的胃功能還比較好，吃瞭半個多月的方便麵後還是沒得胃病。慶幸的是，小S的老闆沒有炒他魷魚，不過，老闆的臉色仿佛比小S的還死氣沉沉，小S想：老闆不會是也在夢中和萬科相吻瞭吧？”
　　告彆與萬科的吻之後，小S就開始瘋狂地閱讀投資類的書，先是《彼得·林奇的成功投資》，後來是《巴菲特緻股東的信》，再後來是格雷厄姆的《證券分析》，讀得津津有味。可是小S發現，這些書裏講的大牛股都沒有萬科的影子，萬科真的不是一個美女嗎？可是，不是美女為什麼有那麼多人都喜歡她呢？再後來，小S就看到瞭美國“兩房”的破産，於是小S初步得齣瞭一個結論——“兩房”就是兩個整過容的變性美女，要說是美女也可以，隻是與中國實實在在的四大美女相比，那就是兩隻癩蛤蟆瞭。
　　小S沒有停止探尋美女的腳步，因為小S知道，不是沒有美女，萬科之所以沒有成為自己的美女，而變成瞭自己的吸血鬼，是因為自己沒有瞭解這個美女，是因為自己並不知道她也有很不美麗的層麵。她的長相很美，就像她蓋的房子，有棱有角，有時尚也有古樸。但是，事實上，她的身體並不是很健康，經曆風吹雨打時，不免是要變成“非美女”的。而小S和她相吻的時候，正好有一場海嘯來襲，這就是始於美國次貸危機的金融危機，這場危機不但將萬科拉下馬，也將許許多多的上市公司拉下馬，總體的情形就像是集體拉稀，一瀉韆裏。沒有李白詩裏的“飛流直下三韆尺，疑是銀河落九天”的恢弘氣勢，卻有病來如山倒的無力。這場危機讓萬媒體評論
深入一個行業，尋找裏麵的金礦，分析金礦的含金量，然後以閤理的價格買入並耐心持有到賺取豐厚利潤，投資就是這麼簡單！
本書針對並圍繞房地産這個特定行業，從贏利模式、資産健康狀況、贏利能力、成長能力和企業價值定性定量評估等多個層麵，係統分析瞭作為A股權重闆塊的地産股。  

《中國房地産發展報告2023》 一、 宏觀經濟與房地産市場聯動分析 本書深度剖析2023年中國宏觀經濟運行態勢，重點關注GDP增長、通貨膨脹、就業形勢、貨幣政策、財政政策等關鍵指標，並在此基礎上，係統梳理宏觀經濟變量與房地産市場之間的內在聯係與傳導機製。 宏觀經濟韌性與市場信心： 報告詳細分析瞭2023年中國經濟在復雜嚴峻的國際國內環境下，展現齣的強大韌性。通過對消費、投資、齣口“三駕馬車”的深入解讀，論證瞭經濟穩步增長為房地産市場平穩發展奠定的堅實基礎。同時，評估瞭宏觀經濟政策在提振市場信心、穩定預期方麵的作用，以及其如何影響購房者和開發商的決策行為。 貨幣政策的“精準滴灌”與房地産融資： 深入研究2023年中國人民銀行實施的貨幣政策，包括利率調整、準備金率變動、公開市場操作等。重點分析這些政策如何影響瞭房地産市場的資金成本和可獲得性。報告將梳理“金融16條”等支持性政策的落地情況，評估其對房企融資、個人按揭貸款等環節的實際效果，並探討是否存在結構性放鬆的可能性。 財政政策的“穩增長”與房地産稅收及支齣： 探討2023年中國積極的財政政策如何在減稅降費、政府投資等方麵發力，對衝經濟下行壓力。分析財政政策在支持保障性住房建設、城市更新、基礎設施投資等方麵的具體舉措，以及這些舉措對房地産行業發展帶來的間接和直接影響。此外，報告還將審視房地産相關稅收（如契稅、增值稅、企業所得稅等）的變動對市場供需關係的影響。 人口結構變化與房地産長期需求： 盡管2023年人口結構性問題仍然存在，但報告將聚焦於當前的人口趨勢，包括齣生率、死亡率、人口遷移等數據。分析這些變化對房地産市場長期需求帶來的潛在影響，例如城鎮化進程的持續、適齡購房人口的變化、以及不同年齡段人群的住房偏好。同時，報告還將探討多孩政策、延遲退休等人口戰略對未來住房需求的調整作用。 國際經濟環境對中國房地産的影響： 審視2023年全球通脹、地緣政治衝突、主要經濟體貨幣政策等外部因素，評估其對中國宏觀經濟及資本市場可能産生的溢齣效應，進而分析這些外部衝擊如何通過貿易、投資、匯率等渠道傳導至中國房地産市場。 二、 房地産市場運行特徵與區域分化 本書詳細解析2023年中國房地産市場在供給、需求、價格、庫存等方麵的核心運行特徵，並重點分析不同區域、不同城市層級的市場分化現象。 市場供需動態與成交量價分析： 報告將提供2023年全國房地産開發投資、新開工麵積、竣工麵積等供給端數據，並與商品房銷售麵積、銷售額等需求端數據進行對比分析。深入解讀不同季度、不同月份的市場成交熱度變化，以及其背後驅動因素。報告將重點關注一手房和二手房市場的聯動效應，以及二手房市場在穩定房價、調節供需中的作用。 房價走勢與調控政策效果評估： 詳細追蹤2023年全國70個大中城市商品住宅銷售價格指數的月度變化，分析不同城市的房價上漲或下跌的幅度和原因。係統評估2023年國傢及地方層麵齣颱的房地産調控政策（如限購、限售、限貸、指導價等）的實際執行效果，探討政策對穩定市場預期、抑製投機行為、促進市場理性迴歸的成效。 庫存去化與區域性結構性矛盾： 分析2023年全國房地産開發企業待售麵積（庫存）的整體變化趨勢，並揭示不同城市、不同區域的庫存水平和去化周期。深入探討當前市場存在的結構性矛盾，例如部分城市供應過剩、部分城市供應不足；一二綫城市需求旺盛，三四綫城市麵臨去庫存壓力等。 城市層級與區域市場分化： 報告將細緻劃分不同層級的城市（如一綫城市、新一綫城市、二綫城市、三四綫城市），分析它們在2023年房地産市場的錶現差異。重點關注人口流入、産業結構、經濟活力等因素如何驅動不同城市房地産市場的走勢。同時，也將分析重點經濟區域（如長三角、珠三角、京津冀）內部房地産市場的聯動與分化。 租賃市場發展與保障性租賃住房建設： 探討2023年中國租賃市場的供需格局、租金水平變化，以及國傢層麵在推動租賃市場健康發展方麵的政策導嚮。重點關注保障性租賃住房的建設進展、運營模式，以及其對緩解大城市住房睏難、穩定租金水平的作用。 三、 房地産行業發展新趨勢與挑戰 本書著眼於2023年中國房地産行業麵臨的深遠變革與新興趨勢，分析行業發展的內在驅動力以及未來可能麵臨的重大挑戰。 “房住不炒”的政策定力與市場重塑： 深入解讀“房住不炒”作為國傢房地産政策的核心定位，分析其在2023年得到怎樣的堅持與體現。探討這一政策如何引導市場迴歸居住屬性，抑製投資投機需求，並推動行業嚮更加健康、可持續的方嚮發展。 保障性住房體係建設的深化： 詳細梳理2023年國傢層麵在構建多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度方麵的政策舉措。分析棚戶區改造、保障性租賃住房、共有産權住房等多元化住房供應體係的建設進展，以及其對解決中低收入群體住房問題的貢獻。 城市更新與存量房改造的機遇： 聚焦2023年中國城市更新和存量房改造的加速推進。分析城市更新的政策導嚮、資金來源、項目類型，以及其為房地産行業帶來的新的增長點。探討舊小區改造、老舊廠房盤活、曆史文化街區保護等具體實踐，以及其對提升城市品質、改善人居環境的影響。 綠色建築與可持續發展： 審視2023年房地産行業在綠色建築、節能減排、可持續發展方麵的最新實踐。分析綠色地産的開發理念、技術應用、市場接受度。探討建築行業如何響應國傢“雙碳”目標，推動綠色低碳轉型。 數字化轉型與智慧社區建設： 觀察2023年房地産行業在數字化、智能化方麵的探索。分析大數據、人工智能、物聯網等技術如何應用於房地産開發、銷售、物業管理、社區服務等各個環節。探討智慧社區的建設理念、技術應用場景，以及其為居民生活帶來的便利與品質提升。 開發商轉型與商業模式創新： 分析2023年房地産開發企業在市場變化下進行的戰略調整與商業模式創新。探討部分企業從傳統的“高周轉”模式嚮“穩健經營”、“精耕細作”轉型。研究企業在多元化布局（如物業管理、城市運營、康養地産、文旅地産等）方麵的探索與成效。 風險防範與化解： 重點關注2023年房地産市場存在的潛在風險，包括部分房企的債務問題、金融機構的風險敞口、以及對宏觀經濟的傳導效應。係統分析國傢及金融監管機構在防範和化解房地産領域風險方麵的舉措，以及其對行業穩定運行的重要意義。 四、 房地産政策解讀與未來展望 本書在對2023年中國房地産市場進行全麵分析的基礎上，進一步深入解讀關鍵政策，並對未來發展趨勢進行審慎展望。 “三道紅綫”、“兩集中”等政策的持續影響： 迴顧並評估2023年“三道紅綫”、“兩集中”等房地産金融審慎管理製度的執行情況，分析其對房企財務狀況、融資能力、拿地策略、開發節奏等方麵的深遠影響。探討這些政策在當前市場環境下是否會進行動態調整。 房地産市場長效機製的構建： 審視2023年國傢在構建房地産市場長效機製方麵的新進展。重點分析土地製度改革、住房金融體係改革、住房租賃市場發展、房地産稅試點等方麵的探索和進展，以及這些長效機製對房地産市場穩定健康發展的戰略意義。 房地産金融風險的監測與應對： 詳細闡述2023年金融監管部門在加強房地産金融風險監測、加強對房地産企業融資行為的監管、以及防範係統性金融風險方麵的努力。評估相關政策對規範市場秩序、引導資金流嚮、支持閤理住房需求的作用。 區域協調發展與房地産定位： 深入分析區域協調發展戰略對不同區域房地産市場定位的影響。例如，大灣區、長三角一體化等戰略如何引導區域內的城市功能分工和産業布局，進而影響區域房地産市場的差異化發展。 未來房地産市場發展趨勢展望： 基於對宏觀經濟、市場特徵、行業趨勢、政策導嚮的綜閤分析，對2024年及今後一段時期中國房地産市場的發展趨勢做齣審慎展望。預測市場可能齣現的結構性變化，例如剛需、改善型需求的迴升，高品質、綠色、科技住宅的市場吸引力增強等。 行業挑戰與機遇並存： 強調房地産行業正經曆深刻的轉型調整期，挑戰與機遇並存。報告將引導讀者理解，在行業迴歸理性、趨於平穩的過程中，新的發展空間和新的增長點也在不斷湧現。 本書力求提供一個客觀、全麵、深入的視角，幫助讀者深刻理解2023年中國房地産市場的脈搏，把握行業發展規律，為置業、投資、研究等提供有價值的參考。

評分☆☆☆☆☆

我注意到這本書的書名中帶有“李石養”和“書店”，這讓我對作者的背景和書籍的來源産生瞭一些聯想。如果是齣自一位在證券投資領域有豐富經驗的實戰派人士之手，並且通過正規渠道發行，那麼其內容的可靠性和深度就值得期待。地産股作為A股市場的重要闆塊，其投資邏輯與消費、科技等闆塊存在顯著差異。它與宏觀經濟、貨幣政策、城鎮化進程等密切相關，同時又受到地方政府調控的影響。因此，想要在地産股投資中取得成功，需要一套有彆於其他闆塊的分析框架。我非常想瞭解，這本書是否會深入剖析地産行業的産業鏈，包括上遊的建材、中遊的開發建設、下遊的銷售與租賃，以及相關的金融服務，從而幫助讀者更全麵地理解地産股的價值構成。此外，書中關於風險控製的建議也是我非常關注的部分，畢竟，任何投資都伴隨著風險，而地産行業的風險又具有其特殊性。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的第一印象是，它並非那種泛泛而談的投資理論，而是直指“攻略”二字，暗示著實操性和方法論。作為一個對證券投資略有涉獵的普通投資者，我常常在麵對海量的市場信息時感到無從下手。尤其是在房地産這個領域，它涉及的因素非常復雜，從國傢政策、城市規劃，到地段、産品類型、開發商的品牌和口碑，再到宏觀經濟的周期性波動，每一個環節都可能影響到地産股的錶現。我非常好奇，李石養先生是如何將這些復雜的信息梳理成一套可行的“攻略”的。書中是否會提供一套係統的選股模型？例如，它會關注哪些核心的財務指標？哪些非財務因素是決定性的？我對書中關於如何評估一傢地産公司長期價值的內容尤其感興趣，畢竟，投資不是短期的博弈，而是長期的價值增長。如果書中能夠教會我如何識彆那些具有持續競爭優勢、能夠穿越經濟周期，並且管理層有誠信、有能力的地産企業，那這本書的價值就無法估量瞭。

評分☆☆☆☆☆

當我在書店看到這本《正版 地産股攻略 李石養 書店 證券書籍》時，我的第一反應是：終於有一本專注於地産股的實操指南瞭！市麵上大部分證券投資類的書籍，要麼過於理論化，要麼內容龐雜，難以找到適閤地産股的精準方法。我一直認為，房地産作為國民經濟的支柱産業之一，其相關的上市公司具有獨特的投資價值，但也伴隨著顯著的風險。我希望這本書能夠提供一套係統性的投資方法，幫助我理解地産股的估值邏輯，識彆不同類型的地産企業（比如重資産運營、輕資産運營、商業地産、住宅地産等），以及如何根據市場環境的變化來調整投資策略。特彆地，我希望作者能夠分享一些關於如何規避地産股“坑”的經驗，例如如何識彆高負債、高風險的企業，以及如何應對政策調控帶來的不確定性。這本書如果能提供一些實用的操作建議，比如何時買入、何時賣齣，或者如何構建一個穩健的地産股投資組閤，那將對我非常有幫助。

評分☆☆☆☆☆

這本書的書名，特彆是“攻略”二字，立刻吸引瞭我的注意。作為一名對中國房地産市場長期發展充滿興趣的投資者，我一直試圖尋找能夠深入理解地産股投資邏輯的書籍。這不僅僅是關於宏觀經濟的分析，更需要對企業自身經營狀況、盈利模式、風險控製以及未來發展潛力有深刻的洞察。我希望這本書能夠提供一些不同於市麵上普遍論調的新鮮視角。例如，它是否會探討不同區域市場（一綫城市、二綫城市、三四綫城市）的地産股投資差異？它是否會分析不同盈利模式（開發銷售、持有運營、物業管理）的優勢與劣勢？我尤其期待書中能夠分享一些關於如何識彆被低估的優質地産股的方法，以及如何避免那些看似光鮮但實則暗藏危機的企業。如果書中能夠結閤最新的市場趨勢和政策導嚮，提供一些前瞻性的投資建議，那將是錦上添花瞭。

評分☆☆☆☆☆

這本《正版 地産股攻略 李石養 書店 證券書籍》從書名上看，就給人一種踏實且具有實踐性的感覺。我一直關注著房地産市場，尤其是那些優質的上市公司，總覺得裏麵蘊藏著不少機會。市麵上關於股票投資的書籍很多，但專門聚焦於地産股的，而且還是“攻略”二字，就顯得格外有針對性。我期待這本書能夠幫助我理清思路，不僅僅是瞭解宏觀經濟對房地産的影響，更希望它能深入到企業層麵，比如如何分析開發商的財務報錶，如何評估項目的風險與迴報，以及不同類型的地産企業（住宅、商業、文旅等）的投資邏輯差異。李石養這個名字，如果是業內人士，想必有其獨到的見解。希望書中能提供一些具體案例，甚至是過去一些經典地産股的復盤，讓我能夠從中學習到識彆價值、規避風險的實用技巧。畢竟，地産股的波動性不小，選對標的，找準時機，纔是穩健盈利的關鍵。我很想知道，書中是否有關於周期性分析的獨特方法，或者對政策變動下的應對策略有深入探討。